부동산 투자시 서울급 경기도 VS 경기도급 서울, 어떤 곳이 나을까? [무엇이든 물어부동산]
안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.
질문이 들어온 내용 중에 흥미로운 주제가 있었습니다.
현재 서울 노원구 상계뉴타운을 보유 중인데, 이를 매도하고 구성남이나 광명 재개발 구역으로 갈아타도 괜찮은 지?를 여쭤 보시는 분이 있으셨습니다.
투자성을 기준으로 어느 쪽이 투자성이 더 나을까요?
이 질문에 대한 답은 부동산 투자의 핵심을 다시 떠올려 보면 정답이 나올 것 같습니다.
부동산 투자 성공하는 법: '좋은 입지의 물건을 싸게 사는 것'
하나씩 분석해보겠습니다.
*본 글은 지역비교입니다. 각 구역별 세대수, 아파트 브랜드 등 상품성은 비슷한 조건이라 가정하겠습니다.
좋은 입지인 지?
먼저 좋은 입지는 어떻게 결정이 될까요?
입지는 사람이 결정 합니다. 우리나라는 강남의 아파트 가격이 가장 비싸니까 강남 접근성이 제일 중요합니다.
강남 접근성이 중요한 이유는 부동산이라는 상품은 소득이 있고 돈이 있는 사람들이 사는 것이기 때문입니다.
소득이 많고 재산이 많은 사람들이 돈을 더 주고라도 살고싶은 지역일수록 부동산은 비쌀 수 밖에 없습니다.
그러한 지역의 아파트 공급물량은 현존하는 수요보다 훨씬 부족하기 때문입니다. 즉, '희소성'이 있기 때문입니다.
실제 한강 접근성은 김포시나 서울의 한남동, 성수동이나 비슷합니다.
다만 한남동, 성수동이 비싼 이유는 그 옆에 우리나라에서 가장 비싼 아파트인 압구정, 반포가 가까이에 있기 때문이라고 보시면 됩니다.
물론 한남동, 성수동 미래 개발 계획이 많고 이미 주변에 깔린 인프라나 입지적 가치가 뛰어나기도 합니다.
이제 이러한 관점에서 상계뉴타운의 입지를 살펴보겠습니다.
상계뉴타운보다 서울 중심과 가까운 주거 단지는 위 지도처럼 장위뉴타운, 청량리뉴타운이 있습니다.
중간중간 말씀안드린 길음, 미아 뉴타운과 이문휘경뉴타운 등도 있죠.
현재 84타입 호가만 말씀드리면 청량리 인근이 최저가격이 12억, 장위뉴타운이 9억원입니다.
상계뉴타운 내의 2020년식 노원센트럴푸르지오의 호가는 84타입이 10억원이지만, 실거래는 2023년 1월 28일 8.6억에 거래가 되었습니다.
위 지도를 통해서 알 수 있는 것은 상계뉴타운의 가격적 한계가 더 상급지 아파트들의 가격대 때문에 분명히 존재한다는 것입니다.
현재 장위뉴타운에도 공급물량이 많고, 이문휘경, 청량리 모두 공급물량이 많습니다.
상계뉴타운보다 상급지인 청량리, 이문휘경. 장위 뉴타운 가격이 올라주어야 상계가 오를 수 있는 데 지금 당장은 쉽지 않다는 것을 알 수가 있습니다.
그 다음은 상계동 내의 상계뉴타운의 위치입니다.
상계뉴타운은 노원역 중심상권과 학군지와도 거리가 멀리 떨어져 있는 것을 알 수 있습니다. 상계동 내에서도 외곽이라는 것입니다. 서울에서도 위치적으로 정말 끝이라고 볼 수 있습니다.
교통을 말씀드리면 북쪽의 수도권제1순환고속도로와 4호선이 관통하고 있습니다.
4호선을 이용해서 광화문까지 30분대, 강남까지 1시간, 여의도까지 50분이 소요됩니다.
자연 녹지측면에서는 북쪽, 동쪽, 서쪽 모두 산으로 둘러싸여져 있습니다. 주거지 측면에서 조용하고 자연이 많은 곳에서 거주하고 싶은 사람들에게는 선호도가 높을 것으로 보입니다.
총평을 해보자면 미래의 주변 동네 시세가 오르지 않는 한 상계뉴타운만의 업그레이도 시세차익을 기대하기 어렵고, 거리적으로도 서울중심지와 너무 멉니다.
입지를 볼 때 주변 부촌과 얼마나 가까이 있는 지?도 살펴보시는 것이 중요합니다.
그렇다면 이제 성남시를 보아야겠죠.
저희가 성남 전문이기 때문에 기존에도 많이 언급드렸던 것 아실 것입니다.
오늘은 글의 길이에 한계가 있어서 성남의 입지나 급지는 참고 영상 링크만 남겨드립니다.
가격이 저평가 되어 있는 지? 싼 지?
투자에서 가장 중요한 것은 좋은 입지를 사는 것도 당연히 정답이지만, 실질적으로 가장 중요한 것은 얼마나 싸게 사는 지에 따라서 투자의 성패가 결정이 됩니다.
모두가 압구정 현대 아파트, 아크로리버파크가 좋은 아파트이고 입지 최강의 아파트인 것은 알고 있습니다.
다만 투자적 관점에서 그 아파트들을 평당 1억이상을 주고 사는 것도 투자적으로 시세차익을 가장 최대화시킬 수 있는 판단일까요?
2022년 압구정 현대 1차 아파트 42평형을 47억원에 거래가 되었지만, 현재 2023년 기준 실거래가는 35.5억원까지 12.15억원이 빠진 상태입니다.
손해가 어마어마 하죠.
만약에 압구정 현대를 15억~20억에 샀으면 아직도 한참 수익권이지만, 만약에 고점에 잘못사게 되면 아무리 우리나라 최고의 아파트라고 하더라도 수익을 전혀 낼 수 없음을 알 수 있습니다.
이 관점에서 최근 상계 1구역 호가와 성남의 상대원 2구역 호가를 비교해보겠습니다.
먼저 상계 1구역입니다.
상계뉴타운의 특성상 재개발 구역 내의 무허가 주택이 정말 많습니다.
무허가 주택이라고 하면은 주택의 소유자가 대지지분은 없고 정부나 서울시가 소유한 땅 위의 주택만 짓고 거주를 하는 주거 형태라고 보시면 됩니다.
당연히 재개발의 감정평가액의 대부분은 보통 대지지분 가치로 산청이 되기 때문에 무허가주택일 경우 감정가가 매우 적습니다. 그래도 상계뉴타운의 경우 무허가 주택도 감정가가 1억중후반은 나오는 것 같습니다.
보통 추후의 아파트 평형 중에 가장 적은 25평형(59타입)을 받게됩니다.
확인해보니 상계1구역의 59타입 조합원 분양가가 5억 초중반 정도이더 군요.
현재 프리미엄 최저가는 1.6억~1.8억정도입니다.
재개발 투자에서 내가 실질 신축 아파트를 얼마에 사는 지 구하는 공식은 아래와 같습니다.
'총매수가= 조합원 분양가 + 프리미엄'
대략 계산을 해보면 조합원 분양가 5.4억 + 프리미엄 1.6억 = 총매수가 7억원 입니다.
노원 센트럴 푸르지오 59타입도 현재 매매가가 7억원이죠.
현재 시세 기준으로는 솔직히 남는게 없습니다.
이제 상대원 2구역을 보겠습니다.
위 표는 저희 부동산이 매주 제공해드리는 급매물 표입니다.
맨 아래 상대원 2구역의 59타입 최저가를 보시면 현재 총매수가 5.34억원에 매수가 가능합니다.
상대원 2구역은 현재 관리처분인가 이후 이주가 96%대 진행중이기 때문에 아파트 총매수가가 거의 확정이 되었습니다.
주변 신축인 이편한세상 금빛그랑메종 59타입이 최저가 7.3억, 하늘채랜더스원이 7.9억원이기 때문에 상대원 2구역 59타입과의 가격차이가 최소 2억원 정도는 나고 있습니다.
즉 투자자가 투자를 했을 때 최소 2억원 정도는 신축아파트를 싸게 사는 메리트가 있다는 말입니다.
이런 식으로 여러분들도 꼭 직접 계산을 해보시고 이 물건을 사도 수익이 날 것인 지? 안전마진 시세차익이 보장이 되는 지를 확인하시고 투자를 하셔야 합니다.
결론
저희 개인적인 의견입니다만 성남은 서울 강북에서도 최소 장위뉴타운 정도와 비교를 해야하지 않나 싶습니다.
상계보다는 강남접근성이나 주변 동네의 가격대가 높기 때문에 입지가 좋아 보입니다.
다만 입지나 급보다도 마지막에 말씀드린 개별 투자성만 좋다면 다 투자성이 있기 때문에 개별 물건이 중요하다를 꼭 명심하시면서 투자에 임하시면 되겠습니다.
아! 그리고 오늘 질문인 상계뉴타운 매도하고 성남 재개발로 옮겨도 되느냐?에 관한 것은 '네, 매도 잘하시고 시세차익이 더 기대가 되고 더 저렴하게 매수할 수 있는 물건이 있다면 추천드립니다'라고 말씀드립니다.
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