안녕하세요! 홈즈부동산 이종호입니다.
투자로 돈을 벌수있는 방법은 수만가지가 넘습니다.
성공하기 위해서 꼭 필수적으로 지켜야만 하는 원칙들이 따로있는 것도 아니죠.
다만, 제가 생각하기에 '이 것만은 꼭 피해야한다.' 특히 투자자 입장에서 자신이 정확히 모르는 분야에 투자를 하다간 '자칫 잘못해서 투자원금까지 모두 날릴 수 있다'라고 생각되는, 하지 말아야할 투자에 대해서 이야기해보려합니다.
제목 그대로 본질적인 가치가 없는 버블을 피하는 것인데, 도대체 본질적인 가치가 없는 버블이 무엇인지? 이에 대한 경제 역사 사례를 말씀드리고 이를 통해 교훈을 얻고 공부를 하실 수 있도록 내용을 정리해보았습니다.
부동산 투자 시 하지 말아야할 대원칙: 본질적인 가치가 없는 버블을 피하라!
지금 시작하겠습니다.
본질적인 가치가 없는 버블의 역사
일반 개인들에게 소유권이 주어진 이후, 실질적인 '자본주의'라는 개념이 생기기 시작한 이후부터(대략 15~16세기)
세상에는 수많은 자산 버블(Bubble)들이 발생하고, 터지면서 전세계 경제는 발전을 거듭해왔습니다.
여기서 버블이 발생한다는 의미는 '투자자들이 어떠한 자산의 가격을 결정할 때, 그 자산이 현재 가지고 있는 본질적인 가치보다 미래가치를 훨씬 높게 평가해서 발생. 여기서 미래가치와 본질가치의 차이를 버블이라고 하고, 이 버블은 현재는 보이지 않지만 그 자산이 미래에 성장, 발전을 통해서 얻을 수 있다고 생각되는 수익의 합'이라고 할 수 있습니다.
버블, 즉 미래에 대한 믿음과 신뢰와 기대감이 있었기 때문에 투자라는 행위를 한 개인이나 국가 및 단체들은 지난 수백년간 성장하는 미래를 믿고 장기투자를 계속해왔던 것입니다.
만약에 이 세상에 '버블'이란 것이 존재하지 않았다면, 아무도 '미래'를 믿지 않았는다는 말과 동의어이기 때문에
지금 규모의 경제나 고도화되고 발전된 문명같은 것들은 존재하지 않았을 수도 있습니다.
보통 사업이나 투자는 지금당장 수익이 발생할 수 없는 구조이기 때문에 미래에 대한 긍정적인 믿음이 정말 중요합니다.
지금 가지고 있는 자본을 당장을 위해 쓰지않고, 미래를 위해서 현재를 희생한다는 개념이기 때문입니다.
그렇기에 자본주의 사회에서 어떠한 나라, 경제가 발전을 하려면 버블은 꼭 필요합니다.
다만, 아시다시피 모든 사업이나 과학기술이 투자를 한다고 성공을 하는 것은 아닙니다.
역사적으로 성공하지 못한 사업들이 훨씬 더 많았을 것입니다.
실제 가치가 있다고 생각했던 것들도 알고보니 무가치한 사업, 투자, 과학기술일 수도 있으니까요.
사업이나 투자는 성공을 한다면 몇백배, 몇천배 수익을 얻을 수도 있지만, 실패를 한다면 빈털털이가 될 수도 있는 리스크 또한 존재하는 것입니다.
이 개념이 자산 투자에도 동일하게 적용이 됩니다.
역사적으로 최조의 버블은 17세기 네덜란드의 그 유명한 '튤립 버블'이 있었습니다.(왼쪽 사진)
튤립 버블은 유럽에서 희귀한 꽃이였던 튤립을 가지고 시장에서 사고 팔다가, 모든 시장 참여자들이 튤립의 가격이 더 오를 것이라 생각해서 아무도 매도를 하지 않다가 발생합니다.
이 때문에 본질가치대비 말도 안되는 '버블'이 발생했었고, 처음 몇만원하던 튤립이 고점에는 1.6억원까지 가격이 상승했던 사례입니다. 가격 상승률만 해도 몇천퍼센트였습니다.
당연히 시장 참여자들이 서서히 '이 가격은 좀 아닌 거 같은데?'라는 생각들이 늘어나자, 매도 물량이 급격하게 늘어나면서 고점대비 99% 가격 하락이 되고 튤립의 가격은 다시 원가로 떨어졌습니다.
이와 같은 사례들은 역사적으로 계속 반복되고 있습니다.
여러분들도 모르신다면 공부해보면 좋을 사례 중 18세기 프랑스의 미시시피 버블 사태가 있고,
(프랑스가 미국 미시시피 식민지를 만들고 개발을 한다고 만든 회사를 만들었음. 실제 매출이 일어나지도 않는 회사에 주식에 미래가치만 보고 거래를 함. 이 버블 때문에 영국과 프랑스의 패권 경쟁에서 프랑스는 아예 밀려나버리고 영국이 패권을 잡게됨.)
주식과 관련해서는 최근의 게임스탑(GameStop) 사례
비트코인과 관련해서는 '루나 코인' 폭락 사태와 'FTX' 파산 사태가 있습니다.
전세계 비트코인 거래소로 2~3번째로 규모가 컸던 FTX가 파산을 한다고 하니, 이 회사와 관련된 자산의 가격 및 가치는 하루이틀만에 거의 99% 가격 폭락을 겪었습니다.
이러한 가격 폭락 사례는 투자자들이 믿고 있었던 자산의 미래 가치에대한 '신뢰'와 '믿음'이 무너질 때 발생합니다.
자산 버블이 발생하는 이유는 투자자들이 어떠한 자산의 미래 가치가 높고, 미래에 돈을 왕창 벌어줄 것이라는 기대감과 믿음으로 생깁니다.
다만 이 기대감이 실망으로, 믿음이 사기로 바뀐다면 상황은 180도 반전 될 수 있습니다.
말 그대로 한순간에 망하고, 가격이 '0'으로 수렴할 수 있다는 겁니다.
그렇다면 부동산 투자는 어떻게 해야할 까?
사실 주거용 부동산 시장만 놓고 보았을 때 위와 같은 본질 가치가 없는 버블 때문에 가격이 폭락했던 역사는
제가 아는 한 한번도 나타나지 않았습니다.
아마 굳이 따지자면 버블 폭락 사례는 외부 요인 때문에 발생한 1998년 IMF 사태나 2008년 금융위기 이후의 부동산 시장 침체 사례를 떠올려 볼 수 있습니다.
이 당시 하락률은 고점대비 40~50% 정도였었습니다.
하락률이 위에 비트코인이나 튤립버블처럼 90%이상을 찍는 최악의 폭락은 아니였지만, 실제 비트코인이나 주식, 튤립과 같은 상품들은 소수의 투자자들만 손해를 보는 것이기 경제에 미치는 여파 자체가 다릅니다.
부동산 시장의 경우 주택을 소유한 사람들의 숫자가 현재 기준 1,500만명이 넘기 때문에 평균 하락률이 40~50%정도만 되어도 경제에 미치는 영향은 어마어마 할 것입니다.
이렇기 때문에 부동산 시장 전체적으로는 정부가 어느정도 과도하게 가격이 오르거나, 과도하게 가격이 떨어지지 않도록 여러가지 정책 수단등을 통해서 가격 움직임을 평균 범위 내에서 움직이게끔 컨트롤을 한다고 보시면 됩니다.
다만, 부동산 투자자 입장에서 조심하셔야할 부동산 시장내의 투자 상품들이 몇가지 있습니다.
어떤 상품들을 조심해야할까요?
조심해야할 부동산 투자 상품
조심해야할 투자 상품들은 오늘 글의 주제인 본질 가치가 없는 데도 가격이 올라가는 부동산 상품들입니다.
예를 들어보겠습니다.
원래 사람들의 관심이 없었다가 아파트 규제가 너무 심해서 수요가 옮겨붙어 가격이 올랐던 상품들
아래 예시와 같은 공동주택가격 1억미만의 취득세 규제 없었던 아파트들
아파트 가격이 오르기 전까지는 쳐다보지도 않았던 오피스텔 상품들
오피스텔도 규제가 심해지니 생활형숙박시설까지..
이처럼 갑자기 트렌드를 타서 오른 부동산 상품들을 조심하셔야합니다.
시장이 침체, 하락장으로 바뀌면서 부동산 투자에 대한 수요가 줄어드니 위와 같은 상품들의 수요들이 가장 먼저 빠지게 됩니다.
부동산 전문가들이 지금은 못난이(?), 미래 투자 가치가 적은 물건부터 정리를 해야한다고 하니 위와 아파트를 제외하고 부터 정리를 하려고 하는데, 지금 매도가 안될 확률이 매우 높습니다.
보통 이렇게 트렌드 투자는 외부, 타인, 지인을 통해서 알게되어 투자를 하게되는 경우가 많습니다.
만일 여러분도 위와 같은 상품들에 투자할 수 있는 투자 기회가 쉽게 주어지고, 노력없이 투자할 수 있있다면 이에 본질적인 가치가 있는 지에 대한 의심을 한번 해보시길 바랍니다.
세상에 쉽게 돈 버는 방법은 없습니다. 쉽게 돈을 벌 수 있는 방법이 있다면 우리에게까지 그 정보가 전달이 될까요?
사실 위에 간단히 설명드린 예시인 공주가 1억미만 아파트, 오피스텔, 생활형숙박시설로 돈을 버는 투자자들도 분명히 많습니다. 다만 그 분들은 운이 좋거나, 공부를 했거나, 부동산 시장에 전체적인 흐름을 읽고 계시는 투자자 분들일 가능성이 높습니다.
그렇기 때문에 최대한 자신이 아는 것에 투자를 해야하고, 왠만하면 부동산 상품들 중에서 수요가 가장 많은 아파트 투자를 권해드리는 겁니다.
여기서 좀 더 벌고 싶고, 경쟁이 적은 시장에서 내가 돈을 벌겠다 생각하면 자신이 공부를 더 해야한다고 생각합니다.
그래야 좀 더 확신을 갖고 지금과 같은 가격 하락에도 견딜 수 있습니다.
지금과 같은 하락장, 침체기 때가 올 것을 예상못하고 자신이 투자한 물건에 믿음이 없다면 처음부터 투자를 하면 안됐었던 투자 상품이였던 겁니다. 어떠한 자산 투자이던 간에 투자자 자신이 확신을 갖지 못하는 투자로는 투자 기간도 짧고 수익률도 짧을 수 밖에 없다고 생각합니다. 내가 투자하는 자산의 미래가치가 확실히 있는 지 지금부터라도 확실히 공부하며 투자할 때입니다.
개인적 질문은 인스타그램으로: https://www.instagram.com/2_jongho/
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