최근 부동산 시장에 매수세가 들어온 이유

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안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.

https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230428&prsco_id=003&arti_id=0011829938

최근 부동산 시장 분위기가 달라졌습니다.

전국의 부동산 시장은 2022년 한해동안 하락이 이어지다가.. 2023년 들어서서 다시금 실거래가, 호가 반등하는 모습을 보여주고 있습니다.

위 자료는 리치고에서 가져온 서울 경기도 아파트 매매 거래량 자료입니다.

서울과 경기도 아파트 매매 거래량 그래프를 보시게되면 2023년 1월부터 급격히 증가하는 모습을 보실 수 있습니다.

이 정도 거래량이면 대략 2021년 9~10월 정도의 거래량까지 회복했다고 할 수 있습니다.

갑자기 왜 이렇게 시장 분위기가 반등을 하고 좋아지고 있는 것일까요?

오늘은 그 이유에 대해서 알아보는 시간 갖도록 하겠습니다.

부동산 시장에 매수세가 들어오는 이유!

kb부동산에서 제공하는 지역별 아파트 매매가격 주간변동률 자료입니다.

여전히 매매가격은 하락이 진행 중이지만, 하락률 자체가 점점 줄어들고 있고.. 실제 몇몇 아파트는 반등 실거래까지 나오고 있는 상황입니다.

지금 시장이 안좋다.. 안좋다 말은 많아도 실제 거래가 증가하고 있고, 실거래가 호가도 반등을 하고 있습니다.

부동산을 매수하시는 분들 입장에서는 '이정도 가격이면 많이빠졌다'라고 생각을 하고 급매들 위주로 매수세가 들어오고 있는 듯 합니다.

계속 말씀드지만 이번 하락장에서 부동산 가격은 기본 고점대비 20~25% 하락률을 기록했고, 여기에 입주물량까지 많은 곳은 30~40%, 입주물량도 많고 투자자들이 많이투자했던 지역은 50%까지도 하락을 했습니다.

역사적으로도 이 정도 하락률이면 꽤 큰 편입니다.

서울수도권 부동산 시장의 역사를 보면 2번 정도의 큰 하락이 있었습니다.

1990년대후반(IMF 경제위기)때 고점대비 50%~60% 하락..

2013년 서울 부동산 고점대비 40~45%하락이 발생했었죠.

지방 부동산 같은 경우 2008년~2009년 미국발 금융 시스템 위기로 40~45%가 하락했습니다.

지금 하락률도 역사적 기준으로보면 충분히 많이 빠진 상황입니다.

이번 하락장에서 매수하신 분들의 입장에서 생각을 해보면 '어? 이정도 하락할 만큼 큰 위기는 아닌 것 같은 데?.. 매수찬스 인거 같다...'라고 생각해서 움직이신 분들이 꽤 많다고 봅니다.

두 종류의 부동산 매수세

그래서 최근에 부동산 시장에 들어온 매수세를 분석해보면 두가지 종류의 매수세로 분류해볼 수 있습니다.

1. 40~50%이상 빠진 과대 낙폭 아파트 매수

이 정도로 빠진 곳들은 전국에서 인천, 세종, 대구 정도가 대표적입니다.

수도권 기준으로는 입주물량이 많았던 동탄, 수원, 안양, 성남, 광명과 같은 곳에서 이러한 하락률이 발생을 했죠.

서울에서도 입주물량이 좀 많고 중하위급 입지의 아파트들은 35%대까지도 하락한 곳들이 꽤 있습니다.

최근 투자자 입장에서 이러한 곳들을 매수하는 이유는 이렇습니다.

이 아파트들의 하락률이 다른 지역, 다른 아파트보다 더 많이 빠진 이유가 이 아파트가 입지, 상품성이 안좋아서라기보다는 단기적인 '입주물량, 갭투자 물량이 너무 많아서..'등등의 변수들로 인해서 많이 빠졌다고 보는 것입니다.

그렇기 때문에 목표 기대차익도 전고점.. 전고점을 넘어 다시 신고가를 터트릴 것이다.. 라고 예상하기 보다는 어느정도 가격 회복만 노리고 투자를 하는 분들이 많았다고 생각합니다.

특히 실거주 하실 분들 입장에서는 주거안전성과 시세차익 둘다 노려볼 수 있어서 메리트가 높은 타이밍이였다고 봅니다.

2. 가격 하락률이 상대적으로 적은 아파트 매수(하락률 20%대)

그 다음 두 번째 가격 하락률이 고점대비 10~25% 내외의 아파트들도 실거래가되고 반등거래가 나오고 있습니다.

반포동의 래미안 퍼스티지 같은 아파트가 대표적인데요.

투자자 분들 중에서도 좀 더 낙관적이고 부동산 시장의 미래를 밝게 보시는 분들이 투자를 하셨다고 봅니다.

다시 시장상황이 좋아지면 아파트가격이 전고점 또는 그 이상으로 가격이 반등할 것이라고 믿고.. 인플레이션에 베팅을 하는 방법입니다.

특히 이렇게 하락률이 상대적으로 낮은 아파트들은 입지, 상품성이 뛰어난 경우가 대부분입니다.

또는 호재가 강력한 경우도 많죠. (1기신도시 재건축, 용인남사읍 투자 )

보통 상승장 때에는 입지 좋은 곳이 가격 상승률이 더 높기 때문에 고점대비 20%정도밖에 안빠졌는 데도 매수세가 들어간 것으로 봅니다.

실제 우리나라 부동산 시장에서 대장 아파트.. 핵심아파트라고 할 수 있는 아파트들의 실거래가 차트는..

미국의 상장되어있는 대표적인 대장주. 애플, 마이크로소프트의 차트와 거의 흡사한 모습을 보여주고 있습니다.

하락률이 타 주식, 부동산 보다 낮죠.

최근 저점이 저가 매수 타이밍이라고 본 투자자들이 다시 빠르게 매수를 하면서 가격 반등을 하는 모습을 보여주고 있습니다.

또 이러한 아파트들의 특징이 한가지 더 있다면 예전 과거.. 예를 들어 2000년대 초반과 지금 가격을 비교해보면 가격이 천지차이 임을 알 수 있습니다.

2000년대, 2010년대초반까지만 매수했더라도 현재시기는 아직도 널널한 수익구간입니다.

그렇기에 최근 매수한 분들은 더 장기적으로 미래를 밝게보고, 최근 고점도 뛰어넘을 수 있다는 생각으로 투자를 한 것이라고 봅니다.

말 그대로 더 길게보고 멀리보고하는 투자인거죠.

이런 식으로 투자성 좋고 대장주들은 하락장에서도 잘버티고 쭉 올라가는 경우도 있을 수 있습니다.

최근 부동산 매수세는 근거가 있었다..

정리를 해보면 지금 매수한 투자자들은 나름의 근거가 있는 가격대라고 생각해서 움직였던 것으로 파악해볼 수 있습니다.

몇일 전 미국 CNBC에서 미국의 전설적인 주식 트레이더인 '피터 린치'의 인터뷰가 방영 되었습니다.

가치투자자로 매우 유명하신 분이죠.

이 인터뷰에서 뉴스 진행자가 피터린치에게 이런 질문을 했습니다.

진행자: '최근 미국 은행 파산 위험이나.. 전반적인 시장 상황들이 투자자들에게 비우호적인 상황이 지속되고 있는 데 앞으로의 미래를 어떻게 보시는 지요?'

피터린치는 대략 이런 뉘앙스로 답변했습니다.

피터린치: '예측된 경제 위기는 .. 절대 경제 위기가 될 수 없습니다. 2020년 코로나 바이러스가 터질 때부터 전세계 글로벌 국가들은 이미 준비를 해놓고 대응을 하고 있는 상황입니다. '

실제 기존 경제 위기가 터져서 주가가 박살나고.. 부동산 가격이 폭락했을 때에는 아무도 예상치 못한 변수가 나타났을 때입니다.

지금 이미 주식시장은 2020년에 크게 폭락을 맞았고.. 부동산 시장도 2022년에 큰 하락이 있었습니다.

부실 기업, 은행들이 지금과 같은 위기 때 망하고.. 구조조정을하게되면 다시 건전한 회사들만 살아남아서 경제는 발전할 수 있습니다.

우리나라에서도 최근에 주가 조작으로 인해서 대폭락을 맞았던 기업들 중에서 실적좋고 탄탄한 회사들은 빠르게 적정가치를 찾아서 가격이 움직이는 모습을 보여주고 있습니다.

부동산 시장에서도 몇몇 건설사들이 망한다는 소식이 들려오지만 기존부터 사업을 잘하고 있었던 회사들은 나름 지금과 같은 안좋은 시기에도 선방을 하고 있습니다.

즉, 주식이던 부동산이던 본질가치가 좋은 것들은 오히려 이렇게 가격이 빠졌을 때가 기회일 수 있습니다.

투자자 분들이라면 이러한 시기에 괜찮은 투자 물건들 중에서 가격이 과대하게 빠진 것들이 있다면 어느정도 리스크를 감안하더라도 과감하게 매수를 해보는 것도 방법이라고 생각합니다.

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