2004년 금리상승기에는 아파트 가격 상승! 2022년도 금리상승기에는 아파트 가격 하락?

안녕하세요! 홈즈부동산 이종호 공인중개사입니다. 

 

2022년 10월이 지나가고 있는 현재 국내 경제, 주식 시장, 부동산 시장의 불황 및 하락세가 지속되고 있습니다. 

 

작년 상반기까지만 해도 코스피도 3300을 찍고 역대 최고, 부동산 시장도 매매지수를 역대 최고로 찍었었는 데 시장에 급반전속도가 정말 빠른 것 같습니다. 

 

오늘은 여러 시장들 중에서 부동산 시장만 콕 집어서 2021년 하반기까지만 해도 잘나가던 부동산 시장이 왜 이렇게 급작스러운 약세가 진행 중인지 그 이유에 대해서 말씀드리고 시장 분석을 해드리려고 합니다. 

 

글의 순서는 먼저 2000년대 초반 금리 상승기 때 부동산 가격 상승 시기를 살펴보고, 2022년 현재 시기와 비교를 통해서 왜 이번에는 다른 결과가 나오게 된 것인지 말씀드립니다.  

 

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과거 사례 돌아보기

 

2021년 당시 상승 예측을 내놓던 전문가들도 미국 FED, 한국은행이 금리를 올릴 것이라는 것은 예측을 했었습니다.

 

다만 기존 대한민국 부동산 시장의 역사를 보았을 때 단기적으로 금리상승에 영향이 집값의 움직임 까지 변화를 준적은 크게 없었기 때문에 '금리'라는 변수에 영향력을 간과 했던 것 같습니다. 

 

이번 하락장은 투자자들이 예측하지 못했던 것에 따른 결과이기 때문에 시장 공포감과 하락 낙폭이 더 과대해지는 상황이 발생하고 있는 것 같습니다. 

 

예전과는 금리의 어떤 부분이 다르길래 부동산 시장이 이렇게나 위축이 되고 있는 것일까요?

 

기존 사례를 살펴보겠습니다. 

 

아래 자료는 한국은행에서 가져온 기준 금리 변동 추이 표입니다. 

 

 

2004년부터 2007년까지의 자료라고 보시면 됩니다. 

 

이 3년간 기준금리는 3.25%에서 5%까지 1.75% 상승했다는 것을 알수가 있습니다. 

 

이 당시 한국은행은기준금리를 0.25%씩 7번 올렸습니다. 

 

 

 

그 당시 서울 부동산의 매매가 지수를 살펴보겠습니다. 

 

위 그래프는 부동산 리치고 어플에서 가져온 서울 아파트 매매가 지수 그래프입니다.  

 

2004년부터 금리 상승에도 불구하고 지속적으로 아파트 매매 시장 지수는 우상향했던 것을 알 수 있습니다.

 

매매 증감을 보더라도 오히려 역대 최대 증감폭이였고, 전세 가격 또한 고금리 상황에서 상승을 유지했다는 것을 알 수 있습니다. 

 

그렇다면 2022년 현재 기준으로는 시장 금리가 어떻게 움직였는 지 살펴보겠습니다. 

 

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2022년 10월 까지 기준 금리 변동 상황

 

똑같이 한국은행에서 가져온 우리나라 기준금리 자료입니다. 

 

2021년 8월 0.75%부터 2022년 10월 12일에 기준금리가 3%가 되었습니다. 

 

약 1년 조금 넘는 기간 만에 금리가 2.25% 상승을 하였습니다. 

 

기준금리의 변동 폭도보면 0.25%  5번, 0.5% 2번 총 7번 올렸습니다.

 

차이점이 느껴지시나요? 

 

2022년은 2004년보다 기준금리의 상승폭이 더 크고, 무엇보다도 과거와 비교했을 때 절반도 안되는 시간만에 역대 최고로 빠른속도로 금리를 올렸습니다. 

 

과거를 다시 돌이켜보면 그 당시 한국은행은 금리에 따른 국내 경제 시장, 부동산 시장의 충격을 줄이기 위해서 템포 조절을 했습니다. 

 

천천히 금리를 올리면 부동산 시장에서도 시장 참여자들이 이에 맞추어 월세, 전세가격을 시장금리에 맞춰서 올리거나 내리거나 할 수 있는 시간이 주어집니다. 

 

시장 금리가 오르게 된다면 월세를 공급하는 집주인들 입장에서는 월세를 더 올려서 세입자들에게 전가를 합니다. 

 

즉, 금리가 오른다고해서 집값을 떨어트리는 게 아니라 시장에서 높은 금리에 따른 높은 월세를 받아들일 수 있다면 부동산 가격의 수익성을 올리면서 집값은 계속 상승할 수 있습니다. 

 

이렇게 되면 부동산 시장에서 가장 중요하다고 보는 수요와 공급에 따라서 가격이 움직일 수 있는 환경을 만들어 줍니다. 

 

수요와 공급의 영향력이 금리에 영향력보다 크기 때문에 공급이 부족했던 2004~2006년 부동산 시장은 우상향을 상당기간 진행할 수 있었던 것입니다. 

 

반면 2022년 현재는 한국은행이나 정부가 국내 기업에 상황이나 부동산 시장 상황을 배려해가면서 금리 조절을 할 수가 없습니다. 

 

미국이 금리를 엄청난 속도로 올리고 있기 때문에(현재 미국 기준금리 3.25%)  우리나라 원달러 환율을 지키고, 높은 수입 물가를 잡기 위해서 금리를 올릴 수 밖에 없습니다. 

 

2022.10.11기사 채권 매도 = 일본 탈출

 

국내 기업들이나 우리나라 부동산 시장을 지키겠다고 금리를 저금리로 낮추게 되면 일본과 같은 해외자본에 투자 이탈이나, 원달러 환율 폭락에 따른 우리나라 자산 저평가로 글로벌 달러 기준으로 우리나라는 더 가난한 나라가 될 수 있습니다. 

 

(1달러의 1000원일 때하고, 1달러의 2000원일 때하고 우리나라 돈 10억의 가치는 달러 기준으로 생각했을 때 반토막!)

 

이에 따라 국내 부동산 시장도 원래처럼 수요와 공급에 따라 움직이지 않고 '금리'에 큰 영향을 받는 시장이 펼쳐지게 되었습니다. 

 

많은 전문가들이 2021년에 주장을 했던 적정 수준의 기준 금리 였다면 서울,수도권 부동산 시장에서의 아파트 공급 물량이 수요보다 부족했기 때문에 집값이 상승을 하거나 보합을 유지했다고 본 것이 바로 그 이유입니다. 

 

 

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최근 부동산 시장 분석

 

결론입니다. 

 

부동산 시장은 그래서 현재 아무도 쉽게 예측할 수 없는 시장이 되었습니다. 

 

아무도 기준 금리가 이렇게 단시간에 오를 것이라고 예측한 사람이 없었기 때문에, 이에 따른 전세계 투자 시장에 변동성 또한 예측하지 못했습니다. (미국 FED의 제롬파월도 예측 못한 듯..)

 

지금의 자산시장의 급락의 원인은 결국 '금리'라는 변수입니다. 그 것도 역대 최고로 빠른 속도와 증가폭 때문입니다. 

 

저희는 이 상황에서는 기존에 역사를 공부하고 이에 맞추어 대응하는 것이 가장 최선이라고 생각합니다. 

 

여기서 공부는 시세에 대한 공부를 의미합니다. 

 

 

우리나라 부동산 시장에 하락장을 관찰해보면 가장 최근인 2007~2013년까지 하락기준 고점대비 40%정도의 하락을 거치고 다시 상승을 하는 패턴이 나왔었습니다. 

 

즉, 최근 급급매로 고점대비 30%대이상 하락이 나온 부동산 같은 경우는 좀 더 하락하더라도 10%정도 추가 하락폭이 최대라고 봅니다. 

 

무주택 실거주나 1주택 갈아타기 투자라면 지금의 높은 하락폭을 오히려 기회로 삼고 투자를 하는 것도 역사적 패턴을 복기 했을 때 성공할 수 있는 확률이 높다고 봅니다. 

 

특히나 이번의 하락은 '금리'라는 변수 때문에 하락한 것이기 때문에 개별적으로 투자 가치가 높고 펀더멘털이 좋은 자산들은 '금리' 변수가 사라지면 다시 급반등하는 상황이 발생할 가능성도 높습니다.

 

다주택자의 경우 취득세 규제나 종부세에 부담이 크기 때문에 지금의 하락을 최대한 버티며 관망을 하는 것이 좋다고 보고 정 버티기 어려우면 투자자 자신이 가진 것 중에 못난이 물건부터 정리를 하면서 다음 사이클 바닥을 잡는 것이 좋겠습니다. 

 

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