지방의 대장 아파트는 서울로 치면 어느정도 급일까?

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안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.

지방의 핵심 광역도시들이 있죠.

인천광역시를 제외하고 전국에는 5대광역시가 있습니다.

부산, 대구, 대전, 광주, 울산이 그 대상입니다.

그렇다면 이 도시에서 가장 비싼 아파트들은 서울로 따지면 어느정도 급일까요?

이런 궁금중에 한번 뽑아 봤습니다.

부산 해운대 / 대구 범어동 / 대전 둔산동 / 울산 옥동(신정동인근) 대장 아파트를 하나씩 뽑아서 서울의 아파트들과 비교해보는 시간을 가져보려합니다.

**여기서 광주를 제외한 이유는 글의 길이가 너무 길어져서 그렇습니다.

지난 2021년 부동산 상승장 때에 지방 아파트에 투자를 하러가보면 '앞으로 여기가 제2의 강남이다.. 제2의 마포다..'하는 식으로 서울과 비교하면서 왜 이 아파트가 비싼 지를 설명하는 경우가 많았습니다.

실제 한참 잘나갈 때에는 온라인 커뮤니티에서 부산 해운대가 나은 가요? 서울 마포가 나은 가요? 이런 질문들로도 투자자들끼리 논쟁을 벌이기도 하고 그랬습니다.

2021년 대구 범어동의 33평형 아파트가 15~16억원 넘어갈 때만해도 그렇게 믿어지기도 했었죠.

그렇다면 2023년 지금의 상황은 어떻게 바뀌었을 까요? 한번 광역시 대장 아파트의 고점대비 시세변화를 각각 하나씩 알아보고 서울의 아파트들과 한번 비교를 해보도록 하겠습니다.

그리고 글 마지막에는 서울과 지방 광역시 투자성 비교에 대해서까지 저희 의견을 전달드리겠습니다.

광역시 대장 아파트 vs 서울 아파트

각 지역의 대장 아파트를 뽑은 기준은 가격입니다.

지방이라는 특성상 주상복합이여도 갖고 있는 입지가 넘사벽이고 외관이 뛰어나다면 대장 아파트로 여겨지는 경우가 많아서 최대한 시세를 중점으로 맞추었습니다.

또한 30평대를 위주로 하려했지만 그렇게 했을 때 그 지역의 대표성을 가진 시세나 아파트가 아니라는 점에서 40평대를 선택한 곳도 있습니다.

- 부산 해운대

부산 해운대의 33평형 기준 최강자는 트럼프월드 센텀I 입니다.

고점 실거래: 17.5억

현재 실거래: 14억

네이버 호가: 14.8~15억

현재 실거래가 기준 고점대비 하락률 20%

서울이라면 어느정도 급일까요?

부산의 대장 아파트 시세는 33평형 기준으로만 보면 서울 마포에서 비슷한 연식의 아파트 급은 확실히 되는 것 같습니다.

다만 준신축, 신축급 보다는 확실히 한단계 아래이구요.

하락률 기준으로도 공덕래미안과 비슷한 수준으로 20%대 하락을 기록했고 준신축, 신축인 마래푸와 마포프레스티지자이는 이보다 좀 더 낮은 15%대 하락률을 기록했다는 것을 알 수 있습니다.

여기서 굳이 입지 비교를 해보자면 부산시의 최고 대장이 나은가? 아니면 서울에서 중상위급 입지의 아파트가 나은 것인가? 에대해서 비교를 해보아야 합니다.

우선 광역시 공통적입니다. 인구수 측면에서는 당연히 서울만 하더라도 거의 인구 1000만, 부산시는 300만명대로 서울이 압도적인 것이 맞습니다. 특히 뒤에서 다시 말씀드리겠지만 도시, 지역 총매출로만 따지더라도 서울이 압도적이구요.

다만 부산이던 각 지방 광역시던 개별적으로 대장 아파트들 같은 경우는 위에 트럼프 아파트처럼 정말 대체 불가능한 입지적 특징을 가졌거나, 오션프론트 바다뷰와 같은 희소성이 있기 때문에 때에 따라서 서울의 중상위급 아파트와 비견될 수 있을 것으로 보입니다.

그렇다고 하더라도 지역 전체적으로는 해운대보다는 마포가 한단계 위급이라고 판단해야 하지 않을까 싶습니다.

- 대구 범어동

대구의 33평형 중에서 1등은 2020년 신축 아파트, 범어동의 힐스테이트범어 입니다.

고점 실거래: 17억

현재 실거래: 12.3억

네이버 호가: 12억

현재 실거래가 기준 고점대비 하락률 28%

대구의 입주물량이 엄청나기 때문에 상대적으로 타도시 대장 아파트와 비교해서 가장 큰 하락률을 기록했습니다.

서울이라면 어느정도 급일까요?

가격 기준으로는 서울 영등포구의 신길뉴타운이 떠올랐습니다.

34평형 기준 고점도 비슷하게 17억원대를 찍었었고 현재 많이 빠진 단지는 12억대까지 실거래가 되고 있습니다.

살짝 다른느낌이기도 한 것이 대구 범어동은 예전부터 대구의 로얄, 최상위급에 속하는 동네였다면

신길뉴타운은 서울에서도 정말 제일 가난한 동네.. 중국인이 더 많았던 동네에서 대규모 재개발을 통해서 입지가 몇단계는 업그레이드 된 곳이라는 것이 다릅니다.

신길동이 갖추고 있는 입지가 워낙 뛰어납니다. 지도상으로만 보아도 여의도와 아주 근거리에 위치해 있죠.

그렇기에 저희는 대구 범어힐스테이트 정도면 신길 뉴타운과는 비슷한 수준으로 판단을 했습니다.

특히 범어동 자체가 비싼 이유 중에 학군의 가치가 정말 중요한 요소중 하나입니다. 다만 앞으로 이 학군의 가치는 점점 더 낮아질 것으로 예측이 되고 있습니다.

좋은 대학교를 졸업해도 취직을 못하는.. 일자리가 없는 상황 때문인데요.

이러한 관점으로 대구시 자체적으로 핵심 산업이 부족한 편이고, 인구수 감소도 진행되고 있는 만큼 장기적으로는 신길 쪽이 아무래도 낫지 않나 싶습니다.

- 대전 둔산동

대전, 울산, 광주시 부터의 특징은 대장 아파트급에서 30평대와 40평대의 가격 격차가 꽤 크게 나타난다는 점입니다.

아무래도 지방에는 상대적으로 부자들이 적고, 그렇기 때문에 부자들이 대형평형 위주로 실거주 및 투자를 해서 그런 것이 아닌가? 싶습니다.

대전은 국민평수인 33평형 아파트 중에서 대장급 입지를 가진 아파트는 없었습니다. 대전 서구 쪽에 신축 대단지인 트리풀시티 아파트가 있지만 입지적으로 대장이라고 보기에는 어려운 부분이 많습니다.

그래서 대전은 1993년식 40평대 대장이라고 할 수 있는 둔산동의 크로바 아파트를 선정했습니다.

고점 실거래: 15.9억

현재 실거래: 12.2억

네이버 호가: 13.2억

현재 실거래가 기준 고점대비 하락률 23%

전반적으로 대전은 타 광역시보다 덜올랐다는 느낌이 듭니다.

그 이유는 당연히 대전 내에 입주물량이 많고 북서쪽의 세종시 입주물량의 영향 탓이라고 보아야 할 것 같습니다.

서울과 비교를 해보면 마포, 신길보다 한급 더 아래급을 보아야합니다.

저희가 판단해보기에는 서울 서대문구 가재울 뉴타운 인근의 40평대와 비슷한 것 같습니다.

40평대 최근 실거래가가 2005년식 같은 경우 12억대, 2021년식 같은 경우가 13억 중후반 정도입니다.

이 정도면 서울 중하위급정도로 판단해볼 수 있습니다. 참고로 광주 40평대, 울산의 40평대도 이와 비슷합니다.

-울산 신정동

울산은 2013년식 아파트 신정동 문수로 2차아이파크1단지 33평형을 뽑았습니다.

고점 실거래: 12억

현재 실거래: 8.7억

네이버 호가: 8.5억

현재 실거래가 기준 고점대비 하락률 35%

울산의 30평대 대장 아파트의 시세는 경기도의 광명, 성남 원도심 정도입니다.

만약에 서울을 기준으로 한다면 비슷한 컨디션에 아파트가 있을 시에, 노원 상계나 장위뉴타운과 비교해볼 수 있을 듯 합니다.

말씀드린대로 이 것은 광주, 울산, 대전 마찬가지입니다.

서울과 지방 투자성 비교

부산 대장 = 서울 마포~ 신길뉴타운

대구 대장 = 신길 뉴타운

울산, 광주, 대전 40평대 = 가재울, 수색증산 뉴타운

울산, 광주, 대전 30평대 = 경기도 광명, 성남

정도로 정리해볼 수 있을 것 같습니다.

전반적으로 서울수도권의 위상이 보통 우리가 생각했던 것보다 상당히 더 상위권에 있다고 느껴질 수 있습니다.

그렇다면 왜 우리나라의 집값은 이렇게 서울 수도권 위주로 움직이게 되는 것일까요?

3가지 정도 이유가 있습니다.

1. 서울은 에셋파킹(Asset Parking)을 위한 자산이다.

여기서 에셋 파킹이란 원래 경제적으로 불안한 개발도상국의 부호들이 자신의 자산을 상대적으로 안전한 선진국에 보관해놓는다는 개념입니다.

지방에 부자들이 상대적 개념으로 서울이라는 안전한 선진국에 돈을 묻어놓고 싶어하는 경향이 높다는 사회적 현상입니다.

지방에 아무리 제일 비싼 집에 살아도 서울에 중하위, 중상위급 정도 밖에 가격이 오르지 않고 점점 가격격차가 벌어지기 때문에 이러한 자산 격차를 막기 위해서 투자를 하는 것입니다.

사실 서울의 부동산은 글로벌 부동산 자산들과도 연관성이 있죠.

실제 이번 금리인상 여파에 따라 부동산 가격이 하락한 것은 비단 우리나라만의 현상은 아니였습니다.

외국인, 외국 기업들도 서울 빌딩, 부동산에 투자를 하고 있다는 것은 이미 모두가 아는 사실 입니다.

그렇기 때문에 입지상 분석을 해봤을 때 지방광역시급과 동급이라고 느껴지는 서울의 부동산이라고 할지라도 가격이 더 비쌀 수밖에 없는 것입니다.

2. 서울의 아파트 공급이 확실히 더 적습니다.

위 표는 아실 앱에서 서울과 부산의 입주물량을 가져온 표입니다.

실제 서울은 2019, 2020년 이후 적정 수요대비 아파트 공급물량이 최소 2024~2025년까지는 턱없이 모자란 상황이였습니다.

이러한 데이터를 기반으로 많은 전문가들이 실제 부동산 가격이 2022년, 2023년에도 계속 상승할 것이라 예측을 했었죠.

아시다시피 지방 쪽이 아파트 공급을 하기에 땅도 넓고 상대적으로 수월합니다.

수요와 공급적 요인으로만 봐도 투자적 안전성 측면에서 서울이 한수 위일 수 밖에 없습니다.

3. 도시별 GDP를 기준으로 서울의 소득이나 매출규모가 압도적입니다.

저희가 예전에도 성남시 판교 제1테크노벨리에서 나오는 매출규모가 부산시 전체 GRDP를 넘는다고 말씀을 드렸었죠.

여기서 GRDP는 GDP와 비슷한 개념이라고 보시면 됩니다. 한 도시에서 얼마나 많은 매출이 발생하느냐 이거죠.

전국 GRDP가 2021년 기준 2076조정도인데 경기도, 서울에서만 약 1,000조의 GRDP가 산출됩니다.

당연히 돈이 서울, 경기도로 몰릴 수 밖에 없고 부동산도 당연히 서울이 더 비쌀 수 밖에없습니다.

그렇기에 투자는 서울에 하라는 것이죠,

결론

그렇다면 지방 투자의 메리트는 없는 것일까요?

아닙니다.

지방 투자의 메리트는 부동산 투자적 관점에서 시장의 사이클이 서울과 다르게 움직일 수 있다는 점이 있습니다.

즉, 서울이 떨어져도 지방이 오를 수 있다는 것입니다.

왼쪽 엑셀표는 2010년 초반 서울특별시와 5대광역시의 아파트 매매 가격 증감률, 우측 엑셀표는 2018년 서울특별시와 5대광역시 아파트 매매가격 증감률을 보여주는 표입니다.

2010년 초반에는 서울이 보합 또는 약간의 마이너스 매매 가격을 기록했다면, 지방에서는 부산, 광주, 대전 같은 곳에서 높은 가격 상승률을 기록했습니다.

반대로 2018년에는 서울은 엄청 오르는데 울산, 부산, 대구 같은 곳은 가격이 오히려 하락하거나 보합권을 유지했었죠.

길게 보면 서울이 더 길게 오르고 장기적으로는 더 높게 오르는 자산은 맞지만, 단기 사이클 적으로는 지방투자도 고려해본다면 계속 수익을 낼 수 있는 투자를 해볼 수 있습니다.

즉 다시 말씀드리지만 부동산 투자던, 주식투자던 언제 사느냐?가 핵심입니다.

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