안녕하세요! 홈즈부동산
이종호 공인중개사입니다.
여러분은 어떤 것에 '급'을 매겨보신 적이 있으신가요?
부동산 투자는 '급'을 잘 매길줄 아는 사람들이 성공합니다.
부동산 시장에서는 '기차효과'라고해서 상급지 가격이 상승을 하면
순차적으로 하급지 가격까지 상승이 되는 투자 원리가 있습니다.
입지마다 나름의 위계질서가 있기 때문에 서울에서도
강남 > 잠실 > 송파 > 위례 와 같이 지역들이 서로
상급지,하급지로 나뉘어지고 보통 가격이 가장 먼저오르는 곳은
최상급지이고 가격이 제일 먼저 빠지는 곳은 최하급지인 경우가
대부분입니다.
2019~2020년도에는 위에 기차효과와는 반대로 '풍선효과'라는 이름이 매스컴을 탄 적이 있는데
정부가 상급지를 규제로 꽁꽁 싸매어놓고, 상급지의 가격이 못오르게 눌러버려서
투자자들이 규제가 덜한 하급지에 투자를해서
상대적으로 하급지 가격 상승률이 상급지 보다 높아졌던 사례가 있었습니다.
결과론적으로는 이당시 강남이나 서울 핵심지의 가격이 상대적으로 저렴해졌기 때문에
이는 반대로 다시 서울로의 투자 수요를 증가시켜서 부동산 시장의 폭등을 불러왔습니다.
부동산 투자는 입지 좋은 곳을 사놓아야한다는 것이 그래서 언제나 정답입니다.
부동산의 급지를 잘 매길 수 있어야 자신이 매수하려는 부동산의 가격이
적정한지 아닌지를 파악할 수가 있습니다.
만약에 여러분이 공부를 엄청 열심히해서 서울대갈 성적을 받았는데
만약에 어느학교가 가장 좋은학교인지 모른다고 생각해보십시오.
(학교비하는 절대 아닙니다!)
말그대로 서울대갈 성적의 학생이 이보다 급이 낮은 학교를 신청해서
나중에 후회를 할 수도 있다는 것입니다.
이렇게 후회하지 않기 위해서는 '급'에 대해 꼭 숙지를 하셔야합니다.
이제부터 부동산은 어떻게 '급'이 나뉘어지는 지 알아보고 부동산 투자에
적용해보실 수 있도록 도와드리겠습니다.
부동산의 '급'이란?
제가 2013년 대학교 신입생 때의 이야기입니다.
학교에 처음 입학해서 OT조 모임이 있었는 데
이 당시 서로 살고있는 지역이 어딘 지?에 관해서
서로 이야기 하는 시간이 있었습니다.
한 친구가 자신은 '성남'에 살고 있다고 했고
저는 '성남시 분당'에 살고 있다고 말했는 데
저는 이 당시 입지나 '급' 대해서 배운 적이 없었던 데로
이미 도시의 급을 무의식적으로 나누고 있었던 겁니다.
실제 분당은 성남시 내의 속해있는 '분당구'입니다.
(참고로 성남시는 분당구, 수정구, 중원구 총 3개의 구로 구성되어 있음.)
이 때만 해도 분당에 사는 친구들은 자신은 '성남'이 아니라
'분당'에서 왔다고 말하던 친구들이 많았고
분당은 집값 비싼, 잘사는 동네이고
성남 수정구, 중원구와 같은 구도심은
집값 저렴한 못사는 동네라는
인식이 있었습니다.
위와 같은 도시의 급 차별은
다른 도시들에서도 많이 찾아볼 수 있는 예시입니다.
인천광역시 내에서도 '송도'와 근처 구도심과의 급차이
수원시 내에서도 '광교'와 인근 구도심과의 급차이
대구에서는 '범어동', 전라도광주에서는 '봉선동'과
같이 동일한 지역내에서도 집값이 비싼 동네와
상대적으로 집값이 저렴한 동네로 나뉘어집니다.
이러한 급은 어떻게 매겨지는 것일까요?
많이들 '부동산은 입지(Location)가 제일 중요하다'라는 것을 아실 겁니다.
일반적으로 입지에 관한 부동산 강의나 사전에서 검색을 해보면
'지리적 위치, 일자리, 교통, 자연환경' 같은 것들이 입지를 결정한다고 나오는 데
사실 이는 100%는 맞지는 않는 해석입니다.
고급 주택들이 즐비한 한남동에 입지를 한번 살펴보겠습니다.
최근 부동산 침체기인데도 아직 주택가격이 평당 1억을 우숩게 넘기는
용산구 한남동에 '한남더힐', '나인원한남'의 입지를 분석해보면
(서울 기준) 일자리 접근성이 제일 좋은 것도 아니고
지하철역이나 대중교통 접근성이 다양하게 있는 것도 아닙니다.
또한 요즘 부촌이라고 할만한 동네에서 꼭 있는 고층 빌딩이 있지도 않습니다.
대단지 아파트도 없습니다.
그런데도 신기하게 대한민국에서 가장 비싼 주거지역으로 뽑히고 있습니다.
왜 남들이 말하는 입지적 특성이 그렇게 뛰어나지도 않은 데 가격이 이렇게나 비쌀까요?
이 이유는 입지라는 것은 결국에는 '사람'이 결정하기 때문입니다.
한남동은 예전부터 부자들이나 외국 외교관들이 많이 거주했던 지역입니다.
UN빌리지와 같은 고급 빌라, 단독주택들 지어져서
자연스럽게 부자들이 모여살게 되었고
이러다보니 대한민국에 사는 사람들에게 한남동하면
'부자동네이구나, 잘사는 동네이구나' 라는 인식이 머리에 박히게 되었습니다.
실제 위 기사에서 최근 신고가를 찍었다는 '나인원한남'은 부자들 입장에서는
이를 대체할 상급지가 없기 때문일 수도 있고
너무 부자라 집은 가격 상관없이 94.5억정도는 신고가를 쓰고 사더라도
실거주 가치를 중요하게 생각해서 샀을 수도 있습니다.
입지는 사람들이 얼마나 살고 싶어하는 동네인지?
얼마나 살고 싶은 집인지?에 따라 결정이 됩니다.
돈 없는 우리는 어떻게 하란 말이냐?
당연히 강남, 한남동 좋은 것은 누구나 아는 이야기 입니다.
비싸서 못사는 것이죠.
그렇다면 우리는 어떻게해야할 까요?
원하는 물건을 살 수 있는 돈을 모을 때까지 투자는 포기하거나
아예 부동산 투자를 포기하고 주식, 비트코인에 돈을 넣어놓아야할까요?
이에 대한 해답을 드리겠습니다.
처음부터 비싸고 투자금이 많이드는 곳에서부터
투자를 시작할 필요는 없습니다.
투자금이 적다면 적은 투자자금에 맞는 지역이나 부동산 상품을 골라서
수익률을 극대화시킨다면 오히려 최상급지보다 투자 수익률이 더
높아질 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 저점에 매수하는 투자 타이밍과
부동산 시장의 사이클에 대해서 공부하는 것입니다.
이에 관한 의견은 이전 글들에서 많이 남겨 놓았으니 그 글들을 참고부탁드립니다.
(매수 추천은 아닙니다.)
작년, 재작년 기존에 먼저 하락을
'세종시' 부동산 시장을 한번 살펴보겠습니다.
세종시 내에서 상급 입지라 할 수 있는 '새롬동','다정동'의 실거래가를 보면
2년전 대비 현재 고점대비 40%이상 하락한 곳이 많습니다.
위 그림에서 하락률이 제일 심했던 곳이 다정동 가온마을4단지 e편한세상푸르지오인데
실거래가 그래프를 보면 이렇습니다.
35평 고점이 11.2억이였고 현재 6억초중반에 실거래 되고 있는 모습입니다.
세종시 하락이유를 분석해보면 2022년 급격한 금리 상승과 더불어서
기존에 많았던 입주물량이 겹쳐서 하락폭이 커졌다고 할 수 있습니다.
최근 전국 각 지역내에서 입주물량이 부족했던 곳들은
고점 대비 평균하락률이 15~20%정도로 잘버텨주고 있는데
수도권, 지방 할 것없이 아무리 입지가 좋아도 입주물량이
많았던 지역은 하락률이 30~40%이상 하락한 곳이 꽤 있습니다.
저는 입지가 좋은 곳들은 입주물량이 해소가 되면 자연스레
입주물량 때문에 빠졌던 10~20%는 회복이 되고
다시 상승장으로 방향전환을 했을 때에는 추가로 남들 빠진만큼
가격이 오를 수 있으니 기대 수익률이 엄청 괜찮다고 봅니다.
현재 세종시는 전세 가격이 아직 많이 저렴하기 때문에
이런 경우는 전세를 낀 갭투자가아니라 월세를 끼고
비규제지역 ltv 70%를 이용하는 것이 좋습니다.
생애최초라면 소득만 있다면 ltv는 80%까지 가능합니다.
즉 비규제지역이라면 초기 투자금도 적게듭니다.
적당히 저점만 잡고 기다리면 시세차익을 기대할 수 있는 겁니다.
이 때 원하는 투자대상 지역을 찾았는 데 투자금이 모자르다면
전략은 2가지가 있습니다.
'급지를 낮추거나, 아파트 평형을 낮추거나'
급지를 낮춘다면 최상급지가 먼저 오르고나서
그 다음 순서로 오를 수 있는 2급지나 3급지를 매수하는 것을 추천드립니다.
아파트 평형을 낮춘다면 예를들어 위에 세종시
다정동 아파트가 35평이 6억대라면
20평대는 4억대에 매수가 가능할 것입니다.
입지와 평형을 둘다 낮추면 가격대가 3억대까지도 하락하겠죠.
이렇게 세종시 뿐만 아니라 전국적으로 입지가 좋은데 입주물량 때문에
과대낙폭이 발생한 곳들을 찾아보신다면 좋은 투자기회를
얻으실 수 있을 것 같습니다.
확인해보니 서울 수도권 부동산도 투자금이 작년대비
반토막이 난 곳도 많기 때문에 급지 대비 가격 낙폭이
과대한 아파트나 재개발 구역들이 많습니다.
보유자금이 남들이 다 좋다는 상급지의 집을 매수할 수 있다면
그 집을 사시고, 그게 아니라면 좀 더 남들보다 공부를 해서
지역을 넓혀보시는 것도 방법이 될 수 있을 것 같습니다.
개인적 질문은 인스타그램으로: https://www.instagram.com/2_jongho/
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