안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.
최근 강남구 구룡마을에서 큰 불이 발생한 사실, 뉴스 속보로 들어보셨을 것입니다.
사실 제가 오늘 말씀드릴 주제는 구룡마을에 화재가 발생한 것이 아닌 '재개발'에 관한 주제입니다.
이번에 화재가 뉴스가 된 것 뿐만 아니라 구룡마을 '재개발'에 관한 주제로도 온라인 커뮤니티에서 이슈를 끌었는데요.
구룡마을은 조성된 지 이미 30년이 넘은 강남의 달동네입니다.
오늘은 구룡마을이 왜 타 강남지역처럼 쾌적한 주거지로써의 개발이 안되었던 것인지? 무엇이 문제인지?
이에대해 알아보려합니다.
글의 순서는 구룡마을의 위치와 역사를 먼저 알아보고, 재개발이 어려웠던 이유에 대해서 그 속내까지 말씀드리겠습니다.
구룡마을 위치와 역사
강남이라는 도시는 1970~1980년대부터 서울의 강북 밀집화에서 벗어나기위해 정부가 정책적으로 개발을 한 도시입니다. 이런도시들은 보통 신시가지화 되었다고 표현하죠.
구룡마을의 형성은 1988년 서울올림픽 개최를 위해서 전두환 정부는 개포동 주변의 수많은 달동네를 철거 시킨 것이 발단이 되었습니다.
나무위키를 보면 도곡동 타워팰리스 자리도 원래 판자촌 자리였다고 하네요.
결론적으로 이러한 정부 추진의 도시 개발 정책은 지금의 반포, 강남, 서초, 잠실의 휘황찬란한 모습을 만들었습니다.
하지만 구룡마을은 정부의 철거대상에서 제외되었다는 소식이 전해져 1988년 이후 서울 각지의 철거민, 원주민들이 몰려들며 만들어졌습니다.
그렇다면 구룡마을은 어디에 위치해있을까요?
구룡마을은 그 유명한 강남의 주거지 '개포동'과 도로하나 차이로 떨어진 위치에 자리잡고 있습니다.
충분히 신축 아파트가 들어선다면 실거주 수요나 투자수요가 매력적이라고 생각할만한 입지입니다.
사실 개포동의 주공 아파트들도 원래 연탄을 주연료로 사용하던 서민 아파트들이였죠,
다만 원래 가지고 있던 입지가 워낙 좋으니 신축 아파트로 재건축을 통해서 시세가 폭풍 상승했던 것입니다.
아파트 이름 중에 래미안블래스티지, 개포자이프레지던스, 디에이치아너힐스 들어보셨을 것입니다.
모두 개포동에 위치해있습니다.
래미안블레스티지나 디에이치아너힐스는 2021년 33평형 국평 기준 30억 실거래를 찍었던 아파트들입니다. 거의 평당 1억수준이죠.
즉, 구룡마을 또한 재개발 사업성은 엄청 뛰어나다는 것입니다. 신축 아파트만 지어주면 아파트 분양 걱정은 안해도 됩니다.
구룡마을 재개발 사업이 진행안된 이유
그렇다면 구룡마을은 왜 개발이 안되었었을까요?
구룡마을 개발의 역사는 1990년대~ 2000년대를 1부, 2008년~ 2014년을 2부, 2014년 이후 지금까지를 3부로 나눠볼 수 있습니다.
위 연표는 1991년~ 2000년대 구룡마을의 개발 연표입니다. (1부)
구룡마을 개발의 시초는 1990년대 초입니다.
처음 구룡마을의 개발 추진은 민간에서 시작되었습니다.
한보그룹, 중원 개발사에서 각각 구룡마을을 개발해서 아파트를 지으려 했었습니다.
다만 한보는 비리가 터져서 사업이 백지화되고, 중원은 아파트 입주권을 노린 투기꾼들 때문에 서울시에서 공영개발로 진행해야 한다고 하여서 실패했습니다.
2008년 ~ 2014년 연표입니다. (2부)
서울시에서는 공영개발 노선으로 확정을 짓는 시기입니다.
서울시와 강남구는 2012년 공영개발을 위해서 SH를 사업시행으로 놓고 도시개발구역을 지정합니다.
다만 여기서도 문제가 생기죠.
2013년에 서울시와 강남구청에서 토지 매입 방식에서 의견합치가 되지 않았습니다.
간단히 재개발 사업을 진행하려면 사업시행자가 토지를 모두 매수한 뒤에 '이주 -> 철거 -> 착공 -> 입주' 과정을 거칩니다.
서울시 전 박원순시장은 토지 환지방식으로 토지주에게 땅으로 보상하자고 하였고, 강남구청은 수용방식으로 서울시가 토지를 모두 현금으로 매수하자고 하였습니다.
환지방식으로 진행하면 토지를 많이 가진사람이 100% 이익을 다 가져가기 때문에, 강남구청이 이의를 제기한 겁니다.
이렇게 서로 공방을 벌이다 2014년 8월 구룡마을은 다시 구역지정 해제가 됩니다.
2014년이후의 연표입니다. (3부)
하지만 2014년 11월 구룡마을에 대형화재가 발생하면서 안전상의 문제로 이슈가 커지며 다시 개발사업 논의가 진행됩니다.
2016년 11월 결국 서울시가 강남구청의 수용방식을 받아들입니다.
2016년에 다시 구룡마을을 도시개발구역으로 지정한 보도자료입니다.
2020년에는 위처럼 지형도면도 고시되었고 어떻게 개발하겠다는 계획이 세워져 기대가 많았습니다만..
이번에는 서울시(개발주체)와 구룡마을 주민들과의 의견 협치가 되지 않아서 다시 사업이 중단된 상태입니다.
서울시 입장은 당연히 토지 수용방식이다보니 구룡마을 주민들에게는 소유권이 없으니, 기존의 공공재개발 방식처럼 임대 아파트 입주 기회와 임대료 지원을 약속한 것이고.. 이미 400여가구는 임대아파트로 거주지를 옮겼습니다.
다만 나머지 700가구의 주민들은 '무슨소리냐 우리는 무허가 주택을 소유하고있다. 아파트 입주권을 달라'는 겁니다.
참 쉽지않죠..
법적으로는 당연히 무허가 건축물을 갖고 있는 사람도 아파트 입주권을 받을 수 있습니다.
다만 조건이 있죠. (1989년 1월 24일 기준 존재해야함, 항공사진으로 파악가능해야함, 재산세 납부내역, 주거용으로 사용)
구룡마을은 서울시에서 관리하는 무허가건축물 관리대장도 없고, 1989년 항공사진을 분석해도 건물이 있었다는 것을 입증하지 못한 상황입니다.
추가적으로 구룡마을에 판잣집('주거용 무허가 비닐 간이 공작물')은 건축법에서 규정한 건축물이라고 보기도 어렵습니다.
이렇게 분쟁이 계속되는 상황에서 이번 화재가 터졌습니다.
제 개인적인 의견이지만 입주권을 주는 것은 사실 불공평하다 봅니다.
'형평성'의 원칙이라는 것이 있죠.
구룡마을에서 30평대 현재 시세 20억대 수준의 아파트 입주권을 주게되면 아직 개발이 완료 안된 서울의 다른 재개발 사업 구역들은 어떻게 할 것이냐는 겁니다.
재개발 구역들의 사업성이 더욱 나빠질 가능성도 높죠.
서울시가 신중하게 선택을 내려야 할 것 같습니다.
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