안녕하세요! 더홈즈의 이종호입니다.
저번 글에서는 지금 당장 소액투자를 한다면 어느 곳을 중점으로 보아야 할까?에 대해서 알려드렸었죠.
지금은 '갭투자하기에 좋은 시기가 아니다'라고 말씀을 드렸습니다.
매매 전세 갭도 차이가 많이나고.. 세금 규제도 아직 있고 .. 적은 투자금으로 좋은 물건도 못사니까 말이죠.
그렇다면 정말 소액으로 갭투자하기 좋은 시기는 언제일까요?
지금부터 그 시기를 어떻게 포착할 수 있는 지 그 방법에 대해서 이야기 해드리겠습니다.
소액 갭투자 최적의 시기 찾는 방법
소액갭투자하기 최적의 타이밍은 이렇게 정의 내려볼 수 있습니다.
소액갭투자 최적 타이밍 = 좋은 입지의 좋은 상품성을 갖춘 부동산을 저렴하게 + 전세가와 매매가 차이가 얼마 안날 때
먼저 좋은 입지의 좋은 상품성있는 부동산을 저렴하게 사려면? 그 시기는 언제일까요? 이에 대해서부터 알아봅시다.
가격을 저렴하게 사려면 당연히 부동산 시장 사이클상 부동산 하락 막바지 ~부동산 상승기 초기일 것입니다.
우리나라 부동산 시장역사에서 가장 최근에 그런 가격대였던 시기는 서울 수도권은 2013년 정도가 금액적으로는 가장 메리트가 있던 시기였고,
지방 6대 광역시 기준으로는 2009년정도가 적정한 시기였습니다.
그렇다면 이 당시 매매가격기준으로 서울, 지방은 하락장 때 고점대비 어느정도 하락했었을 까요?
먼저 서울 수도권입니다. 강남 대치은마와 분당의 시범단지 삼성한신 아파트를 예시로 들겠습니다.
강남구 대치동 은마아파트 34평 기준으로 2006년 고점 14억대비 2013년 최저점에는 가격이 8억초중반까지 하락을 했습니다. 고점대비 하락률은 40~45%정도였습니다.
분당 서현 삼성한신 아파트는 고점이 대략 8억, 저점이 5억초중반으로 고점대비 하락률은 35%정도입니다.
이 사례를 통해서 서울 수도권은 하락장 막바지, 상승장 초기에는 대략 고점대비 40~45%정도까지 빠질 수 있다는 기준점을 세워 볼 수 있을 것 같습니다.
지방은 어떨까요?
지방에서는 대전 둔산동 크로바, 부산 남천동 삼익비치를 뽑아봤습니다.
확실히 지방 아파트는 2008년 금융위기, 리먼브라더스 사태의 영향을 받은 모양새입니다.
2008년즈음 각각 고점대비 40~45% 하락률을 기록했습니다.
정리를 해보면 전국적으로 고점대비 평균 40% 하락은 해야 가격이 바로 반등은 하지 않더라도, 그 이하로 가격이 쉽게 빠지지 않았다는 가격 기준점을 세워볼 수 있을 것 같습니다.
투자 추천은 아니지만 실제 현재 대구시, 세종시 같은 경우 핵심입지의 좋은 아파트인데도 이번 하락장 때 고점대비 하락률이 40%대가 찍힌 아파트들이 있습니다.
가격적으로만 봤을 때는 이런 가격대에 왔다? 그러면 눈여겨 보셔야겠습니다.
그러면 이제 두 번째 매매가와 전세가가 붙는 시기를 찾아야 합니다 .
오늘 글의 목표는 소액 갭투자 최적의 시기를 찾는 것이기 때문에 투자금을 최소화 시킬 수 있는 시기는 도대체 언제인 지?를 찾아야합니다.
사실 최근처럼 매매가격, 전세가격이 동시에 폭락을 한다면 좋은 부동산을 저렴하게 사고싶어도 투자금이 모자라서 매수를 못합니다.
그렇기에 매매가, 전세가가 붙을 수 있는 시기를 찾아야 하는데요.
보통 '전세가격 = 실거주 가치' 라고 합니다.
매개가격이 전세가격과 비슷하다는 의미는 부동산 시장에 현재 투자 수요보다는 실거주 수요만 유입이 되었다는 의미라는 것입니다.
어떤 시기에 이런 현상이 발생할 까요?
2가지 상황이 나타나면 됩니다.
1. 투자심리가 안좋아서 매매보다는 전월세로 수요가 몰릴 때
2. 입주물량이 적정 수요대비 부족할 때
하나씩 살펴보겠습니다.
먼저 투자심리가 안좋아서 모두 전월세 수요로 몰릴 때입니다.
지금 매매 가격이 너무 비싸다고 생각되거나, 앞으로 가격이 떨어질 것 같을 때 이런 현상이 발생합니다.
즉, 부동산 시장에 투자 수요가 유입되지 못할 때가 바로 그 시기라고 할 수 있습니다.
앞으로 미래가 어두컴컴하고, 가격이 계속 하락할 것 같아서 모든 시장 참여자들이 전세, 월세시장으로만 몰려서 전세가격은 계속해서 오르고 매매가격은 계속해서 하락하거나 전세가격만큼만 형성이 되는 시장인 것이죠.
이렇게 되면 전세에 대한 수요가 증가해서 전세 가격은 오르고, 반대로 매매가격은 보합또는 하락하는 모양새를 보이면서 매매, 전세 갭이 붙는 모습을 보여주게 됩니다.
그리고 두 번째 입주물량이 그 도시 적정수요 대비 적을 때 입니다.
전세 가격은 실거주 수요에 따른 가격이기 때문에 수요와 공급의 밀접하게 영향을 받습니다.
수요가 많고 공급이 적으면 가격이 오르고, 수요대비 공급이 많으면 가격이 하락 또는 폭락을 합니다.
실제 세종시 같은 경우 세종시 내의 입주물량도 2015년부터 과도했고, 주변 대전시나 청주시의 입주물량이 많았기 때문에 가온4단지e편한세상푸르지오 아파트의 매매가와 전세가격의 차이를 보시면 아시겠지만 전세 가격이 전혀 반등을 하지 못함을 알 수 있습니다.
매매가격은 고점에 10억넘게 호가했었는 데 전세가는 4억원 정도였죠. 지금은 이가격들이 매매가 7억대 전세가 2억대까지 하락을 했습니다 .
여기서 추가적으로 금리도 유심히 보아합니다.
최근에 시작한 부동산 하락장 같은 경우는 급격한 금리인상의 탓이 큽니다.(약 1년만에 기준금리 0%대 -> 3.5%)
전세 시장은 전세대출을 받은 세입자들에 수요에 따라 움직인다고 해도 과언이 아닙니다.
기존에 2%대 전세대출을 이용하던 세입자들이 대출금리기준 4%, 5%까지 올라가게 되니 이자비용이 2배나 증가해서 이를 감당하지 못하고 수요가 월세로 움직이고 반대로 전세에 대한 수요는 급감하게 된 것이죠.
그렇게 되니 전세가격이 반토막이 나게 된 것입니다.
기존 부동산 역사에서 소액갭투자 최적의 투자시기는?
그렇다면 우리나라 부동산 시장 역사에서 최적의 소액갭투자 시기는 언제였을까요?
그 시기는 2014~2016년도 부근이 였습니다.
2011년도 3.25%였던 금리가 그이후로 2017.11까지 계단식으로 기준금리는 1.5% 수준까지 하락하며 당시 역대 최저점 수준을 기록했습니다.
이 것은 전세 가격 상승의 기폭제가 되주었죠.
당시 입주물량도 적정했습니다.
서울, 경기 모두 적정수요대비 공급물량이 부족했습니다.
지방 도시중에서도 입주물량 적정한 곳들은 매매,전세 갭이 거의 붙어있었습니다.
이 당시 KB부동산 아파트 매매가격증감률 기준으로도 2014~2016년까지는 매매가격의 변동률이 전국적으로 크지 않았다는 것도 알 수 있습니다.
아파트 가격이 폭등하기 직전이라고 보시면 됩니다.
실제 사례를 보여드리겠습니다.
아파트 3개 뽑아봤습니다.
서울 마포구 공덕삼성1차 26평, 평촌 초원7단지부영 20평, 대전 둔산동 둔산크로바 36평형입니다.
매매가와 전세가의 갭을 보시게 되면 서울, 수도권, 지방의 입지 좋은 아파트를 갭 2000~3000만원으로도 매수가 가능했다는 것을 아실 수 있습니다.
그 이후로 가격보시면 아시겠지만 6~7억원씩 상승을 하게 됩니다.
좋은 가격의 좋은물건을 저렴하게 산다면 이렇게 소액투자로도 한 번의 엄청난 시세차익이 날 수 있습니다.
특히 이때 당시만해도 문재인 정권 이전이라 주택 수에 따른 세금 규제도 없었어서 주택 수를 미친듯이 늘리면서 투자를 했던 분들은 다 부자가 되셨습니다.
한채만 투자했다더라도 매매가와 전세가격이 동시에 올라가면서 오히려 계약갱신할때 마다 보증금으로 돈을 돌려받는 상황이 발생하기도 했습니다.
그 당시 그렇게 돌려받은 현금으로 추가 투자를 이어 가셨던 분들도 많았죠.
부동산 투자는 시기, 타이밍이 제일 중요하다.
그래서 지금은 소액으로 갭투자할 타이밍이 아니라고 말씀드린 것입니다.
좋은물건을 소액으로 살 수가 없기 때문입니다.
특히 부동산 매매가격 자체는 매력적입니다만 전세가격이 함께 많이 빠진 상황이라 앞서 말씀드린 세종이니 대구도 투자금이 많이 들어갑니다.
그래서 지금은 현금이 많거나, 실거주 하실 분들에게는 투자하기 좋은 타이밍입니다.
앞서 소액으로 엄청난 시세차익을 본 사례를 보고 느끼셨다면 아시겠지만,
부동산 투자는 정말 좋은 시점, 좋은 타이밍에 한번만 좋은 물건을 사놓으면 됩니다.
그 정확한 시점 그리고 좋은 물건이 무엇인 지 알기위해서는 공부도 해야겠고, 어느정도 적정한 투자자금도 마련을 해야겠죠.
그렇기에 돈이 없으신 분들은 지금 당장 투자를 한다기 보다는 추후 적정시점이 올 때까지 기다리면서 저희와 함께 공부하시면 좋겠습니다.
계속해서 저희가 정보 전달드리면서 언제가 좋은 타이밍인지? 어떤 물건이 좋은 물건인 지 같은 것들을 알려드리겠습니다.
감사합니다.
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