안녕하세요! 홈즈부동산
이종호 공인중개사입니다.
오늘 서울특별시 중랑구 중화동의
리버센 SK VIEW 롯데캐슬의 청약결과가
발표되었습니다.
결과는 제목 그대로 1순위에서
완판이 되었습니다.
이번 글은 리버센의
청약 결과에 대해서 알아보고
다음달 있을 둔촌주공(올림픽파크포레온)
일반 분양 결과에 대해서도
한번 예상해보는 시간 갖도록 하겠습니다.
리버센 SK VIEW 롯데캐슬 결과 분석
리버센 아파트의 입지를 먼저 살펴보겠습니다.
1호선 신이문역과 7호선 중화역 역세권
아파트이기 때문에
1호선을 통해서 광화문(CBD) 일자리 지구
접근성이 뛰어나고, 7호선을 통해서는
강남(GBD), 성수동 일자리 지구 접근성이
좋습니다.
아파트 바로 앞에 중랑천이 흐르기 때문에
산책하기에도 좋고, 서울권에서 리버센과
같이 신축에 1,000세대 이상 대단지 아파트가
적기 때문에 많은 분들이 관심을
가졌던 아파트입니다.
초품아까지는 아니지만 아파트 동쪽 편에
묵동초, 중랑중, 중화고가 모여있어서
자녀들 키우기도 좋습니다.
분양가를 한번 살펴보겠습니다.
59타입 기준 7억 중반
84타입 기준 9억 후반
100타입 기준 11억 중후반
예전 중랑구 아파트 가격을 생각해보면
상당히 비싸다고 느껴질만한 가격대이긴 합니다.
다만, 2010년대 중반 이후
왕십리 뉴타운과 바로 인접한
이문,회기 뉴타운의 아파트 가격대가
급속도로 상승했기 때문에,
이제는 이 동네의 입지평가를 다르게
해야합니다.
이문회기 뉴타운 쪽의 석관동 래미안아트리치
실거래가를 보면 84타입 기준 고점 13억을 찍고
2022년 8월 11.15억에 실거래 된 것을 확인할 수 있습니다.
호가 기준으로도 중층이상은
11억대에 나오고 있습니다.
대략 고점대비 15%정도
하락률을 보이고 있습니다.
리버센SK VIEW 롯데캐슬과 비교했을 때에도
교통 입지를 고려할 때 리버센이 7호선과 인접해있다는
장점이 있기 때문에 현재 시세를 비슷하다고
볼 수 있습니다.
이번 84타입의 분양가가 9억후반이기 때문에
수분양자 입장에서 시세대비 1억정도 저렴하게
받을 수 있는 것이고, 투자금도 계약금 20%정도만
들어가면 중도금 대출이 나오기 때문에
실투자금도 당장은 1억후반정도면 투자가
가능하다는 장점이 있습니다.
그 결과 청약 경쟁률을 살펴보게 되면
총 336가구를 일반 분양했는데
2,793명이 실제 청약을 하였고,
84타입 기준 1.75~ 6.94대 1
100타입은 11.75~18.9대 1
정도의 경쟁률을 기록하였습니다.
실제 12.5일이후 계약이 이루어질 지는
지켜봐야하는 것이지만
현재 시세대비 확실히 저렴한 편이고
다시 시장회복기 때 시세차익까지 고려해서
낮은 초기투자금에 투자를 할 수 있다면
괜찮은 선택지라고 보여집니다.
몇몇 타입에서 다시 미달이 될 수는 있지만
이 정도 경쟁률이면 무순위 청약까지
진행을 했을 때에는 무난히 완판이 된 것으로
판단해야할 것 같고
완판에 이유는 7호선 인근에 평지에 위치한
대단지 아파트라는 장점을 무시 못할 것 같습니다.
둔촌주공은 어떻게 될까?
우선 둔촌주공과 최근 일반분양가 9억원 이상의
아파트 단지에 가장 큰 호재라고 하면
분양가 12억원 이하까지 아파트 중도금
대출을 허용하겠다는 점입니다.
둔촌주공의 분양가를 보게되면
이번에 평당 3,829만원
실제 분양가 예측으로는
59타입(23~24평형) 9억후반
84타입(33평형) 13억대 초반
을 예상하고 있습니다.
아시다시피 84타입은 중도금 대출이
불가능합니다.
계약조건을 살펴보면
계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20% 납부 조건인데
이 경우에 59타입은
대략 1억후반에 현금이면
청약이 가능해서, 이 타입은
무난히 완판이 될 것 같습니다.
다만, 84타입의 경우
계약금 필요현금 2.6억원대
중도금 60% 7억후반이 필요해서
합산 10억에 현금이 필요합니다.
중도금 2회 연체를 하면서
20% 현금을 내지 않는다 해도
필요 현금은 7억후반대입니다.
이 정도 현금이면 사실
부담이 되긴 합니다.
84타입의 경우 1,237가구를
분양하기 때문에 분양물량도
상당해서, 실제 서울에
현금 8억~10억 이상 가진
무주택자가 얼마나 될까?
결과에 따라 부동산 시장의
투자 심리에 큰 영향을
줄 수 있을 것으로 보입니다.
분양 가격이 적정한지 한 번
살펴보겠습니다.
둔촌주공보다 상급지인
가락동 헬리오시티 아파트와
비교해보겠습니다.
헬리오시티 기준 33평형
전고점 23억대 실거래
현재 호가 16억후반 ~ 18억(중층 기준)
59타입 고점 20.9억 실거래
현재 호가 14억후반~17억(중층 기준)
에 나오고 있습니다.
둔촌주공 올림픽파크 포레온에 입지가
한 급지 떨어진다고 해도
59타입 9억후반, 84타입 13억대면
현재 호가 기준으로
안전마진이 59타입 기준 4~5억
84타입 기준 2~3억 발생하기 때문에
실거주하려는 무주택자에게는
상대적으로 안전한 투자 및
자산 매수 기회가 되어줄 것 같습니다.
특히 1순위 서울 당해 지역에서 미분양이 나더라도
그 다음 2순위 및 무순위 줍줍으로 청약을
준비중이거나 매수할 기회를 보시는 분들도 있기 때문에
저희는 개인적으로 분양이 무난히 될 것으로 보고 있는 데
실제 지금의 고금리와 얼어붙은 부동산 시장에서
어떠한 결과가 나타날 지 기대가 되는 점입니다.
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