안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.
최근 언론에서 나온 기사들을 보면 '둔촌주공 사업비를 HUG 정부보증으로 7500억원을 수혈한다,
LH가 미분양난 서울의 아파트를 분양가 85%의 가격으로 매입한다'와 같은 기사들이 나오고 있습니다.
정부가 국민들의 세금으로 민간 부동산 시장의 손실과 리스크를 메꿔준다는 점에서 여러 국민들이 가지고 있는 부정적인 시각이 많은 것 같습니다.
언뜻 보기에는 이렇게 미분양난 아파트를 매입해주는 행위나 정부 보증으로 대출을 해주는 행위가 왜? 국민들을 위해서인지, 공공을 위해서인지 직접적으로 확 와닫지는 않는 것 같습니다.
정부가 민간 시장을 살리기위해서 국민들의 혈세를 낭비하는 것처럼 보이죠.
오늘 글은 이에 대한 정부측 대변을 해보고자 합니다.
부동산 시장, 경제 안정화를 목표로 정책을 펴는 정부가 최근 침체된 부동산 시장 변화에 적절히 대응하기 위해서 왜 이러한 정부 보조 정책을 펼 수 밖에 없었는 지를 저희와 함께 자세히 알아보시죠.
아파트 미분양이 발생한 이유
둔촌주공도 분양가 상관없이 중도금 대출 규제완화를 통해서 고비를 넘겼고, 위에 LH가 매입한 아파트 미분양 세대들도 현재 정부의 도움없이는 분양 자체가 어려운 수준입니다.
LH가 이번에 매입하는 곳은 서울 강북 수유동에 위치한 '칸타빌수유팰리스'라는 아파트입니다.
입지적으로는 서울 강북 장위뉴타운과 미아뉴타운보다 한칸 더 북쪽에 위치해있습니다.
아파트 상품성 측면에서는 216세대의 나홀로 아파트이며, 평형 구성은 10~30평 중소형 면적으로 되어있다고 보시면 됩니다.
그래도 서울에 위치한 아파트이고 실거주하기에는 충분히 괜찮아 보이는 아파트입니다. 지하철 역도 가깝구요.
최근 시장이 안좋다는 말들이 계속해서 나오고 있지만, 여전히 상품성 좋고 입지 좋고 가격 좋은 아파트들은 여전히 분양 완판이 되고 있습니다.
그렇기에 칸타빌수유팰리스가 부동산 시장이 좋지 않아서 미분양이 났다고 하기에는 100% 타당하다고 보기에는 어렵습니다.
칸타빌수유팰리스 남서쪽에 위치한 상대적으로 입지,상품성이 모두 뛰어난 북서울자이폴라리스의 일반 분양가를 살펴보겠습니다.
북서울자이폴라리스는 입지적으로 우이신설 경전철 역 바로 앞에 위치해있고, 1,045세대의 대단지 아파트입니다.
북서울 폴라리스의 입주자 모집공고에 나온 59타입 일반 분양가는 7.5억 수준입니다.
칸타빌수유팰리스의 분양가는 어떨까요?
59타입 일반 분양가 기준으로 8억 초중반 수준에 일반 분양을 했습니다. 북서울폴라리스보다 1억정도 비싼 가격입니다.
입지, 상품성 모두 좋지 못한 아파트가 분양가가 1억이나 더 비싸다보니 당연히 미분양이 날만 합니다.
사업 시행자가 사업 한두번하는 바보도 아니고 어떻게 이렇게 말도 안되는 분양가로 산정을 했었던 것일까요?
분양가를 이렇게 높게 산정한 이유가 있습니다.
2020~2021년말까지의 대한민국 부동산 시장을 되돌이켜보면 아파트 시장 폭등기였습니다.
일반 분양을 하기만 하면 모두 완판이 되었고 경쟁률도 몇백대 1, 몇십대 1이 기본적으로 나오던 시장이였죠.
이 당시에 부동산 시장의 법칙은 '아파트를 분양받으면 무조건 가격이 오른다' 였습니다.
이러다보니 사업 시행자 입장에서도 당연히 고분양가로 책정을 해서 수입 극대화를 노리게 됩니다.
비싸게 내놓아도 분양이 완판이 되는데, 굳이 싸게 분양할 이유가 없습니다.
위와 같은 사례들처럼 분양가를 아무리 높게 잡아도 모두 완판이 났었기 때문이죠.
칸타빌수유팰리스 분양계획을 잡던 사업시행자 입장에서는 이러한 시장에서 최대의 이익을 노리기 위해서 후분양 방식으로 진행을 합니다.
아파트를 다 짓고나서 일반분양을 하는, 후분양 방식으로 일부로 일반 분양시기를 늦췄을 것입니다. 짓고나서 팔아야 더 가격을 높게 받을 수 있기 때문이죠.
특히 부동산 가격이 계속 2019년부터 지속적으로 상승을 해왔었기 때문에 나중에 팔수록 시세가 더 오를 것이라 생각했을 것입니다.
사업시행자 입장에서는 한 1년만 입주와 완공을 앞당겼다면 충분히 일반 분양 완판이 났을 텐데, 2022년 6월에 분양하면서 잘못된 타이밍에 걸리고 말았습니다.
최근 이러한 아파트 사업장들이 계속해서 늘어나고 있는 추세입니다.
부동산 시장의 미분양 물량이 전국 60,000채를 넘어섰고, 이는 2015년 이후 최대 수준이라고 합니다.
정부가 이렇게까지 하는이유?
정부가 이렇게까지 하는 이유는 2가지입니다.
1. 국민들의 주거 불안전성 해소
2. 부동산 시장 경착륙 방지를 위해
먼저 첫번 째 국민들의 주거 불안전성 해소를 위함입니다.
부동산 경기가 계속 침체되면서 미분양 물량이 쌓이고, 미분양 기간이 길어진다면 아파트 건설업자들이 주택 건설 사업자체를 중단해버릴 가능성이 높습니다 .
아파트를 지어도 아무도 사주지 않는다면 수익을 목표로 사업을 하는 건설사 입장에서는 주택을 건설할 요인자체가 없어지게 되는 것입니다.
이렇게 된다고하면 실제 그 지역에서 필요로 하는 적정 신축 아파트 공급량보다 매우 적게 아파트가 공급될 가능성이 높아지게 됩니다.
부동산 시장에서 수요는 하락장 때는 확 줄었다가, 상승장 때는 확 치솟을 수 있는 고무줄과 같습니다.
공급 물량 자체가 고정적으로 급격하게 줄어들게되면 부동산 시장이 상승장이 돌아왔을 때 공급물량 부족으로 다시한번 매매가 폭등을 할 수 있는 시장 환경 자체가 만들어지게 되는 것입니다.
특히 아파트 신축 사업의 특성상 아파트를 착공부터 완공까지 평균 3년 이상의 시간이 소요되기 때문에 한 번 멈춘 주택 공급 사업은 필연적으로 추후 부족한 공급물량을 불러오게 될 수 밖에 없습니다.
왼쪽 그래프는 서울시의 2016년~2022년까지의 아파트 입주물량 그리고 우측 그래프는 서울 아파트 매매 가격 지수입니다.
서울시의 신축 아파트 적정 수요는 매년 47,141세대정도입니다.
2016년부터 2021년까지 적정수요보다 매해 비슷하거나 매우적은 공급물량만 공급이 지속됐었기 때문에, 부동산 시장은공급 부족과 유동성 완화 및 저금리 시장환경으로 인해서 부동산 시장의 매매가는 폭등을 했었습니다.
말그대로 국민들의 주거 안전성 불확정성이 확대된 기간이였죠.
이러한 상황이 되풀이되는 것을 막기 위해서 적정 아파트 공급을 유지시키기 위해서 정부 지원책을 펴는 것이라고 봅니다.
두 번째 부동산 시장 경착륙 방지입니다.
정부는 경제, 부동산 시장이 연착륙 하기를 바랍니다.
상승을 할 때도 과도한 상승보다는 길게 완만하게 지속적으로 상승시키는 것을 목표로하고, 하락할 때에도 길고 완만하게 천천히 하락하게끔 유도합니다. 경제에 가하는 충격을 최대한 줄이는 것이죠,
이를 위해서 부동산 시장이 과열되고 폭등을 했을 때에는 규제책을 펴고, 시장이 너무 침체되고 가격이 폭락을 했을 때에는 완화 및 부양책을 폅니다.
이는 모두 시장의 변동성을 줄이기 위함입니다.
우리나라 국민들의 재산 비중에서 부동산이 차지하고 있는 비중이 매우 높고, 국가 GDP에서도 부동산 시장이 차지하는 비중이 매우 높습니다.
국민들이 부동산 시장의 미래를 계속 어둡게만 생각한다면 부동산 거래를 안하고 신축아파트 미분양 물량이 계속 쌓이면서 부동산 산업과 관련있는 전방위 사업체들이 모두 무너져 내릴 가능성도 있습니다.
부동산대기업부터 시작해서 작게는 공인중개사, 인테리어 업체, 이사업체까지 부동산과 관련된 산업에서 종사하는 사람들의 비중과 경제에서 차지하는 비중은 매우 큽니다.
오늘 사례처럼 처음에는 칸타빌수유팰리스 사업시행자와 건설사만 부도나면 시장에 큰 영향 없겠지..
둔촌주공 사업장 하나만 무너지는 것을 부동산 시장에 큰 영향 없을꺼야.. 라고 생각하다간
이 것이 연쇄적으로 부동산 시장, 부동산 산업에까지 영향을 미치면서 연쇄 파산하면서 금융시장 리스크로 번질 수도 있습니다.
이렇듯 부동산 시장의 변동성이 높으면 심하게 하락했을 때 미치는 여파가 국가 경제의 워낙 크게 작용하기 때문에 이번에 정부가 정책적으로 선제 초지를 시행했다고 생각이 듭니다.
결론
저희는 정부가 일관적이게 시장을 자유롭게 통제하지 않으면서 내버려 두던가, 아니면 지금처럼 일관적으로 정책을 이용해서 부동산 시장을 컨트롤 하는 것, 둘 중 하나만 해야한다고 생각합니다.
말 그대로 자유주의, 시장주의 이념에 따라서 부동산 시장이 망하던 말던 국가경제가 무너지던 말던 내버려두어서 시장참여자들에게 좀 더 보수적으로 사업을 운용할 수 있도록 하는 것도 방법이 될 수 있습니다.
아니면 지금처럼 적절한 정부 정책을 통해서 규제와 인센티브를 적절히 섞어가면서 부동산 시장이 안정되게 움직이게 하는 것도 기존의 우리나라 정부가 해오던 방식입니다.
이 방식이 싫다면 이런 방법으로 정책을 운영하지 않을 정치인을 뽑으시고 아니면 다른나라로 이민을 가시면 됩니다.
다만 정부가 지금처럼 부동산 정책을 펴면서 시장을 적절히 통제해나갈 것이라면 이번 칸타빌수유팰리스 사례나 둔촌주공 사태가 다시 일어나지 않게 적절한 견제 조치가 만들어져야 된다고는 봅니다.
부동산 시장이 아무리 활황이 되거나 가격이 폭등을 하더라도 예전처럼 아파트 분양가는 절대 적정수준이상으로 올리지 못하게 규제를 부과해서 지금처럼 시장 상황이 안좋을 때를 대비해서 미분양이나 건설사 파산 사태가 발생되지 않도록 하는 것도 방법입니다.
최근 시장상황에서도 분양이 완판이 되는 것들을 보면 결국에는 '가격'이 적정한 지? 분양받은 사람들이 수익을 볼 수 있는 지?에 따라 결과가 달라집니다.
아무쪼록 정부가 원하는 데로 시장의 연착륙으로 끝나고 다시금 부동산 시장이 살아났으면 하는 바램입니다.
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