안녕하세요! 홈즈부동산 이종호입니다.
2022년 12월 대한민국 주거용 부동산 시장 브리핑 해드립니다.
최근 있었던 부동산 관련 정치. 경제. 금융 소식등을 통해서
현재 거시적인 경제 상황을 분석해보고
마지막에는 부동산 시황까지 알아보는 시간 갖겠습니다.
정치와 부동산
원희룡 국토부 장관의 기자 간담회가 있었습니다.
이 자리에서는 원 장관이 보는 최근 부동산 시장 상황과 앞으로의 대처 방안들을 말했습니다.
이번 집값 하락을 금리 상승에 따른 결과라고 분석하고
이 덕분에 기존에 문재인 정부시절에 있었던 과도한 부동산 규제들을
좀 더 빨리 완화 및 해제 할 수 있다고 하였습니다.
예상되는 추가 규제완화책으로는
59타입(25평형)이하 소형 아파트 임대사업자 등록제 부활, 이를 통해서
다주택자들의 주택 매수 수요를 통한 부동산 시장 하방 압력 완화
서울특별시 조정대상지역해제, 지속적인 가격 하락 움직임에 제동을 걸기 위해서 수요를 증가시키는 정책
다주택자 추가 주택 구매시 취득세 완화와 토지거래허가제 해제 등이 남아 있습니다.
이러한 정책들은 집값하락이 한차례 더 진행되서 지금보다 가격 폭이
한 칸 정도 더 하락을 하게 된다면 풀릴 가능성이 점점 높아질 것입니다.
ex) 은마아파트 31평 전고점 2021년 11월 26.35억 -> 2022년 11월 18억대 (30%하락) //
그 다음 거래량이 많이 터졌던 15~16억대 (40%하락)
이미나온 규제 완화책들은 재산세, 종부세 부담을 낮추기 위한 공시지가
기준이 다주택자는 9억까지, 1주택자는 12억까지 완화하겠다는 발표가 나왔고
대출 부분은 위 기사처럼 특례보금자리론을 통해 소득제한 없이 최대 5억까지 대출해주고,
15억초과 주택담보대출도 가능하게끔 한다는 정책이 나온 상태입니다.
확실히 정부 정책이 규제 일변도에서 완화 쪽으로 기울은 상황입니다.
정부입장에서는 다주택자 표는 버리더라도, 국민 대다수인 1주택자의 표는 버리지 못할 것이라고 봅니다.
그러기 위해 어느정도 현재 가격을 지지하기 위한 정책들이 계속해서 나올 것 같습니다.
경제,금융과 부동산
저번 글에서도 말씀드린대로 이창용 한국은행 총재는
대한민국의 금리 고점을 3.5%정도로 잡고 마무리할 금리 인상 스케쥴을 발표하였습니다.
현재 위 기사처럼 우리나라의 금리 인상 과정이 다른 선진국에 비해서도 절대 높은 수준이
아니라는 것은 그만큼 우리나라 경제가 경쟁력이 있고 강하다는 의미입니다.
(일본은 금리 완화 정책을 전세계와 반대로 펴고 있기 때문에
금리를 안올린 것. 체코는 이미 금리가 7%대)
금리를 덜올렸다는 것은 미국에 비해서 대한민국의 물가 수준이 안정되어있다는 의미이고
올해 있었던 집값 하락, 전세가 하락이 물가 안정화에 큰 도움을 주었다고 봅니다.
금리 측면에서는 지금보다 더 드라마틱한 금리 상승은
없을 것이라고 예측하는 것이 확률상 높아 보입니다.
그 다음 부동산 시장에서 가장 중요한 요소중 하나가 '유동성'입니다.
올해 이와 관련해서 시장을 한 차례 출렁이게 만들었던 것도
채권시장 유동성에 관한 위기설에서 비롯되었습니다.
강원도에서 '레고랜드'와 관련한 보증채무 2,050억원을 갚지 않겠다고 선언을 한 것 때문에,
이 여파가 국내 채권시장까지 영향을 미치며 채권 금리가 급속도로 상승을 하여서
회사들이 돈을 구하지 못하거나 비싼 이자비용을 내면서 돈을 빌려야 되다 보니
몇몇 건설사에서는 부도가 나는 것이 아닌 지?에 대한 걱정어린 기사들이 나왔었습니다.
다행이 12월 12일 강원도에서는 레고랜드 관련
보증채무 2,050억원을 전액 상환했다는 소식을 전하였습니다.
회사채시장도 12월부터는 채권 발행이 원활하게 발행이 되고 있는 것 같고,
부동산 건설경기와 밀접한 관련있는 채권시장이 안정되면서
부동산 신규 프로젝트들은 시작을 안하더라도 이미 기존에
진행되던 사업들은 원활하게 진행이 될 것으로 보입니다.
부동산 시장 현황
몇몇 아파트가 10월부터 거래량이 조금씩 늘어나고 있는 것들이 눈에 띕니다.
서울 거래량 기준 2022년 10월 549건, 11월 560건 소폭증가한 모습을 보였습니다.
실제 거래량이 늘어났던 성남의 대장 산성역포레스티아, 가락동 헬리오시티, 잠실엘스 아파트의 실거래 내역을 보면
8월,9월 거래가 1건 되던 아파트들이 계속해서 거래량이 증가하고 있는 모습을 보였습니다.
아직 다른 지역이나 다른 아파트들에서는 거래량이 안늘어나고 있는 데
이 아파트들의 공통점을 분석해보면 고점 대비 하락률이 30%이상이 였다는 점이 있습니다.
현재 언론에서 나오는 가격 폭락 기사들은
그 가격대에서 거래량이 증가하면서 저점 및 바닥을 잡는 과정일 수 있습니다.
거래가 아예 안되다가 거래량이 증가하면서 실거래가 된다는 것은
그만큼 급매들이 거래가 되었다는 의미로 해석할 수 있습니다.
위에 포레스티아의 경우 74타입 고점 13억대에서 8억초중반까지 30%중반 하락한 수준이이고
헬리오시티도 84타입 고점 24억에서 현재 평균 17억대까지 30%하락,
잠실엘스도 84타입 고점 27에서 현재 19억대까지 30%하락 하였습니다.
서울, 수도권 평균 하락률이 15~25% 하락률보다 과도하다고 생각하기 때문에
매수자들이 저평가라 생각하고 입지가 괜찮은 곳 위주로 매수를 하는 것으로 볼 수 있습니다.
참고로 송도가 50%하락했다는 기사를 통해서
2021년 84타입 기준 12.5억 고점을 찍었던 송도마리나베이 또한
가격하락폭이 평균 40%정도 되니까 거래량이
11월부터 증가하는 모습을 보이고 있습니다.
이번에 주거용 부동산 시장 가격 폭락은
급격한 금리 인상에 따른 전세가 폭락에 따른 결과로도 볼 수 있습니다.
2%대 이자를 내던 사람들이 금리가 4%중반까지 상승하다보니
세입자들은 월세 시장으로 옮겨 간 것으로 해석할 수 있는 것입니다.
실제 강남구 개포동 34평 전세가격은 18억이 고점이였지만,
현재 기준 9억대까지 떨어지며
전세 가격이 반토막이난 상황입니다.
이러다보니 인근 잠실, 송파, 위례, 성남까지도 이 영향을 받으면서
매매가도 같이 한번에 꺾인 모습을 보이고 있습니다.
원희룡 국토부장관도 이를 알기에 전세대출에도
고정금리로 시장금리보다 1~2%저렴한 상품인
안심전환대출을 적용시킬 수 있다는 발언을 하였습니다.
현재 시중은행에서 전세대출을 받으면 최저금리가 4%중반이기 때문에
전세대출에도 안심전환대출이 나온다면 금리수준이 3%대 까지도 하락해주면서
전세 시장에 안정화 및 전세 가격 상승이 나타나지 않을 까 싶습니다.
이렇기에 저희는 현재 부동산 시장이 단기바닥권을
지나고 있는 과정이 아닌가?라는 예측을 하고 있고
2023년 부동산 시장 예측은 여전히
'상저하고'로 동일하게 보고 있습니다.
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