11월 CPI 서프라이즈!(소비자물가지수): 부동산 시장 악재들이 사라져갑니다.

안녕하세요! 홈즈부동산 이종호입니다. 

 

2022년 12월 14일 금융시장 브리핑과

앞으로 단기적인 부동산 시장 예측을 해드리려고 합니다.  

 

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금융 시장 브리핑

 

2022년 12월 14일 미국 소비자물가지수(CPI)가 전년대비 7.1%로 

시장 예측보다 0.2% 낮게 나왔습니다. 

 

 

점점 추세적으로 CPI는 하락을 하고 있고, 2022년 7월 9.1% 고점을 찍고

현재까지 계속 상승률을 낮춰가고 있습니다.

 

2022년 1월 CPI가 7.0%, 2022년 2월 CPI가 7.5% 였었기 때문에

1년전 CPI까지 하락한 모습입니다. 

 

 

이번 미국 CPI 하락의 원인은 중고차 가격, 기름가격 하락이 주된 원인입니다.

 

원자재 중에서 물가와 가장 밀접한 관계를 가진

석유(WTI유)가격이 2022년 5월 120달러 고점을 찍고

현재 75달러까지 하락 안정화 흐름을 보이고 있습니다. 

 

저희가 계속적으로 CPI가 하락할 수 밖에 없는 이유는

지표 자체가 전년대비 지표이기 때문에 그렇다고 말씀드렸습니다. 

 

전년대비 50%이상 상승했던 물건들이

그 가격에서 유지만 되어도 CPI는 0%입니다. 

 

 

다만 이번 발표에서는 미국 부동산 시장의 주거비용과 렌트는 아직 떨어지진 않았지만,

 

실제 미국 부동산 플랫폼 기업인 Zillow에서 수집한

주거비, 렌트비 데이터들을 보면 이미 렌트가

하락추세로 접어들었습니다. 

 

이러한 데이터들은 통상 몇개월 정도의 시간 차를 두고 반영을 하기 때문에

내년 상반기에는 반영이 되면서 CPI가 확실히 잡히지 않겠나 싶습니다. 

 

 

기준금리 발표 우리나라 시간으로

2022.12.15 오전 3시에 있을 예정이며

 

이번 FOMC에서는 기준금리 0.5%인상이

거의 확실시되고 있습니다. 

 

현재 시장에 주된 논의는 그 다음 FOMC때

4.5% 현행 유지? 0.25% 올려서 4.75%? 0.5%로 5%?

어떻게 움직일 지를 예측하는 것이 핵심인 것 같습니다. 

 

이에 대한 시장의 예측은 미국 국채 금리를 살펴보면 됩니다.

 

미국 3개월물은 내일있을 금리 인상에 맞추어 4.4%까지 올라갔지만

 

실제 장기추세인 3년물이나 10년물을 보면 이미 3%대로 진입한

상황이기 때문에 장기 추세로는금리가 하락할 것으로

시장 투자자들은 예측을 하고 있습니다. 

 

즉, 물가와 금리인상은 오래 지속되지 못할 것이라고 보는 겁니다. 

 

 

 

이와 더불어 미국 달러 지수, 원달러 환율을 보게 되면 

2022년 10월부터 시작된 달러 가치의 추세적 하락과 

대한민국 원화의 상대적 강세흐름이 지속되고 있고 

금값 또한 강세를 보이고 있습니다. 

 

이 의미는 단기적으로 금리 상승과 유동성 축소에 따라 가격이 급등한 '화폐'가

다시금 가격 하락 추세로 접어들었음을 보여주고 

 

물가 하락, 금리 하락이 시작된다면 달러가치나 화폐의 가치가

같이 하락하고 유동성이 증가하면서 

 

현재 유동성이 말라있는 부동산 시장, 주식 시장 등으로 다시금

돈이 움직일 수 있는 가능성을 내포하고 있습니다. 

 

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단기 시장 방향성 

 

미국 큰손들도 금융시장이 연착륙 할 것의 돈을 베팅하고 있습니다. 

 

이 이유는 물가 상승률이 이렇게 높은 데도

역대 최저 수준의 실업률과 꾸준한 소비지출 나오고 있다는 점입니다. 

 

소비자, 기업들의 금융 환경이 사업을 하거나 소비를 하는 데

부담이 될 수 있는 상황임에도 불구하고 경제 지표들이 선방을 하고 있습니다.  

 

현 상황에서 물가 안정화와 금리인하 사이클을 만나게되면

경제는 어떻게 될 것인가?에 대한

미국 투자자들의 기대감이 있는 것 같습니다. 

 

이는 대한민국도 마찬가지라고 생각합니다. 

현재 예금 증가액이 역대 최고치입니다.

 

개인적 의견이지만 이번에 예적금 금리가 고점을 찍었다보고

현금을 은행에 맡겨 놓으신 분들이 많이 있으실 것이라 생각합니다. 

 

아직까지는 중소 증권사들의 경우 자금조달및 유치를 위해

7~8% 금리로 시중에 돈을 흡수하고 있는 데 

 

앞서 말씀드렸다시피 금융(Finance) 시장이 안정화 된다면

이러한 상품들이 자취를 감추면서 

주식, 부동산과 같은 시세 차익형 자산으로 돈이 움직일 것이라 봅니다.  

 

이제 부동산 시장에 관해서 간단히 예측을 해보면,

 

2022.12.14

 

정부의 정책 완화 기조가 확실시 되고 있습니다. 

 

세금측면에서 취득세, 재산세(종부세), 양도세 완화 정책들이 계속해서 나오고 있고

대출측면에서 특례보금자리, 15억초과 주담대 가능, 중도금 대출 12억까지 등의 유동성 완화 정책들이 지속되고 있습니다.  

 

부동산 시장 거래량이 너무 안나오니 세금이 안걷히고,

집값 하락률이 너무크니 1주택자들까지 피해가 너무 극심한 상황이다보니

 

말은 규제를 천천히 완화 한다고 하면서도

이미 문재인 정부시절에 나왔던 규제 정책들이 거의다 사라진 느낌입니다. 

 

계속 말씀드리지만 분위기는 한 순간에 반전 됩니다.

 

언제나 대다수의 사람들이 예측하는 것보다 빠르게 바뀌기 때문에 

저희는 입지와 상품성을 다갖춘 고점대비 하락률 30% 이상인 아파트,

 

입주물량 때문에 단지적으로 과매도가 발생한 곳들

또는 그 주위 재개발, 재건축 물건들 위주의 매수를 권해드립니다. 

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