[무엇이든 물어부동산] 오포자이더오브 분양권 매도후 무주택자가된 3살 자녀가 있는 신혼부부입니다. 현금 4억대로 어디를 투자해야할까요?

안녕하세요! 더홈즈의 이종호입니다.

 

이번에는 40대 초반 신혼부부(결혼 7년차이하)의 부동산 투자 상담을 진행했습니다. 

 

이번 내담자는 부동산 투자경험이 거의 없으신 분들입니다.

 

부동산 투자는 쳥약당첨 말고는 따로 주택을 매수해 본적이 없으셨고, 현재는 경기 광주 태전신도시에서 전세로 실거주중이셨습니다.  

 

40대 무주택자이고 현금이 4억원대가 있는 상태에서 부동산 투자를 어떻게 해야할까요? 

 

오늘도 내담자의 조건 파악해본 후 맞춤형 솔루션을 해드렸습니다. 

 

내담자 정보부터 알아보시죠. 

---

내담자 정보

 

 

기존 거주지: 경기광주 태전신도시 전세 거주(3억, 무대출)

가족현황: 40대초반 부부, 3살 자녀

재산: 분양권 오포더자이오브(2021년 5월 당첨) 매도계약 완료 => 현금 2억 확보  + 전세보증금 3억원(2024년 1월만기)

총현금은: 4.5억~5억

소득: 월 400만원 외벌이

직장: 판교

 

 

투자상담을 요청한 이유?

-> 2021년 집값이 너무 오르고, 어떤 집을 사도 다 오르는 시기에 내집마련을 해야겠다는 마음으로 청약에 신청하셔서 당첨이 되신 사례입니다. 

 

원래 실거주도 태전 신도시 내에서 거주하시다보니 인근에 개발중인 고산지구 내의 아파트를 신청하셨습니다. 

 

실제 2021년 5월 분양권 당첨을 받으시고 시세가 2억원정도 상승을 했지만, 현재는 다시 분양가 수준으로 매매가가 내려온 상황입니다. 

 

내담자는 2023년 2월 분양가 비슷하게 오포자이디오브를 매도 하셨고, 부동산 투자를 제대로 하기위해서 투자상담을 신청하셨습니다. 

 

현재 가진 현금은 2억원 정도이고, 2024년 상반기 전세 만기때 보증금으로 들어간 현금 3억원을 돌려받을 수 있다고 합니다.

 

원하는 목표는 자녀가 현재 3살인데 추후 초등학교에 갈 2027~2028년 부터는 제대로 정착해서 실거주할 동네 및 아파트를 원하셨습니다. 

 

그 전까지는 현재 태전신도시 내의 전세,월세로 거주하실 생각도 있으셨구요.

 

이유는 내담자의 부모님과 형제분들이 대부분 경기광주에 거주를 하고 있다는 점과 나름 태전 신도시가 실거주하기 좋다고 느낀다고 하셨습니다.

 

실거주 선호지역은 주변 가족들과 직장을 고려해서 경기광주, 분당, 성남원도심을 원하셨습니다.  

 

이 조건에서 투자를 한다면 가장 최고의 선택은 어떤 것일까요?

---

솔루션 제시

 

오렌지색원: 판교, 경기 광주 // 거주가능지역: 성남원도심, 분당, 경기광주

위 지도에 직장(판교)과 가족(경기광주) 거주지는 오렌지색 원으로, 거주 희망지는 빨간색 별모양으로 표시를 해두었습니다. 

 

우선 현재 현금 2억원이 있으시고, 2024년 1월 현금 3억이 나온다는 가정 하의 각 지역별로 저희가 선정한 투자처를 추천드렸습니다. 

---

1. 경기도 광주에서 계속 거주한다면? 

 

경기도 광주에서 앞으로도 계속 정착을 하시고 싶으시다면 경기광주역 역세권의 광주더파크비스타데시앙 40평형을 추천드렸습니다. 

 

현재 114타입(44평형)이 미분양이 난 상태입니다.

 

지금 선착순 계약중이며 계약금만 내고 중도금 대출 받으면 필요 투자현금이 매우 낮은 편입니다. 

 

입주시기는 2026년 4월이구요.

 

계약조건은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 조건입니다.

 

114타입 분양가 8억기준 현금 8000만원 정도만 넣고, 2026년까지 중도금 대출 받으면서 잔금 때 입주를 하면 됩니다.  

 

그 때까지 실거주는 남은 3~4억원의 현금으로 계속 원하는 집에서 전월세로 실거주 하면 됩니다. 

 

출처 호갱노노

광주더파크비스타데시앙의 투자가치를 본다면 경기광주역세권과 신축 40평대의 희소성이 있겠습니다. 

 

위 지도는 입주 5년차 이내의 40평이상의 아파트 분포를 나타냅니다.

 

현재 성남시와 경기광주시에서 거의 전무하다는 것을 알 수 있습니다. 

 

왼쪽의 백현동 판교더샵퍼스트파크나 경기광주 고산지구에 오포자이더오브제, 그리고 광주더파크비스타데시앙 뿐입니다. 

 

판교더샵퍼스트파크는 현재 44평형 호가가 19억대부터시작하고, 아래 입지가 상대적으로 안좋은 고산지구도 40평대 분양가가 8억중반대로 비쌉니다. 

 

광주더파크비스타데시앙은 경강선 경기광주역 역세권에 1,600세대급 대단지 아파트이고 분양가도 8억초반대 수준입니다.

 

근처 비슷한 입지에 경기광주역 이편한세상 84타입(33평형)이 2021년하반기 고점 기준으로 8억중반대였고, 지금 34평형 최저호가가 7억대입니다.

 

현재 시세기준보다 아주 조금 저렴하게 매수하는 느낌이긴 하지만 2026년 4월입주를 바라보고 40평의 희소성과 장기적인 거주를 목표로한다면 괜찮은 투자라고 봅니다. 

 

성남원도심 내의 40평이상은 현재 기준으로 아예 없지만, 산성역포레스티아 37평형기준 고점이 14.95억이였습니다.

 

이제 10년차 구축이라고 할 수 있는 단대동 롯데캐슬, 푸르지오 기준으로도 13억정도입니다. 

 

경기광주역세권의 신축 40평 아파트라면 기존 고점 기준으로는 10억정도는 호가했지 않았을 까 싶습니다. 

 

시세차익이 많이 기대되지는 않지만 적은 투자금과 내담자가 원하는 실거주 입지중 한 곳이므로 선택을 해보았습니다.  

 

---

2. 분당에 간다면? 리모델링 투자! 

다음은 분당신도시 투자입니다. 

 

당장 현금 2억원으로 투자할 수는 없지만, 투자 시기를 2023년 하반기~ 2024년 상반기 잔금을 목표로 늦춘다면 현금 5억원내로 투자 가능한 아파트가 있습니다. 

 

저희는 리모델링 사업이 추진중인 무지개마을 4단지 아파트를 추천드렸습니다. 

 

 

무지개마을 4단지의 위치는 분당선 오리역 동쪽에 위치합니다. 

 

현재 사업진행단계는 이주단계가 진행 중이고, 입주시기는 2026년입니다. 

 

시공사는 포스코 더샵 브랜드로 결정이 되었고, 리모델링 진행 후 세대수는 현재 563세대에서 추후 647세대로 세대수가 증가됩니다. 

무지개마을 4단지 조감도

리모델링 사업 진행후 위 조감도의 모습처럼 완전 신축 아파트로 바뀌게 됩니다.  

 

좀 더 궁금하시다면 자세한 정보는 아래링크 참고 부탁드립니다.

 

https://blog.naver.com/11jhlee1199/222625025830

성남시 분당 구미동 무지개마을 4단지 아파트 리모델링 총분석!

 

 

현재 시세는 가장 최저가는 6억대 ~ 8억원대 정도로 투자가 가능합니다.  

 

대출은 이주비만 받을 수 있는데 감정가의 50%가 나오구요. 

 

대략 66타입(20평형) 기준 이주비는 2억후반, 78~80타입(23~24평형) 기준 3억대 추가 대출이 가능하다고 합니다. 

 

이렇게 되면 현재 호가기준 6억대 20평형 물건은 실투자금 3억원대로 투자가 가능하며, 7억대 23~24평형 물건은 4억원대면 투자가 가능해집니다.

 

추가분담금은 대략 보수적으로 3억원을 잡고 추후 20평후반(73타입) 방3+화2짜리 입주권을 받는다고 가정했을 때, 분당의 신축아파트 20평후반을 9억~10억원에 매수할 수 있는 좋은 투자처가 될 수 있다고 봅니다.  

 

기존 고점 기준으로도 14억대, 포레스티아 급은 충분히 시세적으로 올라갈 수 있습니다.  

 

투자금은 경기광주보다는 많이 들지만 분당신도시 내의 학군, 인프라등을 이용하며 실거주한다는 측면에서 괜찮은 선택이 될 수 있다고 봅니다. 

 

입주시기는 2026년 하반기 예상이니 지금 당장은 경기광주에서 실거주하다가 추후 입주시에 이사하는 방향으로 투자하시는 것을 권해드렸습니다. 

 

무지개마을 4단지에 투자를 하게된다고 하면 남는현금이 적게는 몇천만원~ 1억원대가 남을 텐데, 이때는 전세대출을 이용해서 실거주하면 됩니다. 

 

전세대출을 받으시면 보증금의 80%까지 대출이 가능합니다. 

 

 

태전신도시 기준 전세보증금이 30평대 기준으로도 3억원대면 충분하기 때문에, 3억원의 20%인 약 6000만원의 현금만 있으면 나머지는 전세대출로 커버가 가능합니다.

 

2.4억원을 금리 4%기준으로 전세대출을 받는다고 가정해보면 월이자비용은 80만원 정도 발생합니다. 

 

내가 보증금 6000만원/월세 80만원 집에 거주한다고 생각하고 실거주 하시면 되겠습니다.  

 

---

3. 성남 원도심은 두가지 선택, 신축 or 갭투자

마지막 추천으로는 시세차익과 투자금 최소화를 모두 노릴 수 있는 성남 원도심 투자를 추천드렸습니다. 

 

다만 성남 원도심도 지금 당장은 현금 2억원으로 투자가 어렵기 때문에 분당 투자와 비슷한 방식으로 2024년 초 잔금 조건으로 투자를 해야합니다.

 

원도심에서 투자는 2023년 하반기 입주하는 산성역 자이푸르지오 갭투자를 먼저 추천드렸습니다.

 

또는 산성역자이푸르지오 입주장 여파에 따라 가격이 같이 흔들릴 수 있는 근처 하늘채랜더스원, 금빛그랑메종, 산성역포레스티아도 함께 보는 것도 좋습니다. 

 

2023년 11월 입주가 예정되어있기 때문에 2023년 10월 정도부터 2024년 1월~2월 잔금 조건으로 전세를 맞추면 됩니다. 

 

자녀가 초등학교 들어가기 전까지는 지금 거주하던 경기광주에서 계속 전월세로 거주하면서 주거와 투자를 분리하는 것도 나쁘지 않은 선택입니다. 

 

특히 현재 성남, 분당, 경기광주는 모두 비규제지역이라서 2년 보유만 하면 비과세이기 때문에 12억초과하는 고가주택이 아니라면 실거주 할 이유가 적습니다. 

 

현금 4~5억원으로 투자 목표를 세워본다면 원도심내 신축아파트 59타입(24평형), 74타입(29평형)정도까지 갭투자로 노려볼 수 있겠습니다. 

 

현재 호가기준 이편한세상 금빛그랑메종의 초급매는 7.2억~ 7.5억이고, 전세가는 3.8억대입니다. 

 

갭이 3.5억대 정도면 투자가 가능합니다. 

 

추가적으로 74타입에 경우 매매가는 8억중반, 전세가는 4억대입니다. 

 

갭으로는 4억~4.5억정도로 투자가 가능하죠.  

 

추후 다시 시세 상승시 기존 산성역포레스티아 기준 고점이 74타입이 13억대, 59타입이 11억대였습니다.

 

추후 상승장이나 회복장시 2억 이상의 시세차익을 목표로 투자할 수 있겠습니다. 

 

 

이게 아니라면 재개발 구역 중에서는 상대원 2구역을 추천해드렸습니다. 

 

입주시기가 2027년 하반기이기 때문에 앞으로 4년뒤라 자녀 초등학교시기와 겹칩니다.

 

현재 관리처분인가 당시 추정한 비례율 130.33%기준으로 총매수가는 59타입 5억대, 74타입 6억대, 84타입 7억초반입니다.

 

실투자금은 3억대로 가능합니다. 

 

특히 101타입(40평형)도 총매수가 8억초반에 매수가 가능함. 실투자금은 4억중반부터인데, 앞서 말씀드린 광주비스타 데시앙과 비슷한 수준입니다. 

 

입지는 당연히 성남 원도심이 더 좋습니다. 

 

중앙동 하늘채랜더스원 59타입 기준으로 현재 급매 가격이 7억후반~8억원인데, 상대원2구역 84타입의 총매수가가 7억원수준입니다.

 

그만큼 가성비가 있고 투자가치가 좋으며 실거주하기에도 괜찮은 투자 상품이 될 수 있을 것 같습니다. 

 

---

결론

 

위 3가지 선택 중에서 결정을 내릴 때 무엇이 기준이 될 수 있을까요?

 

자신이 중요하다고 생각하는 것에 따라 달라질 것 같습니다. 

 

만약에 내가 시세차익만을 목적으로 투자를 한다면 성남 원도심 내의 아파트나 재개발을 투자하겠지만

 

나는 내 자녀의 교육환경(학군), 인프라가 시세차익보다 훨씬 더 중요하다고 생각한다면 분당도 조금은 비싸지만 메리트가 있을 것이고 

 

나는 우리 가족, 부모님과 가까이 살고 싶다면..  시세차익면에서는 조금은 아쉬운 부분이 있지만, 정착을 한다는 면에서 경기 광주를 선택하는 것도 나쁘지 않은 선택이 될 수 있습니다. 

 

이런 식으로 자신의 인생에서 무엇이 우선인지에대해 고민을 해보시고 결정을 하시면 최대한 후회없는 선택을 하실 수 있을 것이라 봅니다. 

---

THE홈즈 유튜브:https://www.youtube.com/channel/UC8kvgTxvYfBqJ9BSQKYC6OQ

THE 홈즈 | 부동산 애널리스트

 

인스타그램: https://www.instagram.com/2_jongho/