안녕하세요 홈즈부동산의 이종호 공인중개사입니다.
여전히 부동산 시장의 암흑기는 지속되고 있습니다.
가격도 많이 빠지고 거래도 안되고 있기 때문에 주택 보유자 분들께서는 힘든 한해가 되고있습니다.
오늘은 이와 같은 하락장에서 활용해볼 수 있는 투자 방법을 하나 소개해드리고자 합니다.
이름하여 '저층! 비로얄동! 매수 전략'이라 할 수 있습니다.
이 방법이 어떤 전략인 지 바로 알아보시죠.
저층 비로얄동 매수 전략 기본 원리 설명
여러분이 이사가고 싶은 아파트가 있다고 가정해봅시다.
아파트를 매수하기 위해서 네이버 부동산에 검색을 하거나 중개사에게 연락을 했을 때 가장 꺼리는 특징이 무엇일까요?
여러가지가 있겠지만 보통 일반적인 것들은 저층과 비선호동입니다.
저층은 거실에 다른 사람들 지나가는 것이 보이거나, 내가 보일 까봐 프라이버시 때문에 싫고 비선호동은 지하철 역에서 멀거나 언덕에 위치하거나 해서 싫은 경우가 대부분 입니다.
이러한 매물들을 로얄동 로얄층 매물과 비교했을 때 가격차이가 얼마 안나면 당연히 로얄동 로얄층 매물을 매수하는 것이 합리적인 방법입니다.
그렇기 때문에 동일한 아파트라도 층이나 동에 따라서 가격차이가 적게는 몇천만원에서 부터 몇억원까지 발생하는 것 입니다.
층수와 로얄/비로얄 동의 가격차이를 가장 잘 보여주는 예시로 반포아크로리버파크가 있습니다.
네이버 부동산 실거래가를 살펴보면 동일 평수의 가격이 35.7억부터 46.6억까지 가격 갭(Gap)이 꽤 크게 발생했습니다.
대부분의 아파트는 아무리 로얄동과 비로얄동이라도 가격차이가 1억이상 나는경우가 많지 않습니다.
한강뷰라는 특징이 동일한 아파트라도 가격 차이를 이렇게나 크게 차이가 나게 할 수 있는 것 같습니다.
여기까지만 설명드리면 '아.. 역시 한강뷰나 로얄동, 로얄층 아파트를 매수해야하는 구나..'라고 느끼실 수 있지만, 오늘의 전략은 이 사실을 역발상적으로 생각해서 돈을 버는 방법입니다.
위 실거래가 내역을 다시 한번 살펴보겠습니다.
2021년 7월에 2층이 36.1억에 실거래된 내역 보이시나요?
2021년 하반기는 대한민국 국민 모두가 인정하는 대세 상승장이였습니다.
이러다 보니 반포 아크로리버파크 이외에도 이 당시 여러 아파트 단지들의 실거래 내역을 살펴보면 저층이나 비로얄동 거래로 신고가를 찍은 곳도 있었습니다.
이런 상황이 발생하는 이유?
이 당시 매도자들의 매도물량은 적고, 매수자 입장에서는 선택지가 적은 상황이였을 것입니다.
특히 상승장 때에는 매수자도 많습니다.
자신이 매수하려는 물건을 놓고 다른 매수자들과 경쟁을 하는 상황이다 보니 층이 낮거나 비로얄동이여도 높은 가격에 거래가 가능한 것입니다.
반대로 지금과 같은 하락장에서는 이러한 상황이 180도 바뀌게 됩니다.
시장에 매물들은 넘치고 매수자들은 없기 때문에 매도자들끼리 가격 경쟁을 통해서 호가가 계속해서 낮아집니다.
이러다 보니 매수자들 입장에서는 비슷한 가격이라면 굳이 저층이나 비로얄동 매물을 매수할 이유가 없습니다.
특히 하락장에서는 가격이 어디까지 빠질 지 모르기 때문에 그나마 거래가 잘될 수 있는 로얄동 로얄층 매물을 선호하기 마련입니다.
이러한 특징을 가장 잘 보여주는 예시가 현재 한창 입주중인 성남시 중원구에 이편한세상금빛그랑메종입니다.
동일 단지 내의 59타입 두개를 가져왔고 각각 동마다 최저가 매물입니다.
이편한세상금빛그랑메종은 1단지부터 5단지까지 총 5개의 단지로 이루어져 있습니다.
그 중에서도 가장 로얄동은 8호선 단대오거리역과 가장 붙어있는 1단지입니다.(노란색 하이라이트)
이외 2,3,4,5 단지는 상대적으로 비로얄동이라고 볼 수 있는 데 그 특징이 가격에 고스란히 반영되어 있습니다.
같은 아파트 단지 동일 타입임에도 불구하고 가격차이가 1.3억입니다.
저희는 이런상황에서 투자를 해야한다면 1단지 보다는 3단지 6.7억 매물을 사야한다고 생각합니다.
만약에 더 비선호되는 동과 더 비선호되는 층의 아파트 가격이 더 저렴했다면 그걸 매수하라고 추천드렸을 것입니다.
모든 투자는 싸게사서 비싸게 팔아야 합니다.
특히 싸게사면 좋은 것이 실투자금도 함께 줄일 수 있습니다.
현재 이편한세상금빛그랑메종 59타입의 전세가격은 3.8억정도 수준입니다.(1단지도 마찬가지)
매매가와 전세가 갭을 생각해보면 3단지는 2.9억, 1단지는 4.2억원입니다.
이 정도 갭차이면 왠만한 지역이면 급지 하나 차이는 충분히나는 가격차이입니다.
특히 다시 상승장이나 시장 회복이 된다고 가정했을 때 로얄동에 로얄층의 가격이 더 많이 오르더라도, 같은 아파트 이기 때문에 비로얄동 비로얄층도 가격이 함께 따라서 상승합니다.
이럴 때 실제 투자 수익률 측면에서는 비슷하거나 오히려 저렴하게 산 물건의 투자 수익률이 더 높을 확률이 높습니다.
투자금액이 적으면 수익률도 더 극대화 할 수 있기 때문입니다.
하락장일 때 저층 비로얄동 매물을 매수해서 상승장 때 파는 것이 가장 효율적인 투자라고 생각합니다.
말씀드린대로 상승장이 돌아오면 1층이던 비로얄동이던 다 비싸게 팔 수 있습니다.
부동산 투자도 사이클적 관점으로 접근하신다면 오늘 말씀드린 비로얄동 저층 매수 전략 투자 방법 한번 공부해보시고, 실제 투자에 적용해보시는 거 추천드립니다.
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