안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.
2300년이면 대한민국의 인구는 '0'명, 2100년이면 인구수는 반토막이 난다는 옥스퍼드 교수의 예측 발표가 나왔습니다.
기존에 일론머스크도 우리나라가 3세대 안에 인구가 붕괴될 것이라 했죠.
이미 2020년부터는 우리나라의 인구수는 순감소 중이라고 예전 글이나 영상에서도 언급드린 적이 있습니다.
이게 우리 정해진 미래라고 했을 때.. 과연 앞으로 우리나라 부동산 시장은 어떻게 될까요?
정말 인구수가 '0'명이 된다면 당연히 부동산 시장은 망하겠지만.. 우리가 살아 있을 수 있는 2050~2090년까지 그래도 우리나라에서 계속 살아간다는 가정 하의 계속 살아남을 수 있는 지역은 어떻게 찾아야 할 까요?
위 지도들은 (좌측) 대한민국의 일반 지도와 (우측) 대한민국의 인구비례 카토그램 지도입니다.
이 지도를 통해서 대한민국이 얼마나 서울.경기,인천이라고 하는 '수도권'의 인구집중 현상이 심한 지?를 직관적으로 파악할 수가 있는데요.
수도권에 인구가 집중되는 이유는 뭐죠? 좋은 일자리가 많이 있기 때문입니다.
좋은 일자리가 많으니 사람들이 몰리는 것이고.. 사람들이 몰리니 교통이 깔리고 인프라가 좋아지는 것입니다.
그렇기에 우리나라 부동산 시장은 수도권에 수요가 몰릴 수 밖에 없다는 것을 알 수가 있습니다.
그렇기에 투자에 있어서 수도권 투자에서 지역의 입지 평가는 얼마나 서울 중심부와 근접한 지? 일자리 업무지구와 얼마나 접근성이 좋은 지?에 따라서 나눠볼 수 있습니다.
이러한 추세는 지방도 마찬가지입니다.
5대광역시라고 할 수 있는 대구,대전,광주,울산,부산의 핵심지와 얼마나 가까운 지? 그리고 광역시마다 일자리가 적은 지, 많은 지?에 따라서도 같은 평수의 입지 좋은 아파트라고 하더라고 가격적으로 격차가 나타납니다.
2022년 매일경제에서 발표한 지방 소멸 우려지역 50곳을 보게되면 각 핵심도시권역 중에서도 외곽이나 일자리가 적은 동네들이 대부분 포진되어 있다는 것을 알 수 있습니다.
여기서 문제는 앞으로 우리나라는 인구수 감소가 더더욱 빨라질 것이라는 점입니다.
이럴 수록 점점 더 대도시로 몰리고 대도시의 집값은 그럴 수록 더 오르고.. 반면에 소도시나 일자리 없는 도시들은 사람이 떠나고.. 일본처럼 집값이 0원이 되는 유령 도시가 생길 수도 있습니다.
투자자 입장에서는 이러한 소멸도시들에 투자는 절대적으로 피해야합니다.
장기투자를 하는 투자자 입장이라면 최대한 몇십년 뒤에도 계속 살아남을 수 있는 지역에 투자를 해야겠죠.
그렇다면 이러한 도시들은 어떻게 찾아야 할까요?
몇십년 뒤에도 계속 살아남을 수 있는 도시 찾는 법
앞으로 몇십년 뒤에도 계속 살아남을 수 있으려면 2가지 특징이 있는 지역이여야합니다.
핵심지 이거나, 양질의 일자리가 있거나..
둘다 있으면 금상첨화죠.
핵심지가 좋은 것은 모두가 다 아는 사실입니다.
개발도상국,후진국에서도 특히 터키와 같이 경제가 박살나고 물가가 폭등하는만큼 화폐의 가치가 쓰레기가 되면서 수요가 핵심지 부동산으로 몰려서 가격이 폭등하는 특징이 나타나고 있습니다.
옆나라 일본 또한 몇십년간 경제 안좋다.. 잃어버린 20년이다.. 다른 일본 외곽도시나 신도시들이 망해가지만.. 중심지 도쿄나 핵심도시의 신축 아파트 가격은 역대 최고점을 찍고 있습니다.
투자금이 있다면 대한민국에서도 핵심지라고 손꼽히는 서울특별시 강남구가 가장 안전한 투자처라 할 수 있습니다.
다만 이런 도시들의 주택 가격은 이미 비싸다는 특징이 있죠.
투자금이 적다면 접근하기가 어렵습니다.
그렇기에 부동산 투자를 하는 데 있어서 두번 째로 고려해볼 수 있는 것이 양질의 일자리가 있는 도시입니다.
여러분이 생각해봤을 때 미래 일자리, 선진국 일자리하면 무엇이 떠오르시나요?
제가 떠올려 본 것들은 '항공우주. 반도체. 전기차. 로봇. 4차산업혁명. 메타버스. 게임. IT. 어플. 바이오. 헬스케어. 환경'과 같은 키워드들이 떠오르는 것 같습니다.
이미 우리나라에서도 방금 말씀드린 산업들 중에서 몇몇 분야에서 두각을 나타내고 있는 회사들이 많습니다.
또 그 회사의 본사, 공장의 위치들을 찾아본다면 꼭 서울 수도권 중심지가 아니여도 위치해있는 곳들이 있죠.
위 자료는 2022년 윤석열 정부에서 지정한 핵심 5대산업입니다.
A, B, C, D, E로 나누어 미래 핵심 산업을 키우겠다 말했는데요.
각 분야별 대기업들만 몇개 살펴보겠습니다.
A 항공 우주 미래 모빌리티 - KAI 한국항공우주(사천, 진주시), 한화에어로스페이스(창원), 현대차 공장(울산 아산 전주) 기아차 공장(광명 화성 광주), 르노 (부산 강서구), 한국GM(창원)
B 바이오 헬스 - SK바이오사이언스(성남시), 셀트리온 삼성바이오 (인천송도), HLB(울산)
C 첨단부품 소재(반도체 배터리) - 삼성전자(수원, 용인, 평택), SK하이닉스(이천, 용인), 엘지에너지솔루션(청주), 삼성SDI(용인), SK이노베이션(충북, 충남), 에코프로비엠(충북 청주시), 엘엔에프(대구달서구)
D 디지털 - 네이버(성남시), 카카오(제주도, 성남시), SK쉴더스(성남시), 안랩(성남시), KT(성남시), NHN(성남시)
E 환경 에너지 - 두산에너빌리티(창원, 성남시), 한화솔루션(충북음성)
공통점들을 보면 수도권에서 보이는 도시는 송도가 바이오 특화이고, 이외 핵심산업들이 경기 남동부의 성남, 용인, 이천, 화성, 평택, 청주시에 몰려있다는 것을 알 수 있습니다.
지방같은 경우는 역시나 광역시 주변에 일자리들이 몰려있구요.
그렇기에 서울 핵심지 투자할 돈이 모자르다면 수도권의 일자리가 인근 도시들이나 지방 광역시급 투자를 노려야 하는 것이 방법이 될 수 있을 듯합니다.
이 선택지에서도 멀어진다면 지방 중소도시나 수도권 외곽 투자인데 확률적으로 정말 일자리가 좋지않은 이상 길게보고 투자하는 것은 리스크가 꽤 커보입니다.
이미 현재도 수도권, 광역시 중에서도 미분양이 발생하는 곳이 꽤 보이고 가격대 자체가 많이 하락해서 투자자나 실거주자 입장에서 비교를 해본다면 당연히 인구많고, 일자리 좋은 곳으로 수요가 몰릴 수 밖에 없기 때문입니다.
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