안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.
최근 뉴스를 보면 집주인이 전세 보증금 감소한 부분만큼
세입자에게 월세를 주는 '역월세'와
세입자가 집주인을 면접보는 사례들까지
전세 시장 자체가 2020~2021년과는 아예 180도 바뀌었습니다.
부동산 투자자라면 시장이 바뀌어도 이에 적응하고 살아남아야만 성공적 투자가 가능하겠죠.
오늘은 어떻게하면 자신이 보유하는 집의 전세, 월세를 빨리 뺄 수 있을까?
이에 대한 해답을 드리도록하겠습니다.
안나가는 집 빨리 빼는 법 (거시적 관점)
먼저 부동산 시장을 거시적 관점에서부터 보셔야합니다.
왜 전세집이 안나갈 까요?
최근 부동산 시장이 좋지 않은 것은 모두가 아는 사실입니다.
매매, 전세, 월세 거래량이 모두 2020~2021년 대비
감소폭이 매우 큽니다.
다만 전월세 거래는 매매거래에 비해서 지속적으로
계약 체결이 되고 있는 편이기 때문에
오늘은 이외의 변수만 고민해보겠습니다.
첫번 째, 현재 부동산 시장이 계절적 요인에 따른 이사철인지?
비수기가 아닌지?를 고민해보아야 합니다.
통계청에서 발표하는 국내인구이동 추이를 보면
사람들의 이동은 2월, 3월에 몰려있는 것을 알 수 있습니다.
즉, 2~3월이 이사철인 것입니다.
이 때 최대한 거래를 시켜야합니다.
만약 위 그래프상 인구이동이 적은 6월이나 9월과 같은 경우는
아무리 집주인이 좋은 조건에 매물을 내놓아도 거래가
안될 수 도 있는 것이니까 조금 더 시간을 가지고 지켜보는 것도
방법이 될 수 있습니다.
두 번째, 자신이 보유하고 있는 부동산이 속한 인근 지역에
입주물량, 공급물량, 매물 경쟁이 어느정도 치열한 지를 살펴보는 것입니다.
예를 들어 분당을 기준으로 말씀드리면, 성남시 분당구 북쪽에
성남 구도심에 입주물량이 2022년에 많았습니다.
아직도 입주장이 진행 중이죠.
하늘채랜더스원과 금빛그랑메종을 합쳐서 7,700가구가 공급이 되었기 때문에
당연히 이와 경쟁을 하는 분당 아파트들의 전세,월세 가격은 약세를
보일 수 밖에 없습니다.
당연히 경쟁이 심하면 심할 수록 전월세 가격은 하락합니다.
이 때에 집을 거래시키기 위해서는 먼저 적을 알고 나를 알아야겠죠.
자신이 보유하고 있는 부동산에 상품 가치를 고려해보고
실제 가치가 얼마정도 되는 지를 판단해보아야합니다.
내가 가진 물건의 본질적 가치는 실제 집을 구하는
실거주 수요를 생각해서 입지가 어떤 지?(교통, 학군, 자연, 상권 등)
신축인지 구축인지? 대단지 아파트인지?
이러한 조건들을 고려해보고 사람들이 선호하는 특징을 갖춘 부동산이라면
가격을 높게 부를 수 있고, 거래 가능성이 높을 것이고
이와 반대로 비선호 부동산이라면 거래가 되려면 그만큼
가격을 낮춰야 할 것입니다.
거시적 분석에서는 현재 부동산 시장상황을 분석해서
내가 가진 부동산에 적정 가치를 평가하는 것이 가장 중요하다고 봅니다.
안 나가는 집 빨리 빼는 법 (미시적 관점)
그 다음은 내가 가진 집을 미시적 관점에서 분석해 보는 것입니다.
제가 처음 공인중개사로 일을 시작했던 경기도 광주에서는
빌라, 단독주택과 같이 상승장 때에도 거래가 안되는
집들이 대부분이였습니다.
이런 집들 중에서도 실제 집주인의 성향에 따라서
수월하게 거래를 시켰던 집들도 있었고
반대로 집주인의 몇몇 성향들 때문에 거래를 힘들게 힘들게
오랜기간 노력 끝에야 거래가 되는 경우가 있었습니다.
집주인 입장에서는 자신이 목표로한 기간 내에
자신의 집이 거래가 안되면
시간 손해, 경제적 비용이 계속 발생합니다.
집을 빨리 빼기 위한 방법 4가지 말씀드리겠습니다.
먼저 첫번째! 매물을 최대한 많은 공인중개사, 온라인 플랫폼에
내놓으셔야합니다.
저도 집을 내놓을 때에는 무조건 많이 내놓습니다.
많게는 20곳 넘는 공인중개사사무소에 집을 내놓은 적도 있습니다.
이렇게 하면서도 더 빨리 빼기위해서
온라인으로 네이버 <부동산 스터디> 카페나
<피터팬의 방찾기>, 지역 부동산 카페가 있다면
그 곳에도 올려놓습니다.
너무 급한 경우 공인중개사에게 중개수수료를
더 주는 경우도 있지만, 이 보다는 그냥 많이 내놓은 것이
제일 효율이 좋은 것 같습니다 .
두 번째, 왠만하면 집은 언제든지 볼 수 있게 하자.
공인중개사 입장에서 일을 하다보며 느낀 것인데 보통
사람들이 집을 보러오는 시간 대가 정말 랜덤합니다.
어떤 분들은 퇴근하고 저녁에 집을 보시는 분들도 있고
몇몇 분들은 오후 시간에 집을 보시려는 분들도 계십니다.
특히 집을 보러 오는 분들 중에서는 연락도 안하고 불쑥 찾아와서
집을 보여달라고 하시는 분들도 계시기 때문에 집을 빨리 빼셔야 하는
급하신 분들이라면 언제든지 집을 볼 수 있게 만들어주시면 좋습니다.
공인중개사들에게 집 현관 비밀번호를 공유해서 책임지고 보여주게 하거나
집 청소가 안되어 있더라도 갑작스럽게 요청하는 것을 받아들이거나
하는 식으로 집을 볼 수 있게 오픈하시는 것도 좋을 것 같습니다.
세 번째, 내가 보유한 집의 약점을 없애고 강점을 살리자.
보통 세입자(임차인)들이 꺼려 하는 조건들이 있습니다.
선순위 융자(근저당)을 남긴다던지.. 신혼부부만 받는 다던지..
애완동물이 금지라던 지..
여러분들이 집을 내놓을 때 원하는 요구조건이 많을 수록
지금처럼 집이 안나갈 때에는 집이 더 안나갈 확률이
높아진다고 생각하시면 됩니다.
이렇게 약점을 최대한 없앤 뒤에는 강점을 살리면 되는 데
이는 정말 여러가지입니다.
집집마다 각각의 강점이 모두가 다릅니다.
그만큼 사람들이 마음에 들어하는 조건은 특이하게도 다양하다는 겁니다.
애 키우는 집은 1층을 더 선호할 수도 있고..
층간소음에 지친 사람들은 탑층을 좋아할 수도 있습니다.
어떤 사람들은 가지고 다니는 짐이 많아서 옵션이 없는 집을 선호하기도 하고..
반대로 풀옵션을 원하는 사람들도 많습니다.
집 구조측면에서도 복층 구조인가? 테라스(정원)가 있는 가? 등
부동산의 조건들이 모두가 다양하기 때문에
전월세는 무조건 사람들이 생각했을 때 어필될 수 있는 조건들이 있다면
무조건 어필하는 것이 좋습니다.
마지막으로 네 번째, 조건이 유동적일 수록 잘 빠집니다.
집을 구하는 세입자 입장에서 생각해보면 왠만하면
기존에 다른 집에서 거주하던 사람들이 계약 만기가 되었거나,
집을 매도했거나, 회사가 옮겨졌다던가 이사하려는 이유가
생겨서 이사를 하게 됩니다.
이렇게 되면 그 사람들 입장에서는 이사를 해야하는 시간이
한정적으로 정해진 상태에서 집을 구하게 된다는 것입니다.
집을 구하는 입장에서 이사 날짜를 여유를 가지고
선택을 할 수 있게 된다면 그만큼 그 집에 대한 매력도와
선택할 가능성은 높아질 것입니다.
또한 조건적으로 전세만 내놓았다면 반전세, 월세도
고려해보는 것이 좋습니다.
예를 들어 전세를 4억에 내놓았는 데
1억에 월세 30~40만원을 기준으로
3억에 월세35만원, 2억에 월세70만원과
같이 좀 더 수요층을 넓힐 수 있게
고민을 해보는 것입니다.
결론
오늘은 전세 집 안나갈 때 어떻게 해야하나?와 관련해서
부동산 전문가가 알려주는 꿀팁들을 말씀드렸습니다.
사실 전세가 최근 거래가 안되는 것은 본질적으로
금리 인상에 따른 이자 부담 원인이 가장 큽니다 .
금리가 언제 다시 내려갈 지 모르는 상황에서 최대한
빨리 집을 빼기 위해서는 더욱더 능동적으로 행동을
하는 것이 좋기 때문에 오늘 말씀드린 여러가지
방법들을 시도해보시고 빠른 거래 진행되었으면 좋겠습니다.
더홈즈 유튜브채널: https://www.youtube.com/channel/UC8kvgTxvYfBqJ9BSQKYC6OQ
THE 홈즈 | 부동산 애널리스트
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