안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.
최근 부동산 시장에서 거래가 침체되고 임대거래가 잘 안되다보니, 보통은 시장에서 잘나오지 않던 조건의 물건들이 많이 보이는 것 같습니다.
아래는 네이버 부동산에서 전세 호가를 가져온 것입니다.

인천 검단 신도시에서 2022년 9월 입주한 30평 A타입 아파트가 전세가 1억원에 나왔습니다.
아무리 아파트 입주장이고 임대차 거래가 안된다고 시세보다 50%이상 저렴하게 내놓는 사람은 없습니다.
현재 전세 시세 2억 초중반에 형성이된 아파트입니다. 크기는 방3개 화장실 2개의 일반적인 30평대 아파트 크기이죠.
여기가 무슨 지방 소도시도 아니고 검단신도시면 위치상 마곡지구가 바로 인접한 신도시인데 아무리 급하다해도 왜? 집주인이 전세를 1억원에 빼려고 할까요?
집주인이 전세를 매우 싸게 내놓은 이유!

매물의 조건을 들여다보면 이유가 다 있습니다.
보시면 융자금 칸의 3억원이라고 적혀있는 것 보이실 것입니다.
이 말이 무엇이냐? 전세입자로 들어가는 여러분의 보증금보다 순위가 앞선 은행 대출 근저당이 3억원 정도 잡혀있다는 것입니다.
이렇게 되면 경매에 넘어가서 낙찰이 되었을 때, 근저당 3억과 전세보증금 1억을 합친 4억을 넘지 않는다면 여러분의 보증금은 돌려받지 못할 가능성이 매우매우 높습니다.
경매는 최근 시세대비 70~80%대 낙찰이 되고 있기 때문에 이 아파트의 시세를 한번 알아봅시다 .

현재 네이버 부동산 최저 호가는 4.25억입니다.
이 정도면 들어가면 안됩니다.
매매가가 4.25억의 70%면 2.975억이기 때문에 앞선 은행 근저당정도만 돈을 전액 회수하고 세입자는 한푼도 돌려받지 못할 가능성이 높습니다.

그런데 여기서 드는 궁금증이 왜 전세보증금을 1억에 맞췄을까요?
집주인들이 처음에 얼마에 분양 받았는 지를 보면 됩니다.
기존 검단신도시 디에트르 30평은 분양가 3억중반 + 확장비 1500+ 중도금대출 이자를 합치면, 집주인들의 실제 매수가는 4억초반정도 될겁니다.
집주인이 근저당 3억을 잡았으니 남은 필요한 현금이 1억초반 정도인데 여기에 전세보증금 1억만 맞춰버리면 들어가는 추가 현금없이 이자만내면서 아파트를 보유할 수 있게 됩니다.
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아파트 가격이 분양가와 거의 비슷하게 하나도 오르지 않았는 데도 보유하고 싶은 이유는, 기존 실거래가 때문입니다.
2021년 7월 먼저 입주했었던 검단금호어울림센터럴의 경우 동타입에 매매 실거래가 2021년 2월 6.9억에 실거래가 찍혔습니다.
지금 디에트르 시세가 4억초반이니 다시금 부동산 시장이 돌면 2~3억정도 벌 수 있다고 생각을 하는 것이겠죠.
특히 전세만 1억에 맞추면 들어가는 투자금 없이, 무피(P)로 2억~3억을 벌 수 있는 투자기회이기 때문에 보유를 하려는 것일 겁니다.
앞으로 오늘 본 사례의 집들은 거르세요

검단신도시가 속해있는 인천의 아파트 낙찰가율은 대략 70%대입니다.
낙찰가율이 객관적 가격지표는 아니지만 그래도 참고할만합니다.
현재 전국의 부동산 가격 동향을 말씀드리면 입주물량이 적었던 서울, 수도권 도시들도 고점대비 15~25%하락을 기록했고, 입주물량이 많았던 인천, 대구, 세종과 같은 지역들은 고점대비 30~40% 하락을 기록했습니다.
심하게 빠진 곳은 고점대비 50% 하락도 있었죠.
다시말씀드리지만즉 현재 시세 4억초반의 아파트가 경매에 넘어간다면, 낙찰자 입장에서는 이익이 남아야 매수를 합니다.
취득세와 제반 비용생각해서 경매 낙찰가격은 3억중반정도의 낙찰이 될 것으로 보입니다.
후순위인 전세보증금 1억은? 돈 다잃을 위험이 높다는 겁니다.

특히 검단신도시는 앞으로도 입주물량이 많아서 매매가, 전세가가 당분간은 오르기 어렵습니다.
위에 빨간색으로 가격 적힌 집 팻말들이 입주물량입니다.
아직 입주물량이 많이 남았습니다.
보증금을 잃을 확률이 절대 낮기 않기 때문에 절대 들어가시면 안됩니다,
현재 검단신도시 뿐만이 아니라 전국에서 이런 조건의 집들이 많이 나오고 있기 때문에 꼭 한번 여러분들이 분석해보고, 정말 내가 돈잃을 확률이 없는 지를 체크해보고 들어가시길 바랍니다.
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THE 홈즈 | 부동산 애널리스트
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