안녕하세요! 홈즈부동산 이종호입니다.
'부동산 투자는 아파트 한채를 사도 그 시장 전체를 사는 것과 같다'라는 말이 있습니다.
이게 무슨 말일까요?
지금당장 정해진 예산을 가지고 부동산 투자를 한다고 가정해봅시다.
어떤 아파트를 매수해야할까요? 고민이 엄청 많이 될 것입니다.
어떤 지역에 투자를 해야할 지? 또 지역을 골랐다면 실제 어떤 아파트에 투자를 해야할 지?
어떤 크기, 면적에 집을 매수해야할지? 선택을 해야할 것이 한두개가 아닙니다.
다만 정해진 예산을 가지고 움직인다면 그래도 결국에는 몇개의 선택지로 좁힐 수 있습니다.
사람들의 눈은 거의 비슷하기 때문입니다.
그렇기 때문에 부동산 시장에는 자연스레 '급'이 나뉘어지고 위계질서가 생길 수 밖에 없습니다.
가장 먼저 보는 것은 제일 좋아보이는 아파트일 것이고, 그게 너무비싸다면 그 옆에 좀 더 입지와 상품성이 낮은 아파트, 또 그 아파트도 비싸다면 좀 더 더 입지와 상품성이 낮은 아파트를 보게될 것이기 때문입니다.
이렇게 되면 어떤 일이 발생할까요?
부동산 시장에 모든 아파트들이 거의 비슷한 방향으로 움직일 수 밖에 없게됩니다.
아무리 신축, 구축 / 대규모단지, 소규모 단지로 // 1군 브랜드, 2군 브랜드로 서로 뽐내고 구분을 짓더라도 결국에는 전체 부동산 시장의 흐름에 따라 맞추어서 움직이게 됩니다.
영향을 많이 받냐, 덜 받냐에 차이는 있을 수 있어도 시장이기는 부동산 없고
시장이기는 주식은 없습니다.
(물론 초고급 럭셔리 부동산 한남더힐, 갤러리아포레 같은 경우는 시장과 따로 놀기도함. 하지만 이는 극소수.)
이런 현상을 '동조화 현상'이라고 합니다.
그래서 투자에 정답은 '입지좋고 상품성 좋은 부동산을 싸게, 저점에 매수를해서 고점에 매도하는 것'이라고 정의내릴 수 있습니다.
타이밍 공부, 시세 공부를 해야 투자에 성공확률을 극대화시킬 수 있다는 말입니다 .
다만 이 타이밍이라는 것이 일반 개인이 혼자서 판단하기에는 동전을 던져서 앞면이 나올지, 뒷면이 나올지 맞추는 것과 동일한 확률이라고 봅니다.
그렇기에 최고의 타이밍을 잡기보다는 어떤 물건에 투자를 해야하고? 어떤 방식으로 투자를 해야하는 지?에 포커스를 맞추는 것이 손실을 줄이고 이익을 극대화하는 지름길이라고 봅니다.
오늘 글은 이 '지름길'에서 투자를 하는 방법에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다.
투자 타이밍, 사이클에 관한 공부
시기와 시세에 관한 공부는 매번 바뀌는 시장환경에 맞추어서 해야합니다.
그렇기에 계속해서 홈즈부동산 유튜브나 글을 통해서 이에 대한 중요한 정보들을 공유해드릴테니 참고부탁드립니다.
홈즈부동산 유튜브 링크: https://www.youtube.com/channel/UCYgVl2XoMfkvg1BzTFiyOiw
살 때 부터 '잘' 사는 방법
어느 타이밍에서도 똑같은 부동산이라도 남들보다 '잘'사는 방법이 있습니다.
남들보다 저렴하게, 싸게 사는 것인데요.
조금이라도 싸게 살 수만 있다면 '안전마진', '시세차익'을 키우며 가격 하락에 대한 방어력도 좀 더 갖출 수 있고
이렇게 되면 좀 더 여유를 가지면서 장기투자를 하며 수익을 키울 수 있는 기반이 되어 줍니다.
몇가지 추천 방법 말씀드려보겠습니다.
1.급매 잡기
이건 모두가 원하는 것이기 떄문에 경쟁이 심합니다.
다만 기본 가격에서 최소 500~ 1,000만원만이라도 저렴하게 살 수만 있다면 그만큼 투자 수익률은 올라가고, 투자금도 적어지고, 안전마진도 커집니다.
부동산 시장 자체가 자금력이 상대적으로 열약한 개인들이 대다수이기 때문에 분명히 어쩔 수 없이 급해서 싸게 팔 거나 가격조정이 잘되는 물건들이 분명히 한개씩 나옵니다.
제 개인적 팁은 원하는 투자 물건이 정해진 경우라면 네이버 부동산, 블로그를 통해서 그 물건을 주로 중개하는 부동산들에게 급매가 나오면 연락을 달라고 요청하는 방법이 있습니다. 추가적으로 네이버 지도를 통해서 그 물건 주위 부동산 여러군데에 또 비슷하게 급매 요청을 합니다. 최대한 부동산들이 많을수록 좋습니다.
요청을 할 떄에는 여러분의 투자 자금, 원하는 평형, 원하는 가격대 등을 적어서 보내시면 분명히 열심히 하는 부동산들은 물건을 추천해주실 것입니다.
2.재개발, 재건축과 같은 정비사업 투자
이 투자 방법은 기본적으로 신축아파트를 현 시세보다 저렴하게 매수할 수 있습니다.
재개발, 재건축과 같은 정비사업자체가 기존의 구축을 신축으로 만드는 사업입니다.
당장 실거주해야할 것이아니라면 시간을 투자해서 적게는 몇천만원에서 많게는 몇억까지 신축아파트를 싸게 살 수 있습니다.
특히 정비사업 투자는 개인이 공부한만큼 좀 더 저렴하게 좋은 물건을 잡을 수 있는 기회가 많기 때문에
자신이 좀 더 공부로 투자를 해서 투자 수익을 극대화 시키고 싶으시다면 꼭 한번 관심가져보시길 추천드립니다.
3.경매, 공매
경매, 공매 자체가 시세보다 저렴하다는 전제가 깔려있습니다.
저렴하게 살 수 없다면 애당초 경매를 통해서 내 시간, 노력 들일 필요가 없기 때문입니다.
요즘과 같은 하락기에는 시세보다 몇천만원~ 몇억원까지도 운좋으면 싸게 매수할 수 있는 기회가 있습니다.
특히 공부와 경험을 좀 쌓는다면 남들이 손에 대지 않는 어려운 법적 제한이 걸려있는 물건에 도전해서 더 큰 수익을 창출 할 수도 있는 기회도 있는 분야입니다.
부동산은 입지와 상품성
부동산 시장이 하락장이던 상승장이던 간에 '동조화'현상 때문에 비슷한 가격 흐름을 보인다고 위에서 말씀드렸습니다.
다만 개별 부동산의 입지와 상품성에 따라서 가격에 영향을 받는 정도는 상대적으로 달라질 수 있습니다.
상승장 때는 부동산 시장을 리드하며 신고가를 치는 물건이 있고, 그 옆에서 남들 올라갈 때 같이 따라서 올라가는 물건이 있습니다.
또, 하락장 때에는 가장 먼저 떨어지고 거래가 상대적으로 더 안되는 물건이 있기 마련입니다.
이는 모두 입지와 상품성에 따라 정해집니다.
입지를 간단히 정의하면 '모든 사람들이 살고 싶고, 사고 싶은 동네가 상급지'이고 이러한 급지는 이론적으로는 '교통, 학군, 상권, 녹지, 일자리'에 따라서 정해진다고 보는 시각도 있습니다.
상품성은 '단지규모, 건축연한, 아파트 브랜드, 주차대수, 커뮤니티 시설, 건폐율, 용적률' 등이 얼마나 사람들이 원하는 특성을 가지고 있는 지에 따라 달라집니다.
그렇기에 같은 돈이라면 최대한 좀 더 좋은 입지에, 좀 더 좋은 상품성을 가진 부동산에 투자를 해야합니다.
이러한 기본적인 시장 원리를 갖고 투자를 해야만이 좀 더 최선의 선택을 하실 수 있습니다.
결론
부동산 투자는 결국 타이밍, 투자 상품, 투자 방법 세 가지를 얼마나 잘하느냐의 싸움입니다.
이 세가지를 하나하나 고민을 해보고, 공부를 해보신다면 좀 더 확신을 갖는 투자를 하시게 될 것입니다.
내 투자에 확신이 있어야지만 변화무쌍한 시장 상황에서 잘 견디실 수 있습니다.
이 확신이라는 것이 내가 투자한 물건의 적정 가치를 판단해서 보유를 해야할지 매도를 해야할 지에 대한 결정을 내리는데 도움을 줍니다.
남들이 좋다고 해서 매수하고, 남들이 별로라고 해서 매도하는 투자로는 장기적으로 보았을 때 실패할 확률이 매우 높습니다.
대부분의 사람들의 보유자산에서 가장 큰 포지션을 차지하는 부동산 투자, 꼭 신중히 공부 하셔서 투자하시길 바라겠습니다.
개인적 질문은 인스타그램으로: https://www.instagram.com/2_jongho/
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