안녕하세요! 홈즈부동산 이종호입니다.
2022년 연말을 맞아 윤석열 정부에서 국정과제 점검회의를 진행하였습니다.
이 회의에서는 100명의 국민패널과 함께 진행이되었는데요.
5월 10일 윤정부 정부 공식출범 이후 약 7개월이 지난 현재 시점에서 정부가 약속한 120대 과제들이 잘 지켜지고 있는 지?에 대한 점검회의라고 보시면 됩니다.
윤대통령 이외에도 각 부처 장관들, 정치인, 전문가 그룹들이 국민 패널들의 미리 준비된 듯(?)한 질문과 이에 대한 미리 준비된 답변을 통해서 진행자체는 문재인 정부 점검회의때보다는 매끄럽게 진행이 되었다고 평할 수 있을 것 같습니다.
회의 주제는 경제, 복지, 범죄, 교육과 같은 주제들로 나누어서 회의를 진행하였는데, 오늘 저와 함께 확인해볼 부문은 '경제' 그 중에서도 부동산 시장 관련한 정부 답변에 대해 중점적으로 요약 및 해설을 해드리고자 합니다.
경제 부문 요약을 하기앞서 한덕수 국무총리의 간략한 윤석열 정부의 핵심가치와 정부 정책 시행에 대한 내용을 먼저 살펴보겠습니다.
윤석열 정부는 정치적 당파로는 국민의 힘 계열의 '보수'의 정치색을 가지고 있습니다. 크게 6가지 정부의 핵심가치를 보면 '자유, 시장경제'라는 관점을 가지고 '상식,인권, 공정, 연대'를 해석하고 있다는 느낌을 받을 수 있습니다.
좀 더 개인의 자유를 중시하고 작은 정부를 표방하며 경제를 좀 더 시장에 맡길 것 같다고 봅니다.
'지방 시대'라는 키워드를 쓴 것만 보아도 중앙 정부에 권력을 지자체에게 이양하고, 경제 부분에서도 민간 기업이나 개인에게 좀 더 권한이나 자유를 주겠다는 정부에 의지가 담긴 것이라 해석할 수 있습니다.
실제 윤정부 들어서서 해온 것들을 돌이켜보면 부동산 관련해서는 부동산 규제와 세제부담을 완화시켰고, 최근 진행 시키고 있는 법인세 25% ->22% 완화 추진, KDB산업은행의 부산 이전 촉구 등이 있습니다.
기본적인 정부의 스탠스 방향이 이렇다는 것을 이해하시고, 이제부터 경제 부분에 대한 정부의 관점에 대해 알아보도록 하겠습니다.
윤석열 정부가 바라보는 '경제'와 '부동산 시장'
정부에서 가장 중요하다고 생각하는 것이 국가 경제와 관련된 부분입니다.
여러가지 주제들 중에서 '경제'에 관한 이야기를 가장 먼저 시작했고, 이야기를 이끌어갔던 분들도 윤석열 대통령, 추경호 부총리, 원희룡 국토부장관, 김주현 금융위원장 총 4명이 마이크를 잡았습니다.
먼저 추경호 경제부총리가 진행한 대한민국 경제상황 브리핑에 대해서입니다.
추경호 경제부총리의 경제 브리핑
지표상 우리나라의 경제 성장률은 2022년 1~3분기까지는 3.0%, 2022년 전체기준 2.8%로 타 선진국에 비해 선전을 하였습니다. 이 수치는 중국과 동일한 급의 성장률이고(물론 중국은 제로 코로나 방역정책으로 경제가 올스톱되긴했음), 일본과 미국에 비해서도 높은 성장률을 보였습니다.
다만 경제부총리께서는 2023년부터는 올해 경제에 부담이 심했던 물가 상승률이 반영되고, 시장의 유동성 부족, 고금리 경제상황 등을 이유로 경제 성장률이 한층 둔화될 것이라고 예상을 하고 있는 것 같습니다.
특히 2022년 10월 부터 진행된 무역적자(수출 < 수입)가 계속해서 진행 중이기 때문에 전반적으로 정부의 지원과 대책이 필요하다고 보는 것 같습니다.
제 개인적인 의견이지만 이러한 무역적자는 2022년 상하반기 금리인상에 따른 환율 폭락(1,450원대)에 의한 것도 크고 러시아 우크라이나 전쟁 때문에 있었던 석유가격 폭등, 수입 물가 상승에 따른 피해도 컸기 때문에 일시적 현상일 수 있습니다. 2023년에 이러한 경제 여건들이 좋아진다면 상황이 반전될 가능성은 충분히 있습니다.
그 다음은 물가에 대해서입니다.
위 그림의 물가상승률 추이와 2022~2023년 물가전망에 대한 그래프를 보시면, 이미 물가는 어느정도 잡혀가는 추세입니다.
2022년 11월 한국의 물가상승률은 5%이고, 2023년이 되면 상반기에는 4%대 그리고 하반기에는 2.5%대까지 하락할 것이라는 KDI 예측이 나왔습니다.
실제 국내 유가만 보더라도 리터당 2,000원을 돌파했던 기름 값이 어느새 1,500원대까지 하락을 하였습니다. 국가에서 세금을 줄여주는 정책에 의해서 더 싸지긴 한 것이지만, WTI 가격 지표만 보아도 올해고점 배럴당 130달러에서 현재 70달러대까지 하락을 한 모습입니다.
고용 시장 관련해서도 경제 재개(리오프닝) 효과로 기록적 호조를 보이고 있습니다. 물론 양적 데이터이기 때문에 실제 청년들의 체감 취업률은 늘지 않았다는 의견도 있지만, 현재 실업률 추이를 보면 역대 최저 수준인 2.9%대이고 고용률도 62.1%를 달성하고 있습니다. (기존 평균 고용률은 59~60%대, 실업률은 3.5%대)
다만 2023년에는 이러한 호조가 꺾이며 실업률은 평균수준인 3.4%까지 늘어나고, 고용률은 62.0%로 비슷하게 기록을 할 것을 예상하였습니다.
저희가 가장 관심을 갖고있고, 중요하다고 보는 부동산 시장입니다.
서울 아파트 실거래가격 추이를 보면 대한민국의 부동산 시장은 2017년 이후 2021년 하반기 고점까지 지수만 100% 상승하는 기염을 토하였습니다. 평균 주택 가격 상승률이 100%상승이라라면, 개별주택가격들은 이 보다 더 큰 상승을 보였을 것이라고 충분히 예상해볼 수 있습니다.
2022년 하반기 현재 기준으로는 아파트 실거래지수는 고점대비 14%정도 하락한 상황이라고 합니다. 저희가 파악한 바로는 서울.수도권 평균으로는 15~25%하락, 입주물량이 많은 곳들은 30~40%하락까지도 발생한 상황입니다. 지방 도시중에 입주물량이 많았던 세종시, 대구시 같은경우는 몇몇 아파트의경우 고점대비 50%하락도 확인하였습니다.
부동산 시장에서 갑자기 왜 이런 하락이 진행되었을까요?
부총리는 지금의 부동산 시장 하락이 금리 상승에 따른 이자 부담 확대에 대한 결과로 해석하고 있습니다.
부동산 가격이 급등한 것에 따라서 민간과 가계에 주택담보대출 규모와 전세대출 규모가 함께 급증을 했기 때문에 급격한 금리 인상에 따른 이자 부담을 버티지 못했다고 보는 것입니다. (기준금리 0.5% -> 현재 3.25%)
아직 시장의 가격 하락이 멈추지 않았고, 부동산 시장과 관련된 전후방 산업들이 다 망가지고 있는 상황이라 정부의 정책지원이 필요하다는 뉘앙스도 풍긴 것 같습니다.
마지막으로 국내 금융시장입니다.
2022년 원달러 1,400원대를 돌파했던 환율이 현재 1,290원대까지 안정을 찾고 있습니다. 코스피(KOSPI) 또한 최근 저점 2,155포인트에서 현재 2,400대까지 반등을 한 모습입니다.
우측에 회사채 및 기업어음 금리 추이도 지표상으로 여전히 금리가 매우 높지만, 그래도 고점을 찍고 금리가 하락 및 안정화 국면으로 판단을하고 있습니다.
부총리 께서는 전반적으로 금융시장은 최근에 있었던 단기적인 위기는 지나가고 있다고 보시는 것 같습니다.
국민 패널 질문
세명의 패널들이 경제, 금융시장, 부동산 시장과 관련해서 질문을 하는 시간이 있었습니다.
질문들을 간단히 요약해보면 부동산 시장과 관련해서 '금리, 내 집마련, 전세 사기, 정부 대책'이라는 주제에 대해서 질문을 했습니다.
정부 답변
윤석열 대통령 답변 (부동산 시장을 바라보는 정부의 거시적 스탠스)
부동산 시장에 대한 정부의 역할은 부동산 시장의 완급 조절이라고 본다. 국민들이 예측 할 수 있는 부동산 시장을 만드는 것이 목표이다. 그렇기 때문에 부동산 시장은 정치 이념에 매몰되면 안되고 더더욱 '시장'에 맡겨야 한다.
지금 정부의 목표는 두가지 이다.
첫 번째는 청년 층과 자금이 모자라신 분들 그리고 주거취약계층을 위한 정부의 공공 주택 분양 및 임대 사업이다. 주거복지정책차원이라고 보면 된다. 이와 관련한 사업을 위해서는 정부가 사업시행이익을 포기해서 금융지원을 할 것이고, 특히 임대주택 관련해서는 공공과 민간이 힘을 합쳐서 해야할 것이다. 공공이 모든 것을 다 하려고하면 정부 부담과 정부 재정 리스크가 늘어나고 그에 따른 납세자의 부담이 늘어날 수 있다.
두 번째는 민간주택시장에서 신규주택 공급 및 거래 활성화를 위해 돕는 것이다. 부동산 시장은 시장논리에 따라 합리적으로 수요와 공급이 이루어지게끔 해야한다. 정부는 이를 위한 대출, 세금과 같은 규제들의 관리를 할 것이다.
다주택자를 너무 규제 하지말자. 다주택자는 자기 사는 집이 아니면 임대로 놓을 것이다. 오히려 임대 공급을 늘려서 시장 가격 안정화 효과가 있다고 본다. 다주택자 규제를 너무 강하게 하면 임차인들에게 세금전가가 일어난다. 다주택 규제해제는 부자 감세가 아니다. (코멘트: 이 논리는 지금 조금 약해보입니다. 전월세 임대 가격이 최근 폭락 중이기 때문에 굳이 세금전가보다는 부동산 거래 정상화를 이유로 하는 것이 맞지 않나? 싶습니다.)
문재인 정부 시절에 집값이 폭등했던 것은 규제가 너무 많았기 때문이다. 그래서 시장 안정화를 하기 위한 규제 완화가 필요하다. 현재 고금리 상황이라 주택 가격이 하락추세지만, 그렇다고 규제들을 일시에 제거 하면 오히려 시장에 악영향 줄 수 있기 때문에 속도조절을 하려고 한다. 다만 지금 집값 하락추세이기 때문에 규제를 좀 빠르게 제거할 수 있다.
전월세 관련 대책으로는 최근 수도권 1,139채를 소유하고 있는 빌라왕 사망 때문에 전세입자들이 걱정이 많으시다. 이를 위해 국토부와 법무부가 힘을 합쳐서 전세입자 합동법률 지원 TF를 만들었다. 법원에 등기명령 판결을 빠르게 받아서 보증금 반환 시키도록 노력하겠다. 개인이 부동산을 1,000채 이상 시스템 없이 관리한다는 것은 사기라고 보고 있다. 앞으로 이런 일이 발생하지 않도록 막겠다.
원희룡 국토부 장관 답변:
내집마련 언제쯤 가능할 지에 대해 답변을 해드리겠다. 이번 정부는 270만 가구 주택 공급 정책을 진행 중이다. 국민들이 원하는 좋은 입지에 공급을 하려한다. 이 중에서 정부가 진행하는 공공주택 50만호는 시세의 70%전후로 분양가가 정해질 예정이다. 40년 장기 모기지를 받을 수 있기 때문에 부담이 적으실 것이다. 2022년 12월 말부터 사전청약 시행될 것이니 많은 관심 바란다.
김주현 금융위원장 답변:
최근 국민들에 금리 부담이 매우 극심한 상황이다. 특히 금융 부문과 관련해서도 부동산 시장이 무너지면 경제 시스템 전체가 무너질 수 있기 때문에 정부에서 부동산 시장을 연착륙시키는 것이 중요하다.
앞으로 대출 규제를 하나하나 풀 것이다. 이미 투기과열지구 LTV를 50%까지 완화했고, 앞으로 다주택자와 임대사업자들 까지도 대출을 허용할 것이다. 특히 9억이하 주택 보유 및 매수 예정자 분들은 '특례보금자리론'을 이용하시길 바란다. 금리 4%초반에 DSR 규제도 없이 LTV 70%까지 받으실 수 있다.
결론
앞으로 정부가 어떠한 정책을 펼지? 그리고 어떻게 대응을 해나갈지 보이시나요?
문재인 정부에서 했던 방향과는 180도 다른 스탠스를 가지고 있는 것 같습니다.
이게 다를 수 밖에 없는 것이 그 때에는 집값이 계속해서 오르는 구간이였고, 지금은 오히려 부동산 시장 가격 하락을 걱정하는 시기이기 때문이죠.
정부는 집값하락을 원치 않다는 것을 확실히 보여주었고, 계속되는 집값하락은 대한민국 경제를 위험에 빠트릴 수도 있다고 보고 있습니다. 어떻게든 지금의 하락세를 막기위한 정책 지원이 동반될 것이라 봅니다. 곧 있으면 정부가 나서서 주택 사세요!라고 할지도 모르겠습니다.
그 때는 정말 바닥이니 미리미리 준비하시고 부동산 시장에 관한 관심 놓지 않으셨으면 좋겠습니다.
개인적 질문은 인스타그램으로: https://www.instagram.com/2_jongho/
홈즈부동산 통합링크: https://link.inpock.co.kr/homesrealestate
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