![[무엇이든 물어부동산] 래미안루센티아, 당산현대5차, 부평동 욱일아파트 보유중인 3주택자입니다. 추가 주택 매수를 해야할 지? 매도를 해야할지 고민입니다. 도와주세요~](https://img1.daumcdn.net/thumb/R750x0/?scode=mtistory2&fname=https%3A%2F%2Fblog.kakaocdn.net%2Fdn%2FysKUv%2FbtrZJcsLkgA%2F6CqyeoTrmcKlPY3wcwQwtk%2Fimg.jpg)
안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.
최근에 투자 상담했던 사례를 공유해드립니다.
이번에 상담을 요청하신 분들은 부동산 투자 경험이 많고 자산을 어느정도 쌓아두신 분들이였습니다.
투자를 본격적으로 시작한 시기 자체가 10년 전이라고 하셨는데요.
10년 전인 2013년이면, 우리나라 부동산 시장이 저점을 찍고 상승을 처음으로 시작했던 시기입니다.
아주 좋은 타이밍에 투자를 시작하신 것입니다.
좋은 시기에 투자를 시작하신 만큼 보유중이신 물건들을 하나씩하나씩 살펴보면 대부분 알짜 매물들을 보유중이셨습니다.
다만 현재 부동산 시장이 하락한 상황에서 보유 중인 물건들을 어떻게 해야할 지?에 대한 고민 때문에 상담 문의를 해주신 것 같습니다.
오늘도 내담자 정보부터 말씀을 드리면서, 솔루션까지 알아가는 맞춤형 투자 상담 공유해드리겠습니다.
내담자 정보
<내담자 정보>
가족현황: 50대 부부, 슬하 자녀는 2명(4인가족)
현금보유: 4억원
소득: 공개 안하심.
주택보유 내역:
남가좌동 래미안루센티아 33평형
당산동 당산현대 5차 30평형
부평동 욱일아파트 30평형
주택 세부 보유내역을 보겠습니다.
첫 번째 주택은 래미안 루센티아 34평입니다. 현재 실거주 중이신 주택입니다.
이 아파트는 기존의 단독주택, 다가구주택이 즐비한 낙후된 지역을 재개발을 통해서 신축아파트로 탈바뀜했습니다.
내담자는 가재울 뉴타운 5구역 시절부터 보유 중이셨고, 매수한 금액은 대략 6억대 정도입니다.
2021년 실거래가 고점이 13.8억이였고 현재 네이버 호가는 12억에 나오고 있습니다.
주변 아파트 호가를 보면 2010년초중반 준신축 아파트 34평형 기준 11억정도 호가인듯합니다.
고점대비 하락률은 약 19%정도 됩니다. 내담자는 여전히 6~7억정도의 시세차익이 있는 상황입니다.
입지가 괜찮고 상품성도 좋은 아파트이고 실거주중이시기 때문에 계속 보유를 권해드렸습니다.
두번 째 주택은 당산동 당산현대5차 아파트 30평형입니다.
2018년도에 매매가는 8억 중반대, 전세는 5억중반정도를 맞춰서 갭투자 3억원으로 투자하셨습니다.
당산동 현대5차기준 2021년도 고점이 15억원이였고, 현재호가는 12억대입니다.
최근 실거래가는 초급매로 10억원에 거래가 찍혔었지만, 현재 호가기준으로 고점대비 하락률은 20%입니다.
현재 기준 매수 가격대비 시세차익은 3억중반 정도입니다.
아파트의 투자가치를 보게되면 입지가 희소하고 여의도 접근성이 매우 좋은 아파트이기는 하지만, 용적률이 373%로 재건축 가능성이 없습니다.
이 이유는 용적률에 대한 개념을 이해하면 됩니다.
아파트가 깔고앉은 대지면적 대비 얼마나 층수가 높게 올라왔는 지에 따라 용적률이 결정이 됩니다 .
용적률이 373%라면 토지면적대비 높이가 대략 3.73배정도 건물을 높게 지었다고 생각하시면 됩니다.
재개발, 재건축 사업의 사업성은 보통 일반 분양 물량을 많이 지어서 일반 분양 수익을 높이는 것에 달려있습니다.
만약에 일반분양 물량없이 재건축 사업을 진행한다면 결국은 아파트 소유주들, 즉 조합원들의 돈으로 신축아파트를 지어야 합니다.
요즘 공사비를 기준으로 추가분담금이 4~5억은 그냥 넘어가기 때문에 현실적으로 동의율을 걷는 것이 쉽지 않습니다.
실제 당산현대5차아파트의 토지이용계획서를 뽑아서 이 위치의 건축물 용적률 한도가 몇%인지 살펴봤습니다.
현재 당산현대5차는 준공업지역에 속해있기 때문에 용적률은 400%까지 지을 수 있습니다.
즉, 재건축 사업성이 거의 안나오는 아파트라고 보시면 됩니다.
이렇게 되면 리모델링 사업으로만 추진이 가능한데, 이 것도 현재 부동산 시장 상황에서는 여의치 않습니다.
건축비는 재건축보다 리모델링이 더 비싼 경우가 대부분이고, 아파트 시장이 침체되어있기 때문입니다.
결론적으로 부동산 시장이 다시 활황기가 되어서 재건축이 활발해지고, 수요가 터져서 리모델링을 하더라도 건축비를 추가로 몇억 더내더라도 아파트 가격이 오를 수 만있다면 가능하겠지만 그 전까지는 추진이 어려울 것이라고 봅니다.
그렇기에 이 아파트는 장기적으로는 매도를 권해드렸고, 현재 하락률이 서울수도권 평균보다는 낮기 때문에 매도후 더 상급지 부동산으로 옮겨가기용으로 사용을 해도 괜찮을 것 같다고 말씀드렸습니다.
마지막 세 번째 주택은 부평동 욱일 아파트입니다.
2020년초에 2억초반에 매수하셨고, 그 당시 전세가격도 2억초반이였기 때문에 실투자금이 2000만원 이하였습니다.
2021년 고점이 4억이였고 현재는 3억까지 빠졌기 때문에 고점대비 하락률은 25%정도입니다.
내담자 입장에서는 아직가지 실매수가 대비 시세차익은 7000~8000만원정도 발생한 상황입니다.
이 아파트도 역세권+ 초중고 인접한 실거주용 아파트로 나쁘지 않습니다.
다만 앞선 당산현대5차 아파트와 마찬가지로 구축 투자시 가장 핵심 문제는 추후 신축아파트가 될 가능성을 살펴봐야합니다.
부평동 욱일아파트 또한 용적률이 326%로 매우 높은 편입니다.
앞서 당산현대5차와 마찬가지로 추가분담금 부담이 있고 일반 분양 세대수가 안나옵니다.
이 아파트 또한 추가로 주택 매수하실 생각이 없다면 장기적으로 가격이 상승했을 때 매도하는 것을 권해드렸고, 그게 아니라 지금당장 갈아타기를 염두해두신다면 매도를 권해드렸습니다.
솔루션 제시
저희가 제시해드린 솔루션은 두가지입니다.
1. 매도 후 추가주택 매수할 계획이 없다면 3주택 계속 보유
보유하고 계신 3개의 아파트 모두 입지나 상품성이 괜찮은 편에 속합니다.
보통 상승장이던 하락장이던 상담을 했을 때 무조건 매도하라고 말씀드리는 아파트들이 있습니다.
몇가지를 말씀드려보면 아파트 인근에 빈 땅이나 논이 많이 보이거나, 나홀로 아파트이거나, 아파트 대체상품으로 오피스텔이나 주상복합인데 분양가가 너무 비쌌거나.. 누가봐도 좀 아닌거 같은 느낌이드는 물건들이 있습니다.
기존에 상승장이 너무 길었기 때문에 어떤 물건을 사도 가격이 다 올랐다면, 하락장에서는 투자자들이나 실거주자들이 주택을 매수할 때 무조건 입지, 상품성을 따지게 됩니다.
사람들이 주거용으로 비선호하는 특징들을 가진 물건들은 추후 상승장이와도 다른 입지, 상품성이 괜찮은 아파트들처럼 가격이 안오를 수도 있고, 하락장이 더 이어진다면 더 큰 하락이 발생할 수 있습니다.
내담자가 보유중인 물건들은 위와 같은 비선호 특징이 적기 때문에 물가 상승과 화폐 팽창에 따라서 가치는 동일하더라도 가격은 상승할 확률이 높습니다.
만약에 내담자 입장에서 지금 당장 사고 싶은 물건이나 갈아타고 싶은 마음이 없다면 계속 보유하는 것도 방법이 될 수 있습니다.
이미 하락을 크게 맞았기 때문입니다.
특히 정부에서 보유세 측면이나 양도세 측면에서 계속해서 완화책을 내놓고 있기 때문에 장기 보유하는 데 들어가는 비용적인 측면은 크게 부담이 줄어든 상황입니다.
내담자가 무주택인 것도 아니기 때문에 시장 상황을 좀 더 관망해보겠다.. 바닥한번 잡아서 그 때 다시 진입하겠다..라는 마음으로 투자 기회를 노려보는 것도 좋습니다.
특히 다주택자 취득세가 다 풀리게 됐을 시점에는 정부가 다주택을 권장한다고 봐야겠습니다.
2. 기존 주택 매도후 추가매수 또는 상급지 갈아타기
기존 주택을 매도 한다면 선택지는 크게 2가지 정도가 있습니다.
A,B 선택지로 나누어서 설명드리겠습니다.
A. 부평동 욱일, 당산현대5차 매도후 뭉쳐서 상급지 재개발 구역 매수
부평동 욱일아파트 하락률 25%, 당산현대5차 19% 하락이면 서울 수도권 평균 하락률 대비 선방한 편입니다.
과대 낙폭을 한 몇몇 아파트들은 고점대비 35~40%까지 하락한 곳들도 꽤 많기 때문입니다.
특히 내담자 입장에서 기존 보유 현금 4억과 아파트 두채를 더 매도해서 현금 8억대를 만든다면 추후 입지, 상품성 모두 더 뛰어난 재개발 물건을 매수할 수 있습니다.
앞으로의 부동산 투자는 최대한 신축, 신축이 될 것을 위주로 투자를 해야합니다.
인구수 감소가 본격적으로 2019년도 부터 시작이 된 상황이고, 우리나라 주택보급률은 2021년 기준 101%입니다.
주택이 부족한 것이 아닙니다.
특히 서울시 5년이내 신축 아파트 비율이 현재는 10%대, 신축 아파트 희소성은 계속해서 커지고있습니다.
이 상황에서 최근 신혼부부나 젊은 세대들의 신축 선호현상은 갈수록 커지고 있습니다. 제 주변 지인, 친구들만 보더라도 결혼할 때 신축 아파트 전세로 시작하는 분들이 대부분입니다.
결론적으로 그래서 재개발, 재건축을 매수해야합니다.
신축아파트 가격도 많이 하락을 했지만 전세를 끼고 갭투자하기에는 여전히 투자금도 많이들고 투자 효율성이 적습니다.
특히 지금 신축 아파트여도 계속 시간이 갈수록 구축이 되어가고, 내담자 입장에서는 지금 당장 실거주 할 집이 필요한 것이 아니기 때문입니다.
현금 8억으로 지금 보유 중인 곳보다 좀 더 상급지이고 상품성도 괜찮은 동네 몇개 찾아봤습니다.
재개발이라면 2023년 2월 16일 기준 노량진, 한남동 재개발도 가능합니다.
이외에도 재건축이라면 목동 재건축 투자까지는 투자가 가능하실 듯합니다.
한남 3구역은 투기과열지구이기 때문에 관리처분인가이후 전매제한이 있어서 현재 몇몇 급하신 소유주들이 급매로 매도 중이신 것 같습니다. 초기투자 6.6억원이구요.
노량진 재개발 구역들도 현금 8억원대면 투자가 가능할 듯합니다.
아니면 말씀드린대로 재건축을 진행할 목동 아파트를 투자 전세끼고 갭투자하는 것도 괜찮으실 것 같습니다.
B. 욱일 아파트만 매도후 자녀명의로 추가 주택 매수
먼저 인천 부평동 욱일아파트 매도를 권해드리는 이유는 인천시 지역 자체의 공급 물량이 많기 때문입니다.
욱일아파트의 동네에서의 입지나 상품성은 괜찮지만 전체 시장이 공급 물량 때문에 앞으로 몇년간은 힘들 것이라 보는 것입니다.
시장 분위기가 갑자기 상승 분위기로 턴을 하더라도 기존 고점까지 가격이 오르거나, 이에 준하는 높은 상승세는 당분간 힘들 것으로 보입니다.
특히 욱일아파트는 고점대비 하락률도 25%대로 선방을 했기 때문에, 3억원에 매도만 가능하다면 매도해도 괜찮을 듯합니다.
이 상태에서 내담자 본인은 2주택을 유지하고, 자녀명의로 1주택을 매수해서 자산을 옮기면서 갈아타는 전략을 추천해드렸습니다.
현재 3주택자이기 때문에 아무리 비규제지역이라도 4주택이 되는 것은 취득세가 6%입니다.
욱일아파트를 매도후 다시 3주택이 되더라도 취득세는 4%입니다.
현재 첫 째 자녀가 소득도있고 나이도 30살 이상이시기 때문에 세대분리가 가능합니다.
자녀명의로 취득세 절감 및 추후 상속 증여세를 많이내고 물려주는 것보다는 지금 '차용'을 통해서 투자를 하면 됩니다.
차용을 쓰는 방법은 위와 같습니다.
현재 자녀에게 2.17억까지는 대출을 해줘도, 소득만 인정이 된다면 무이자로 차용을 해줄 수 있습니다.
적정이자율 4.6%기준으로, 연이자 1000만원까지는 이자를 받지 않아도 문제를 삼지 않습니다.
실제 3억정도 차용을 한다고 했을 때, 자식이 월이자 30만원대 정도만 부모에게 이자를 주면 대출이 가능합니다.
이런 식으로 자녀 앞으로 3~4억정도 차용을 통해서 투자를 한다고 하면, 현재 실거주 주택이 필요한 게 아니기 때문에 전세낀 갭투자나 재개발 투자를 해볼 수 있습니다.
투자금 3~4억원 정도면 성남시 원도심을 추천드렸습니다.
성남 원도심 기준 신축 아파트 59타입(24평형)을 전세끼고 약 3.5억원 정도면 갭투자해서 약 7억초반에 매수할 수 있습니다.
또는 재개발 투자라면 수진1구역이나 상대원 2구역같은 곳들도 현금 3억원대로 충분히 투자가 가능한 상황입니다.
성남 원도심의 경우 고금리 여파와 2022년 신축 아파트 입주물량으로 인해 고점대비 하락률이 35~40% 발생한 상황입니다.
현재 1주택자기준 1년 보유만 해도 일반과세, 2년보유면 비과세이기 때문에 신축 아파트 매수후 비과세 요건을 채워놓고 시장이 다시 살아났을 때 매도 타이밍을 잡는 단기 투자 전략도 가능하고
아니면 재개발 투자를 통해 장기로 묻어놓는 투자도 가능합니다.
결론
오늘 저희가 드린 솔루션 어떻셨나요?
여러분도 비슷한 상황이시라면 제가 오늘 설명드린대로 본인 물건의 제대로된 적정가치 판단을 해보시고 투자 의사결정을 내려보시는 것도 추천드리겠습니다.
부동산 시장에서 이러한 의사결정은 시기마다 계속 정답이 바뀔 수 있기 때문에 계속해서 점검해나가시면서 자산관리 해나가시길 바랍니다.
감사합니다!
THE홈즈 유튜브:https://www.youtube.com/channel/UC8kvgTxvYfBqJ9BSQKYC6OQ
THE 홈즈 | 부동산 애널리스트
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