안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.
앞으로 부동산 가격이 오를 지, 내릴 지 정확히 맞출 수 있는 사람이 있을 까요?
솔직히 가격이 오를 지 내릴 지를 맞추는 것은 데이터를 계속 들여다보는 부동산 전문가들이라고 할 지라도 맞출 확률이 50%를 약간 넘기는 수준일 것이라고 봅니다.
부동산 가격 자체는 데이터에 따라서 움직이지 않고.. 너무나 많은 변수들 때문에 가격이 오르락 내리락 할 수 있기 때문입니다.
그렇기에 부동산 투자에 있어서 더 중요한 것은 가격입니다.
즉, 저렴하게 사는 거죠.
부동산의 사이클은 아시다시피 매우 깁니다. 한번의 상승과 하락이 끝나게 될 때까지 10년 이상의 기간이 소요됩니다.
비싼 가격에 부동산을 매수 해서 잘못 물리게되면 1~2년이 아니라 5년, 10년을 물릴 수도 있습니다.
그래서 여러분이 투자를 할 때에는 '이 물건의 가격이 적정한 지?'를 놓고 판단을 하는 기준이 있어야 하는데요.
오늘은 이를 위해 주식 트레이딩에서 사용하는 '손익비'라는 개념에 대해서 소개해드리려고 합니다.
이 개념만 아셔도 여러분들이 직접 부동산 투자관련 의사결정을 할 때 좀 더 확신을 갖고 명확하게 판단을 내리는 데 도움을 줄 것입니다.
조금 어려운 개념이니까 최대한 쉽게 설명해드리려고 노력할테니 집중 부탁드립니다!
손익비란?
부동산 투자를 동전 던지기 게임에 비유를 해보겠습니다.
동전 던지기 게임은 간단합니다.
여러분들은 게임의 참가자로써 한 번 동전을 던질 때마다 앞면이 나올 지? 뒷면이 나올지?를 맞추기만 하면 됩니다.
수학적으로 앞면과 뒷면이 나올 확률은 50:50이죠.
이 게임의 룰은 동전의 방향을 맞춘다면 100원을 얻고, 못맞추면 100원을 잃게 되는 조건이라고 해봅시다. (손익비)
이 게임을 무한 반복 하면 어떻게 될까요?
(이길 확률 50% X 이길 때 얻는 돈 100원 ) + (질 확률 50% X 질 때 잃는 돈 100원) = 0원
수학적으로 이 게임을 하게되면 여러분이 얻는 돈은 '0'원으로 수렴하게 될 것입니다.
50%확률로 100원 한번 얻고.. 50%확률로 100원 한번 잃는 게임을 무한히 반복한다고 생각해보시면 됩니다.
여기서! 한 번 게임을 할 때마다 얻을 수 있는 돈과 잃는 돈의 비율을 '손익비'라고 합니다.
손익비 = 손실 대비 이익 (위 게임에서는 1:1, 이겨도 100원 져도 100원이기 때문)
그런데 여기서 손익비를 바꾸어서 맞출 때 200원을 앋거, 못 맞추면 100원을 잃는다고 조건을 바꿔 봅시다.
이 걸 무한히 반복하면 어떻게 될까요?
50% 확률로 200원을 얻고.. 50% 확률로 100원을 잃는 것입니다.
감이 잘 안오실 수도 있지만 이 게임을 무한히만 반복할 수 있다면 무한대의 돈을 벌 수 있습니다.
+200 -100 + 200 - 100 +200-100 .....무한반복 => 무한대
이런식으로 손익비가 좋다면, 즉 게임의 룰 자체가 여러분에게 유리하다면 돈을 좀 더 쉽게 벌 수 있습니다.
부동산 투자에 적용을 해보기 전에 보편적으로 주식에서 손익비를 어떻게 사용하는 지 그 예시를 몇가지 들어드리겠습니다.
주식트레이딩에서 손익비를 사용 하려면 투자할 회사, 종목을 고르고 나서 그 주식의 가격 변동 역사를 살펴보면 됩니다.
방법은 여러가지가 있지만 최근 저점 가격, 고점 가격은 얼마였는 지?를 확인해보는 것입니다.
예를 들어 삼성전자라는 주식을 지금 투자한다고 해봅시다.
삼성전자는 2023년 04.26일 기준 63,900원에 호가로 거래되고 있습니다.
이 주식의 최근 저점, 고점 가격대는 얼마였을 까요?
삼성전자의 최근 고점은 2021년 1월 96,700원이고, 최근 저점은 2022년 9월 51,800원 이였습니다.
이를 근거로 투자를 한다면.. 두가지 관점을 갖고 투자를 할 수 있습니다.
1. '나는 삼성전자가 다시 전고점인 96,700원까지는 반등을 할 수 있을 것으로 본다.' 이랬을 때의 수익률은 51%입니다. 주식이 96,700원 부근에 도달하면 익절을 한다고 가정하는 것입니다.
2. '만약에 내 예측이 틀린다면 최근 저점인 51,800원까지 가격 하락이 있을 수 있다.' 이 때의 가격 하락률은 20%입니다. 예측이 틀린다면 주식을 51,800원에 손절을 하는 것이죠.
수익을 얻는다면 51%, 손해를 본다면 20%이기 때문에 손익비는 2.75:1입니다.
손해의 기대 크기보다 수익의 기대 크기가 2.75배이상 크죠. 이 정도면 손익비가 괜찮습니다.
한가지 예시를 더 들어보겠습니다.
좀 더 손익비를 극대화 시켜서 투자자에게 더 유리한 자리에서 투자를 한다고 해봅시다.
위 차트는 KWEB(중국 ETF)의 가격 변동 그래프입니다.
기존 고점 가격은 2021년 2월 17일 105달러 정도였는 데.. 최근 바닥은 2022년 9월 14일 17.90달러까지 하락을 기록하였습니다.
2023년 4월 26일 기준 가격은 26달러이기 때문에 가격 고점보다는 저점에 매우 붙어있는 가격대라고 볼 수 있습니다.
지금 가격대에서 투자를 한다면 손익비 계산을 해보겠습니다.
26달러를 기준으로 다시 가격이 고점인 105달러까지 상승을 한다면 수익률은 약 290%을 기대해볼 수 있고, 다시 하락을 해서 17.9달러까지 빠진다면 손해율은 약 32%입니다.
손익비로는 8.97: 1 정도입니다.
앞선 삼성전자를 투자할 때의 계산했던 손익비보다는 훨씬 더 투자자에게 유리합니다.
만약에 삼성전자, KWEB 모두 투자성이나 미래가치 측면에서 확실하다고만 본다면 당연히 손익비가 좋은 투자처에 투자를 하는 것이 유리하다고 보시면 됩니다.
손실은 최소화시키면서 수익은 극대화 시킬 수 있기 때문입니다.
부동산 투자를 손익비 관점에서 투자해보면?
일단 부동산을 매수한다는 것.. 부동산에 투자를 한다는 것 자체가 가격이 올라갈 것에 돈을 거는 행위입니다.
가격이 지금 가격보다는 높아질 것에 돈을 거는 거죠.
단기적으로 가격의 움직임을 맞출 수 있는 확률은 5:5라고 말씀드렸습니다. 즉 단기적으로는 못맞춥니다.
지금 가격이 싸다고 투자를 했는 데도 이보다 더 가격이 하락할 수도 있는 것입니다.
이랬을 때 가격이 얼마까지 빠질 까요? 또 가격이 상승을 한다면 얼마까지 오를 수 있을 까요?
정확한 답은 아무도 모르죠...
이럴 때 이 부동산의 기존 실거래가격을 기준으로 놓고 손익비를 계산해보면 도움이 됩니다.
최근 우리나라 부동산 시장을 되돌아보면 정확히는 2022년 상반기부터 본격적인 하락장이 시작되었습니다.
거의 10년만에 큰 하락률을 기록하는 중입니다.
몇몇 아파트들을 보면 고점대비 하락률이 50%를 기록했고.. 왠만한 수도권 핵심입지 같은 경우도 고점대비 40%, 35% 하락은 기본이였습니다.
대표적인 아파트 가격이 50%하락한 곳들의 예시입니다.
지역적으로는 인천광역시, 세종시, 대구광역시가 있습니다.
위 아파트 실거래가 그래프를 보면 12억짜리가 6억이되고, 14억짜리가 7억대까지 빠진 것을 확인할 수 있습니다.
투자 추천은 아닙니다만 만약에 이 가격대가 저점이거나.. 저점 부근이라고 가정을 해보면 어떨까요?
이금액대에서 더 떨어져봐야 5000만원 정도 더 빠질 것 같고.. 다시 회복을해서 전고점을 찍는 다면 6억정도를 번다고 했을 때의 손익비는 12:1 입니다.
한 번의 투자로 잃어봐야 1이고... 벌면 12를 번다는 의미입니다.
여러분이 분석을 해봤을 때 아무리 고민을 해봐도 입지, 미래가치, 상품성 등이 모두 뛰어난 데도 가격이 너무 싼 거 같다면? 그게 손익비가 뛰어나다는 것을 의미합니다. 투자 타이밍이라고 할 수 있죠.
결론적으로 주식이던 부동산이던 고점 대비 많이 빠지면 빠질 수록 그만큼 손익비가 좋아지고, 투자자 입장에서는 유리한 투자를 할 수 있다는 것을 의미합니다.
결론
투자라는 게임에서 좀 더 쉽게 성공하기 위해서는 게임의 조건 자체를 여러분에게 유리하게 바꿔야 합니다.
앞서 말했듯이 가격이 오르고 내리고의 확률은 5:5 입니다.
우리에게 유리한 게임을 만들려면 우리가 할 수 있는 것은 '손익비'를 극대화 시키는 것입니다.
즉 얼마나 저렴한 가격에 매수를 하는 지에 따라서 수익도 극대화 시킬수도 있고 .. 손실의 양도 최소화 시킬 수 있습니다.
손익비가 좋다는 말 자체가 저렴하게 매수했다는 의미이고... 이 의미는 투자금도 최소화 시켰다는 의미이기 때문이죠.
좋은 입지와 상품성을 갖춘 부동산을 남들보다 저렴하게 매수했을 때, 기존 우리나라 부동산 역사를 보면 단기적으로 손해가 날 수는 있어도 장기 투자를 했을 때에는 대부분 수익을 낼 수 있었습니다.
우리나라 부동산 시장은 1990년대 고점, 2006년도 고점, 2021년 하반기의 고점 총 3번의 큰 상승 사이클이 있었습니다.
각 고점을 찍을 때마다 부동산 가격은 모두 전고점을 뛰어넘는 신고가를 기록하면서 우상향을 해온 역사가 있습니다.
손익비 투자는 간단합니다.
말 그대로 가치투자를 하는 것입니다.
좋은 가격에 좋은 물건을 사놓고 장기보유하면 가격이 언젠가는 회복을하고 전고점을 돌파한다는 기존에 역사를 믿는 것입니다.
여러분도 부동산 투자 의사결정을 내리기 전에 '내가 사는 매수 가격에서의 손익비는 얼마인 지? '를 한번 계산해보시고 괜찮은 손익비 자리에서 투자를 해보시길 바라겠습니다.
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