안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.
2023년 2월 22일 통계청에서 인구동향조사를 발표했습니다.
대한민국의 합계 출산률이 0.78명이 나온 것인데요.
여기서 합계 출산률은 여성 1명이 평생동안 낳을 수 있는 평균 자녀의 수입니다.
2018년 합계 출산률 0.98명으로, 1명 밑으로 떨어진 이후 계속해서 감소하고 있는 추세입니다.
결혼을 안하고 애를 안낳는 이유에 대해서 네티즌들의 의견들을 보면 아래와 같습니다.
집값이 비싸서
상대적 박탈감을 느껴서
정부, 국회의원이 제대로 일을 안해서
지방 소멸 때문에
20-30 MZ세대는 자신들이 위기인데, 인구 절벽위기가 무슨소용이냐
등등에 의견들을 내주셨습니다.
대체적으로 많은 분들이 위기감을 느끼고 계신 것 같습니다.
그렇다면 우리나라 부동산 시장의 미래는 어떨까요?
여기서 집을 사야할 지? 말아야 할 지? 고민을 하시는 투자자 분들 입장에서는 더더욱 고민이 되는 부분입니다.
예전부터 우리나라 부동산 시장을 일본의 부동산 시장과 비교해서 출산률 감소 때문에 '앞으로 집값이 떨어질 것이다'라는 의견을 내놓는 전문가들도 많았습니다.
오늘은 이 '인구'라는 변수를 통해서 앞으로의 대한민국 부동산 시장 상황을 예측해보는 시간 갖도록 하겠습니다.
일본 따라갑니다. 우리나라는.
대한민국의 합계 출산율 그래프를 다시한번 살펴보겠습니다.
우리나라의 합계출산율은 계속해서 감소하는 추세입니다.
1994년 출생아수는 72만명, 2021년 지표 기준 출생아수는 26만명 수준으로 3분의 1 토막이 났습니다.
실제 출생아수가 눈에 띄게 감소하는 구간은 1990년도 후반부터인데요.
우리나라 부동산 시장에서 인구 감소에 따른 시장에 영향력을 느끼려면, 최소한 1990년대 후반 출생자들이 나이가 30이되는 2020년대 후반은 되어야 할 것으로 예상을 하고있습니다.
그 정도 나이는 되어야 부동산에 관심이 있고, 실제 거래 가능성이 있으니까요.
그 시기는 2027~2028년정도라고 봅니다.
이 때부터는 확실히 체감할 수도 있습니다.
다만 2027년 이전까지는 실제 1994~1995년까지 인구수가 증가하는 사이클이였기 때문에 실제 인구가 부동산 시장에 악영향을 미칠 영향은 낮다고 보여집니다.
<일본 연도별 출생인구 변화>
일본은 어떨까요?
실제 일본은 우리나라보다 20년정도 빠릅니다.
1974년 이후로 급격한 인구 감소를 겪었습니다.
앞서 인구 감소한 연도의 출생자들이 30살정도는 되어야 부동산 시장에 영향을 줄 수 있다고 말씀드렸습니다.
그렇게되면 최소 2000년도 중후반은 되어야 부동산 시장에 인구 감소에 대한 영향력을 미칠 수 있을 것입니다.
다만 일본의 부동산 시장은 다르게 움직였죠.
일본의 주택가격지수는 1992년에 먼저 고점을 찍고 내려갔습니다.
이 이유는 다른 글이나 영상 통해서 보셔서 아시겠지만
1.미국과 일본의 플라자 합의에 따른 엔화 강세 발생
(기존 1달러당 250엔 -> 합의 이후 1달러당 120엔)
2. 전세계 수출하던 일본의 상품들의 가격이 엄청나게 비싸짐. 일본의 수출이 급감하면서 마이너스 경제 성장률 기록.
3.일본 정부는 경기 부양을 위해서 부동산 시장 활성화. 그 결과 주택이 투기의 대상이 되었고, 거품이 꺼지면서 1992년 이후 대폭락.
제가 여러번 부동산 시장은 여러가지 변수가 혼합되어서 움직이는 복합적인 시장이라고 말씀드렸습니다.
이 때는 인구 요인보다는 외적인 경제적 요인이 훨씬 더 크게 작용했던 것입니다.
앞서 우리나라 인구 감소에 따른 부동산 시장의 영향력을 말씀드렸습니다.
비슷하게 일본도 마찬가지로 1970년대 후반생이 30살이 넘는 2000년대 후반까지는 인구 감소를 크게 느끼지 않습니다.
다만 경제, 금융적 요소로 부동산 시장이 먼저 무너졌다고 보시면 됩니다.
실제 일본의 부동산 시장이 인구수 감소에 따른 직접적 영향력을 느끼게 된 것은 2010년대 중반부터입니다.
정말 공짜 주택이 나타난 것인데요.
버블 폭락이후 일본 부동산 시장이 타 국가들 대비 약세를 보인 이유도 실제 인구수 감소의 원인이 있습니다.
실수요자들이 점점 줄다보니 기존 주택 재고들이 늘어나고, 상대적으로 수요가 적은 구축들은 수요가 급감했습니다.
그러다보니 오래된 주택들은 실거주, 투자 대상으로 써 모두 매력이 없어지게 된 것입니다.
다만 인구수가 감소하더라도 살고 싶은 집은 계속해서 올라가는 특성을 보였습니다.
2022년~2023년 '도쿄의 신축' 아파트 매매 가격은 역사상 최고치를 찍었다고합니다.
입지좋은 신축 맨션은 수요가 탄탄하고 소득많은 부자들이 거주를 원하다보니까 가격이 아무리 비싸도 매매, 월세 거주 수요가 그만큼 충분하고 넘친다는 것입니다.
이는 우리나라의 상황과는 많이 다른 것 같습니다.
실제 현재 마포의 2005년식 래미안공덕 같은경우도 30평대가 12~13억이고, 2021년식인 마포프레스티지자이 같은 경우 16억입니다.
구축 아파트도 신축 아파트 가격의 80%정도는 합니다.
반면 일본은 같은 입지의 구축 아파트(맨션)가 신축 아파트에 비해서 가격이 40~50%정도로 책정이 되는 경우가 많습니다.
그만큼 인구수 감소에 따라 수요가 줄면서 입지를 중시하는 투자 수요보다는, 부동산의 실거주가치, 사치재, 희소성과 같은 물질적인 특성을 더 중요시하게 되었다는 의미라고 볼 수 있을 것 같습니다.
앞으로 우리나라도 구축은 안오를 확률이 꽤 높습니다.
입지가 아무리 좋아도 신축으로 개발이 불가능한, 사업성 낮은 구축들은 투자시 유의해야겠습니다.
개인 투자자라면 일본의 상황을 보고 부동산 투자 선택을 내리는 것도 중요한 판단 기준 중 하나가 될 수 있을 것 같습니다.
2020~2021년처럼 아무거나 사도 다 오르는 시대는 끝났을 지도 모릅니다.
더더욱 입지좋고 신축, 신축으로 바뀔만한 부동산을 매입해야하는 이유이기도 합니다.
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THE 홈즈 | 부동산 애널리스트
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