[무엇이든 물어부동산] 위례 신도시 신안인스빌 1채, 용인 성호샤인힐즈 1채 보유 중입니다. 포트폴리오 재조정을 어떻게 하면 좋을 까요?

안녕하세요! 더홈즈의 이종호입니다. 

 

결혼을하고 부동산 투자를 하다보면 부부가 투자결정에 있어서 서로 다른 의견을 가질 수 있습니다. 

 

최근에 진행했던 투자 상담 사례가 바로 이 경우였는데요. 

 

투자를 상대적으로 늦은 시기에 시작을 하신 분들입니다.(2020~2021년)

 

말씀하시기로는 별다른 공부를 하지않고 무턱대고 매수를 해서, 현재 초기 투자금 대비 2억원 정도의 손해가 발생하고 있는 상황이라고 하셨는데요. 

 

오늘은 이럴 때에는 어떻게 투자적으로 대응을 해야하는 지? 이에 대한 저희 솔루션을 공개해드리는 시간을 갖도록하겠습니다. 

 

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내담자 조건

 

 

가족 구성원: 부부 + 자녀 2명(초등학생 전)

거주 지역: 동탄에서 아파트 30평대 월세 거주중(투자를 위해)

보유주택: 위례신안인스빌 37평형 1채, 용인 성호샤인힐즈 31평 1채 갭투자 중.

 

주택 매도 계획: 2채 매도 계획, 매도 시 현금 7~8억 생길 예정. 현재 위례신안인스빌 가계약금 받은 상태, 위례부터 매도하는 이유는 용인 성호샤인힐즈 매수시 2주택 취득세 중과 8%내고 매수를 했는데, 지금이라도 위례부터 손절하면 일시적 1가구 2주택 특례로 취득세 중과분 돌려받을 수 있음. 

 

<상담 신청 이유>

 

남편분 의견: 용인 성호샤인힐즈는 추후 용인 플랫폼시티 계획되어 있고, 지금 매수가 대비 1억정도 하락한 상황입니다. 주택 매수시 풀리모델링 한 것 까지 5000만원 추가해야겠군요. 저는 용인 성호샤인힐즈를 장기적으로 보유하면서 현재 실거주중인 동탄에 실거주를 위해 33평형 1주택만 추가 매수하는 것을 고려중입니다. 이번에 돈을 잃어보니, 좀 더 리스크 낮은 투자가 끌리는 것 같습니다. 아이들 키우기에도 전월세 보다는 한 곳에 정착할 수 있는 주택 매수가 나을 것 같구요.  

 

와이프분 의견: 저는 용인 성호샤인힐즈도 매도해서 생긴 현금으로 하락률이 더 높은 성남 재개발에 현금 3~4억대로 1채매입후, 동탄의 실거주 1주택을 추가 매수하고 싶습니다. 사실 마음 같아서는 주택을 모두 매도하고나서 서울 상급지의 재개발을 매수하고 싶지만, 남편이 재개발 투자는 위험하다는 인식이 있어서 고려하지 못하고 있습니다. 저 또한 이번에 재투자 한다면 추후 아이들이 안정적으로 학교 다닐 수 있게끔 실거주한다는 목표로 하고 싶습니다. 

 

내담자 종합 의견: 부동산 투자 포트폴리오 재조정을 원합니다. 현재 위례의 신안인스빌 84타입은 고점대비 약 20%정도 하락률로 13억중반대의 시세가 형성되어있고, 용인 성호샤인힐즈는 고점대비 30%대 하락한 상황입니다. 

 

실제 손해는 위례 신안인스빌은 거의없고, 용인성호샤인힐즈만 1억중반대 손해가 발생할 예정인데 취득세나 여타 비용 포함하면 2억원정도 초기투자금 대비 손해가 발생할 것 같습니다.   

 

이번에 투자를 하게되면 장기적으로 자녀 둘을 키울 수 있게 실거주할 예정이고, 당연히 투자성도 함께 원합니다 

 

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솔루션 제시

 

저희 솔루션입니다. 

 

우선 저희는 위례와 용인 성호샤인힐즈 모두 매도하시라고 말씀드렸습니다. 

 

두 주택 모두 나쁘지 않은 입지와 상품성을 갖추고는 있지만, 위에 말씀하신 것처럼 포트폴리오 재조정을 원하신다면 이번 기회에 좀 더 상급지로 갈아타는 쪽으로 제안드렸습니다. 

 

대신 이 선택을 내리는 기준은 현재 내담자가 손해를 본 주택보다 하락률이나 투자 메리트가 터 큰 상품으로 갈아타야합니다. 

 

그래서 일단 현재 실거주는 동탄에서 월세로 거주 중이시라고 하셨는데, 저희는 당분간 동탄 쪽 주택 매수보다는 전월세로 계속 거주하시는 것을 권해드렸습니다. 

 

말그대로 거주와 투자를 분리하고 동탄보다 입지, 상품성, 공급물량에서 우위가 있는 지역에 투자를 하는 것입니다. 

 

 

실제 최근 기사나온 것을 보면 앞으로 전세 대출 규제도 없어질 듯합니다.

 

특히 동탄신도시의 전월세 가격은 엄청 저렴한 편이죠.

 

동탄 2기준 동탄역 역세권의 30평대 아파트 기준으로도 전세가 3~4억대면 충분히 집을 구할 수 있습니다. 

 

같은 입지의 매매가가 10~11억은 하는 데 전세가율이 30~40%밖에 안되고 있습니다. 

 

이 이유는 아직 동탄 2신도시의 입주가 끝나지 않았고, 그 외에도 주변에 보시면 추후 아파트 공급 예정인 물량들이 많이 쌓여있습니다. 

 

실제 동탄신도시가 주거 환경이나 인프라는 훌륭합니다. 실거주하기가 안좋아서 전월세 가격이 안오르는 것이 아닙니다.

 

공급 물량이 많기 때문에 전세가격이 오르지 못하는 것이 큼으로, 어차피 현재도 동탄쪽에 실거주하신다면 주거 안정성 측면에서 가격이 3~4년 내에는 급반등 할 요인이 적어 보입니다. 

 

거주는 동탄신도시에서 전월세로 해결하고, 투자금은 7~8억 마련 가능하다는 가정하의 두가지 선택지를 드렸습니다. 

 

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1. 몰빵 전략. 서울의 아현 뉴타운, 노량진 뉴타운 재개발 입주권 매수

 

2022년 상반기까지 투자금이 10억에서 12억원은 필요했던, 노량진 재개발 구역이 이제는 실투자금  7~8억선이면 투자가 가능해졌습니다. 아현뉴타운도 실투자금 6~7억원대에도 급매 찾아보면 있습니다. 

 

여기서도 선택의 기준은 남편 분이 리스크 높은 투자를 피하고 싶다고 하셨으므로, 최대한 관리처분인가 단계가 근접해있거나 관리처분인가를 취득한 재개발 구역을 매수하는 것입니다. 

 

 

아현2구역 84타입 조합원 분양가가 7억중반정도입니다. 

 

간단하게 계산해보면 위에 북아현2 왼쪽 매물이 감정가 1억이라고 하니 추가분담금이 6.5억이라고 한다면 실제 84타입을 받는다면 총매수가는 매매가 + 추가분담금입니다.  

 

매매가 6.9억 + 추가분담금 6.5억이라면 총매수가는 13.4억정도가 되겠네요. 

 

 

 

근처 비슷한 위치의 2014년식 마포래미안푸르지오가 15~16억이라고 했을 때 충분히 메리트 있는 가격입니다. 

 

 

기존 고점 회복 한다면 시세 차익은 더 위처럼 더 커질 수 있습니다. 

 

출처:https://blog.naver.com/ujuchangjo/222999379380

 

7~8억원이면 아현뉴타운보다 여의도, 강남 접근성이 우위인 노량진 뉴타운도 진입이 가능합니다. 

 

네이버에서 한 부동산에 블로그에서 캡쳐해온 사진입니다. 총투자금(총매수가)는 추산이긴 하겠지만 아현 뉴타운과 비슷한 가격대에 매수가 가능합니다. 

 

노량진은 여의도를 도보권으로 접근이 가능하고, 동쪽에 흑석동이 바로 인접해있는 입지입니다. 

 

 

고점기준 흑석동이 84타입 25.4억, 서쪽에 바로 인접한 신길동이 17.85억이였습니다. 

 

노량진은 둘 사이의 중간 정도 가격 포지션이 정해질 것으로 예상됩니다. 

 

앞으로 무조건 신축 아파트, 신축 아파트가 될 수 있는 물건에 투자해야한다고 말씀드렸습니다. 

 

일본 사례 말씀드렸었죠. 못보셨다면 아래 링크 참고하시면 되겠습니다.  

 

https://jongholee.tistory.com/80

대한민국 인구절벽 위기! 부동산 시장 100% 망합니다. 다만 이 부동산은 살아남을 수 있습니다.

 

현재 보유중인 위례, 용인 2주택보다는 차라리 1주택을 사더라도 입지, 상품성, 공급물량 측면에서 희소성을 갖고 있는 서울 상급지의 재개발 투자도 적극적으로 고려해보시는 것도 좋습니다. 

 

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2. 보유 현금을 일정금액 남기는 투자. 성남 재개발 상대원 2구역 투자금 3~4억대로 투자. 

 

 

성남에서 관리처분인가 이후이면서도 가성비가 있고 투자금이 적게들어가는 곳은 상대원 2구역이 있습니다. 

 

 

101타입(40평대) 방4+화2개 크기의 집도 초기투자금 4억대에 총매수가 8억초반에 매수하실 수 있습니다. 

 

84타입도 초기투자금 3억후반~4억초반이면 총매수가 7억초반에 매수가 가능하죠. 

 

 

성남 원도심 신축 아파트 시세는 고점 기준 산성역포레스티아가 84타입 14.45억입니다. 위 실거래가는 펜트하우스 기준이라 조금 차이가 있습니다.

 

현재 매매호가 기준 하락을 해서 84타입이 9억후반~10억대 정도 하죠. 

 

상대원2구역 84타입이 최저가가 6억후반~7억초반입니다. 사업단계도 이주가 거의 마무리 되어서 사업 중단 리스크는 거의 없는 상황입니다. (입주시기 2027년 하반기)

 

같은 평형대 기준으로도 기존 신축아파트대비 2.5억~3억 정도의 안전마진이 있고, 추후 상승장 왔을 때에는 더 많은 시세차익을 기대할 수 있습니다. 

 

입지면에서 성남 원도심 중에서는 약간 낮기는 하지만, 상품성이 훌륭하고 가격메리트가 있어서 내담자께 추천드렸습니다. 

 

그리고 남은 돈은 계속 보유를 하시다가 추후 시장 상황을 보면서 대응을 하면 됩니다. 

 

이 투자 방식은 개별 투자자가 시장의 사이클을 맞추기 불가능하다는 가정하에 투자를 시간대, 가격대를 나누어서 분할 매수 투자를 한다고 생각하시면 됩니다. 

출처: https://m.blog.naver.com/twilling721/222107934919

 

주식 투자에서도 이런 투자방식이 있죠.

 

 

솔직히 현재 갭투자하기 좋은 시기가 아닙니다. 

 

매매가와 전세가의 차이가 꽤 많이 벌어져있기 때문에 갭투자 메리트가 적은 상황입니다. 

 

그리고 실제 하락장이 끝났냐? 아무도 100% 장담할 수가 없죠. 

 

그렇기 때문에 나머지 현금 3억원정도를 남겨두었다가 추후에 금리도 하락하고 전세가도 상승해주었을 때 추가로 갭투자를 해볼 수 있습니다. 

 

다시금 위와 같은 때가 다시오길 기다리는 거죠. 

 

어차피 한 채를 매수해놓은 상태이기 때문에 조급할 필요가 없습니다. 

 

추후 상대원2구역 입주시기에 실거주하면서 자녀를 안정적으로 키우실 수 있고, 남편분과 와이프 분에 의견이 합치가 될만한 선택지가 된다고 봅니다. 

 

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결론

 

내담자 께서는 저희와 상담을 받기 전까지는 어떻게 해야될 지? 갈팡질팡 고민만 많이 하셨다고 하는데요.  

 

저희와 상담을 진행하시고는 바로 서울 임장하러 가봐야겠다고 하시면서 떠나셨습니다. 

 

개인적으로는 오늘 솔루션을 드린 것과 같이 지금은 주택 수를 늘리는 투자는 지양해야한다고 봅니다.

 

위험을 감수하고 수익 극대화를 노리기에는 금리나 전반적인 금융시장이 우호적이지가 않습니다. 

 

다만 부동산 1채 정도는 갖고 있어야, 현금만 100% 보유하는 것보다는 우리나라 돈의 환율 가치 하락을 대비하거나 부동산 가격이 급등하는 것에 피해를 최소화할 수 있습니다. 

 

여러분도 비슷한 조건이시면 오늘 사례 직접 투자에 적용해보시면 좋겠습니다. 

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더홈즈 유튜브: https://www.youtube.com/@AnalystTHEHomes

 

더홈즈 상담신청폼: https://forms.gle/6to29mVWA2z3dGxw8