하남감일지구 실거주 1채 보유중 입니다. 현금 3억이 있는 데 추가 투자를 어떻게 하면 좋을까요? [무엇이든 물어부동산]

안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다. 

 

지금 1주택자 분들 중에서 이러한 고민 하시는 분들 많으실 것입니다. 

 

'현재 보유 중인 주택을 매도후 상급지로 갈아타야 할지? 아니면 추가로 한채 더 매수하는 것이 나은 건지?'

 

여러분이라면 어느 쪽이 마음에 더 끌리시나요? 

 

오늘은 이와 관련한 상담사례 공유해드리도록 하겠습니다.  

 

상담을 받으신 내담자는 현재 하남 감이동의 포웰시티푸르지오라포레 아파트 35평형을 신혼부부 특공으로 5.8억원에 분양을받아서 2021년부터 실거주중인 상황입니다.  

 

입주 시에 주택담보대출은 4.8억원 정도를 받아서, 현금 1억원만 내고 나머지는 대출이자를 내면서 실거주 중인 상황입니다.  

 

포웰시티푸르지오라포레가 현재 시세가 급매기준으로 35평형 기준 9.5억~10억에 형성되어 있습니다.

 

아마 2021년 입주당시 KB시세 기준으로 10억 이상은 인정을 받았을 것이니 분양가가 5.8억원인데도 불구하고 대출이 4.8억까지 나온 것입니다. 

 

 

2021년 말 최근 부동산 시장 고점 기준으로 봤을 때, 근처의 5호선 마천역 초역세권인 e편한세상송파파크센트럴 33평형이 17.5억에 실거래를 찍었으니, 포웰시티 푸르지오도 비슷한 시기 기준으로 13억~14억정도는 형성되었을 것으로 보입니다.  

 

그렇다고 했을 때 현재 호가기준으로 고점대비 하락률은 20%중반~ 30%대입니다. 

 

내담자 입장에서는 지금 포웰푸르지오를 9.5억~10억원에 매도를 한다면 현금으로 8억원정도 남습니다. 

 

원래 내담자께서 맨처음 상담 요청하실 때 여쭤보신 것은 계속 이 아파트에서 실거주를 한다는 가정 하의 현재 보유 중인 현금 3억원으로 추가 투자를 어디를 하면 좋을 지?에 관해서 였습니다.  

 

주택 매도를 고려안하셨던 이유는 '지금 보유하고 있는 집값이 너무 많이 빠진 것 같고.. 기존 고점을 생각했을 때 너무 아깝기 때문'이라고 말씀하셨습니다.  

 

물론 이 이야기도 맞는 말입니다만.. 저희는 현재 주택을 매도하지 않고, 추가 주택을 매수했을 때의 세금측면에서의 불리한 점을 하나 말씀드렸습니다. 

 

지금 1주택인 상태에서 추가 주택을 매수한다고 가정했을 때, 양도세 비과세를 받기위해서는 일시적 1가구 2주택 조건으로 3년이내의 기존주택인 포웰푸르지오를 매도 해야합니다.  

 

그게 아니라면 추가로 매수한 집을 먼저 일반과세로 팔고나서, 포웰푸르지오를 마지막에 팔아야지만 기존주택 비과세가 가능합니다. 

 

지금 집값이 빠진 상태이지만 내담자분이 보유 중인 포웰시티푸르지오 같은 경우는 분양가대비 시세차익이 지금 시세 기준으로도 거의 4~4.5억원 정도입니다. 

 

(분양가 5.8억 -> 현시세 9.5~10억)

 

 

일반 과세를 받는다고 하면 2주택자기준으로 양도세만 40%로 세금만 1.4억원이 부과됩니다.  

 

그렇기에 만약에 3년 이내의 기존주택을 못팔게 되거나.. 가격이 안올라서 2주택을 모두 장기보유 하게 된다면, 양도세 때문에 시세차익이 30~40%나 줄어드는 상황이 발생하게 됩니다. 

 

그렇기에 저희는 기존주택을 매도하는 방향으로 추천을 드렸습니다.  

 

이 상황에서 어떠한 선택이 최선일 지?  2가지 솔루션 제시해드렸습니다. 

---

솔루션 제시

 

1. 상급지 갈아타기

 

 

현재 보유중인 하남 감이동 포웰시티푸르지오라포레 아파트는 하남 감일지구에 속합니다. 

 

자차 교통으로는 잠실과도 가깝고 거의 서울이라고 할 수 있습니다. 

 

다만 지하철 교통으로는 추후 지하철 호재가 있긴 하지만.. 지금 당장은 이용할 수가 없는데요.

 

실제 주변 동네의 입지 순위를 매겨보면 숭파구 > 위례, 거여마천 > 성남원도심, 하남감일 정도로 순위로 매겨볼 수 있을 듯 합니다. 

 

시세 기준,입지가치 기준으로 평가했을 때 그렇습니다. 

 

특히 포웰시티푸르지오는 지금은 2021년 입주로 현재 상태는 신축급이라고는 하지만.. 앞으로 몇년만 있으면 준신축 아파트가 됩니다.

 

장기적으로는 재건축, 리모델링 사업도 어려운 것이 사실이죠. 즉, 주변 지역이 상승을 해야 오르는 전형적인 아파트 투자입니다.  

 

앞서 포웰시티푸르지오의 고점 대비 하락률이 몇%라고 말씀드렸죠?

 

현재시세 9.5~10억 / 고점 13~14억입니다. 

 

고점대비 하락률은 대략 27%정도 입니다. 

 

이 정도 하락률이면 인근 지역이나 전국에 평균 하락률과 비교해도 나쁘지 않은 편이고.. 선방을 했다고 말할 수 있습니다. 

 

신축 아파트다 보니 전세가격이 높게 받춰주고, 투자 수요가 전매제한 떄문에 접근을 못했었기 때문이라고 보여집니다. 

 

그렇기에 하락률이 더 많거나, 비슷한 상급지로 갈아타는 것은 고려해볼만한 선택지라고 보여집니다. 

 

 

주변 아파트 중에서 감이동 포웰푸르지오라포레보다 더 상급지에 위치한 아파트들도 2021년 고점대비 최근 저점이 더 많이 빠진 곳들도 많습니다. 하락률을 보게되면  30~40% 빠진 곳도 많죠.  

 

현금 8억 정도면 지금 이미 신축 인 곳들 중에서 매매가 12억대 이하로 보시는 것도 추천을 드리고.. 그게 아니라면 재건축 예정 또는 진행 중인 아파트를 장기로 보고 분당, 과천, 목동 정도를 투자해 볼 수 있겠습니다.  

 

5호선 거여역 초역세권만의 신축급 아파트로만 이동을 하더라도 12억대입니다.

 

지금 보유중인 주택을 매도하고 대출을 4~4.5억정도만 이용하시면 충분히 갈아탈 수 있는 상황입니다.

 

앞서 말씀드렸다시피 거여마천의 역세권 신축급 아파트는 2021년 기존 고점이 17억~18억대 였습니다. 

 

고점대비 하락률이 더 높기 때문에 갈아타기만 하더라도 추후 시장이 반등한다면 더 높은 시세차익을 기대해볼 수 있습니다.  

 

 

 

지금 당장 대출 이자가 부담되고.. 실거주는 좀 더 저렴한 지역에서 하고 싶으시다면  좀 더 높은 시세차익을 노리면서 투자와 거주를 분리해도 됩니다. 

 

현금 8억이내로 충분히 거여, 마천의 재개발 구역 투자가 가능합니다. 또는 지역을 넓혀서 총매수가 15억 언더로 재개발, 투자를 해놓고 전세나 월세로 거주하는 것도 방법입니다. 

 

투자금 8억, 최종매수가 15억 이하라면 평형 상관없이 재개발이라면 아현, 노량진뉴타운 등이 있겠습니다. 

 

---

 

2. 현금 50%, 부동산 투자 50% 전략

 

이 전략은 사실 지금 포지션을 유지하셔도 됩니다. 

 

현금을 어느정도 확보한 상황에서 추가 주택 투자 기회를 엿보는 전략입니다. 

 

이 전략을 추천드리는 이유는 아직은 부동산 시장이 시기적으로 매매가와 전세가의 갭차이가 많이 벌어져있는 상황이기 떄문입니다.

 

투자금이 많이 들어가기 때문에 추가 주택 투자로 갭투자를 하는 것은 양도세도 걸리고해서 실투자금대비 수익률이 낮습니다. 

 

그렇다 하더라도 추후에 2주택으로 주택 수를 늘리실 계획이시라면 지금 보유 중인 주택을 매도하는 것을 권해드렸습니다. 

 

이 이유는 양도세 계산 시 중요한 취득가액을 높인다는 의미에서 그렇습니다. 

 

지금 내담자께서 보유중인 포웰푸르지오는 5.8억원에 청약을 받으셨기 때문에 취득가액이 5.8억원입니다. 시세차익이 많이 발생한 상황이죠. 

 

만약에 지금 보유 중인 포웰푸르지오를 매도하고, 다시 옆동이나 옆호수 똑같은 물건을 매수한다 가정해봅시다.

 

양도세는 현상황에서는 비과세라 없을 것이고, 취득세만 3%정도 발생이 됩니다. 

 

이렇게 바꿔놓는 이유는 앞서 말씀드린대로 취득가액이 높아지기 때문입니다. 

 

대략 취득세 3000만원 정도로 취득가액을 10억으로 높일 수가 있습니다. 

 

이렇게 되면 추후에 2주택, 3주택자가 되더라도 시세차익이 감소하기 때문에 양도세 부담이 줄게 됩니다. 

 

실제 한번 사례를 통해서 계산을 해보겠습니다. 

 

다시 전고점이 돌아왔을 때를 가정하고 일반세율로 매도한다고 해봅시다. 

 

첫 번째 사례는 5.8억원이 취득가액, 13억원 양도가액 , 두 번쨰 사례는  10억원이 취득가액, 13억원 양도가액으로 양도세 비교를 해보겠습니다. 

 

 

계산을 해보면 5.8억원이 취득가액일 때는 양도세가 2.65억이고, 10억원이 취득가액일 때에는 양도세가 9200만원 정도로 약 1.73억원 정도의 세금 차이가납니다. 

 

그렇기에 같은 주택을 다시 사고 팔더라도 추후에 다주택 전략으로 주택 수를 늘리신다면 취득가액을 높이는 것이 좋습니다. 

 

그렇다면 포웰푸르지오를 매도하고 어떤 것을 사야할 까요? 현금 3~4억대 투자처를 찾아 보아야 합니다. 

 

이정도 금액이라면 저희가 계속 말씀드리는 성남 원도심 재개발 투자가 적정해보입니다. 

 

 

산성역포레스티아 기준으로 기존 고점이 84타입 14.45억, 74타입 13억, 59타입 11억대였습니다. 

 

지금 이편한세상금빛그랑메종, 산성역자이푸르지오 입주장 때 잘만하면 현금 4억원으로 추가 주택담보대출을 통해서 8~9억대로 30평대 매수가 가능합니다.(실거주 전략) 

 

대략 기존 고점대비 4~5억원 정도 저렴한 가격에 매수할 수 있다는 것입니다. 

 

그게 아니라면 상대원 2구역처럼 현금 3~4억원정도를 묻어두고 지금 입주하는 신축보다 1억대 정도는 저렴하게 매수하는 것도 방법입니다. 

 

나머지 현금은 최대한 많이 비축한 상태에서 전세대출 80%받아서 원하시는 곳 거주를 하시면 되겠습니다. 

 

그리고 갭투자할 시기가 도래한다면 매매,전세 가격이 붙게 되었을 때 추가 주택을 매수하면 됩니다.  

---

더홈즈 유튜브: https://www.youtube.com/@AnalystTHEHomes

 

더홈즈 상담신청폼: https://forms.gle/6to29mVWA2z3dGxw8