안녕하세요! 홈즈부동산 이종호입니다.
2022년 연말을 맞아 미국 부동산 시장의 시장 상황을 한번 브리핑 해드리려고 합니다.
우리나라 시장과는 어떠한 면이 다른 지? 시장의 구조는 어떤 상황인 지? 간략히 알아보는 시간 갖겠습니다.
주택담보대출(모기지) 금리
미국 부동산 시장에 주택 보유자들의 99%는 고정금리 주택담보대출을 이용합니다.
그렇기 때문에 현재 주택을 이미 보유하고 있는 사람들은 금리변동에 영향을 받지 않습니다.
특히 미국은 리파이낸싱(Refinancing)이라고 예전에 고금리로 대출을 받았던 사람이 저금리가 되면 대출 갈아타는 것도 가능하기 때문에 많이들 리파이낸싱 하신 것 같습니다.
정말 급한 분들이 아니라면 매도를 할 이유가 적은 상황인 겁니다.
2022년 12월 21일 미국 CNBC 부동산 관련 헤드라인을 보면 주택담보대출(Mortgage) 리파이낸싱 수요가 전주대비 6% 증가를 했다고 합니다.
객관적인 수치기준으로는 2021년 12월 대비 85%감소한 상황이지만, 최근 미국의 주택담보대출 금리가 계속 하락추세이기 때문에 대출 갈아타기 수요가 발생하는 것으로 해석해볼 수 있습니다.
위 그래프는 미국 부동산 주택담보대출 시장 조사를 통해서 현재 시장금리 수준을 보여줍니다.
2022년 11월9일 30년 주택담보대출(모기지) 금리 7.08% 고점을 찍고 현재 6.27%까지 하락한 모습을 보이고 있습니다.
2022년 9월 수준까지 하락한 것이며 이 추세는 지속될 것이라 보는 시장 참여자들이 많은 것 같습니다.
이는 우리나라 대출 금리 변동 상황과도 비슷한 상황이다라고 보시면 되겠습니다.
대한민국에서도 주담대 금리가 2022년 11월 말 고점을 찍고 금리가 하락중입니다.
부동산 투자 심리
미국과 우리나라를 포함한 전세계 대부분의 나라에서 주택 매수심리는 여전히 계속 하락추세입니다.
이는 당연한 것이 부동산 시장 또한 자산시장 내의 한 상품군에 속하기 때문입니다.
현재 거시 경제가 부정적인 전망과 예측이 득세중이고, 주식시장의 움직임도 좋지 않은 상황입니다. 금리도 아직은 높죠.
부동산 시장 또한 투자심리가 얼어붙을 수 밖에 없는 상황입니다.
위 기사의 헤드라인을 해석해보면 미국의 11월 주택 판매량이 7% 감소하고, 10개월 연속 주택 판래량이 감소하고 있다고 합니다.
특히, 1년전에비해 거래량은 36%가 감소하였습니다.
(우리나라 보다는 나은편입니다. 재작년 서울 기준 아파트 거래량이 1달에 10,000건도 넘다가, 2021년 3000~4000건, 2022년 올해는 1000건 미만의 거래가 일어나고 있습니다. 거의 80~90% 거래량 감소입니다.)
미국에 거래량이 하락한 이유는 앞서 말씀드린대로 주택 보유자, 매도자들은 대부분 고정금리이기 때문에 상대적으로 실거주자라면 버티기 수월합니다. 매도 호가를 낮출 이유가 없죠.
반면에 매수자 입장에서는 현재 비관적인 금융시장, 부동산 시장에서 당연히 급매가 아니면 매수할 이유가 없습니다.
결국 수요가 원하는 가격과 공급 측에서 원하는 가격의 괴리가 있기 때문에 거래가 발생하기 어려운 구조인 것입니다.
다만 주택 보유자들 중에서 급하신 분들은 우리나라와 비슷하게 '똘똘하지 않은' 비선호 주택, 입지가 안좋은 주택 부터 매도를 위해서 가격 할인을 하고 있는 상황입니다. (소형 평형에 콘도, 오피스텔.)
이런 집을 매도하는 분들도 갑자기 직장에서 짤리거나, 정부에서 지원받던 코로나 지원금이 끊기거나 하셔서 어쩔 수 없이 매도를 하는 경우도 많다고 합니다.
또 한가지 미국에서 우리나라 부동산 시장에는 없는 투자 트렌드가 있습니다.
미국에서는 보통 'House Flip'이라고 헌 주택을 리모델링해서 매도를 통해 시세차익을 바로 얻거나, 임대를 놓아서 월세 수익을 받는 투자 방법이 성행하고 있습니다.
이러한 투자 방법들 또한 투자 수요가 감소한 상황인데, 현재 미국의 고용시장이 워낙 강하기 때문에 높은 인건비와 물가 상승에 따른 높은 자재비로 인해 House Flip의 투자 수익률 감소로 투자가 감소한 상황입니다.
기존에 평균적인 미국의 오래된 구축을 매수해서 house flip을 하면 수익률이 20~30%는 얻을 수 있었는데, 최근에는 이러한 수익률이 10%대로 떨어졌다고 합니다.
현재 거래도 안되는 상황이고 가격 하방 리스크도 커진 상황에서 투자 수요가 당연히 빠질만 한 것 같습니다.
결국 이러한 가격하락 추세는 미국 건설사, 시행사들의 주택 공급 속도 감소를 불러올 수 밖에 없습니다. 건설사들이 이미 속도를 늦추거나 사업을 중단하는 사례가 우리나라에서도 많이 발생하고 있죠.
이렇게 시장에서는 수요자, 공급자가 빠르게 상황변화에 대처해서 자연스럽게 규제 없이도 공급 감소를 불러옵니다. 추후 시장이 정상화 되었을 때 공급이 부족해지기 때문에 시장 부양 효과가 자연스럽게 발생하고, 가격도 다시 상승할 가능성이 높습니다.
미국에서도 2023년에도 계속 주택담보대출 금리가 추세적으로 하락을 한다면, 금리인하 효과에 따라 기존에 하락 때문에 저렴해진 부동산 시장에 주택 매수세가 다시 증가할 것으로 예측하는 듯합니다.
위 지도는 2022년 5월 ~ 2022년 11월 미국 부동산 시장의 '주'마다 가격이 얼마나 하락을 하였는 지? 보여주는 지도입니다.
실제 몇몇 지역은 고점대비 최대 40~50%하락한 곳들도 있다고합니다.
지도에서 빨간색이 짙을수록 하락률이 높고, 파란색이 짙을 수록 상승률이 높다고 보시면 됩니다.
미국 서부 IT 산업의 중심인 캘리포니아나 여러 주들에서는 평균 시장가격이 10%이상 빠진 것이 평균인 상황입니다. IT 기업, 스타트업의 경우 성장주이기 때문에 실제 매출보다 주가가 훨씬 높게 반영이 된경우가 많았기 때문에 주식 하락한 것처럼 부동산도 이에 따라 고평가가 되어있었기 때문에 하락률이 더 심합니다.
반면 미국 동부의 정통 산업, 현금 유동성이나 매출이 잘버터주는 기업들이 있는 도시들은 오히려 가격이 약간 상승하는 지역들도 여전히 있습니다. (이는 우리나라와는 다르네요. 우리나라는 모든 지역이 하락중입니다)
추후 시장이 회복 사이클을 맞으면 미리 많이 하락했지만 입지가 좋은 지역들의 부동산 가격에 투자 수요가 가장 먼저 유입될 것으로 보입니다.
결론을 내리자면 현재 미국 부동산 시장의 분위기도 거래량 측면이나 투자심리 위축 측면에서는 우리나라 부동산 시장과 비슷하지만, 주택담보대출이 대부분 고정금리로 되어있기 때문에 시장이 상대적으로 잘버텨주고 실거래 가격이나 호가가 잘버텨주고 있는 지역들도 꽤 있기 때문에 금리 인하 사이클이 돌아온다면 다시금 부동산 시장은 큰 타격 없이 정상화 될 것으로 보는 시각도 많은 것 같습니다.
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