[무엇이든 물어부동산] 안산 고잔푸르지오3차, 화서주공4단지 보유중인 30대 신혼부부입니다. 현재 투자 잘하고 있을까요?

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안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.

최근 가격이 많이 빠졌다고 생각하고 부동산 투자를 하기로 마음은 먹었는 데,

어디를 사야할 지.. 고민이신 분들이 많으십니다.

투자자마다 보유하고 있는 현금도 다 다르고, 투자 관심지역도 다 다를 수 있는데요.

다만 부동산 투자는 최대한 객관적인 시각에서 접근을 해야 실패할 확률을 줄일 수 있습니다.

오늘 사례 공유는 부동산 투자시 객관적으로 따져야 하는 것들이 어떤 것들이 있는 지?에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

이 내용도 부동산 투자시 매우 중요한 내용이니 꼭 끝까지 봐주시면 도움이 되실 것같습니다.

내담자 조건

가족 현황: 30대 신혼 부부 + 아이 1명(유치원 전)

실거주 현황: 안산 고잔 고잔푸르지오3차 34평형. 실거주겸 매수 하심.

주택 보유 현황:

-1. 2019년 초 매수, 안산 고잔푸르지오 3차 84타입(32평형)

매수 가격: 4억원(실거주 주택)

현재 실매도시 가격 6억후반, 2~3억 시세차익 발생 예상

-2. 2020년 상반기 매수, 수원 화서주공4단지 59타입(24평형)

매수가격: 4.2억(갭투자 현금 2.5억 투자하심)

현재 실매도시 가격 4억 8000~5억, 6000만원~8000만원 시세차익 발생 예상

투자 가능한 가용자금: 현재 화서주공4단지 매도 진행 중이라서, 매도 후 현금 3억 발생. 만약에 고잔동 푸르지오3차까지 매도한다면 총 현금은 6.5억원 정도까지 확보가 가능.

투자 상담 신청 이유: 예전에 매수하고 싶어도 매수를 하지 못했던 상급지의 주택들에 실투자금이 엄청나게 줄어든 것 같습니다. 제가 관심있는 지역은 서울의 신림 1구역이나 성남의 수진1구역입니다. 현재 알아보니까 필요 투자금이 2021년~2022년 대비 반토막이 난 것 같습니다.

지금 보유 중인 화서주공 4단지는 무조건 매도할 예정이고, 안산고잔푸르지오 3차 아파트는 매도를 할지 말지 고민입니다. 화서주공을 매도하면 현금이 대략 3억초중반정도 생길 것 같은데 이 돈을 가지고 투자를 할 까요? 아니면 고잔푸르지오3차까지 매도해서 더 상급지로 가야할 까요?

제가 관심있는 투자 지역이 괜찮은 지? 다른 추천 동네가 있다면 추천 부탁드립니다.

실거주는 전월세로 하면 되서 투자성만 봐주시면 됩니다.

솔루션 제시

이번 내담자는 기존에 투자를 진행했던 부동산 투자시기가 매우 시기 적절하셨다고 볼 수 있습니다.

저희에게 상담 신청해주신 분들에 비해서 하락률이나 손해 측면에서 꽤 많이 선방을 하신 편입니다.

안산 중앙역 앞에 고잔푸르지오 3차 같은 경우 신안산선 호재도 있고, 안산에 입주물량이 많지 않아서 가격 방어도 엄청 잘되고 있는 아파트입니다.

수원 화서주공4단지도 그 동네에서는 실거주하기 좋은 아파트로 유명하죠.

우선 매도전략부터 말씀드려보겠습니다.

화서주공 4단지부터 보겠습니다.

이 아파트 24평형은 고점 기준 7억원입니다. 현재 매매가가 5억까지 빠진거면 고점대비 하락률은 약 30%정도입니다.

건축연도도 1997년이고, 용적률도 219%로 재건축은 불가능하고 리모델링 추진만 가능하지만 현재 부동산 시장상황에서는 현실적으로 어느 것도 추진하기 어려워 보입니다.

부동산 시장이 다시 반등을 하지 않으면 이 아파트가 가지고 있는 호재 만으로는 다른 아파트보다 초과 수익률을 거두기가 어려워 보입니다.

특히 수원의 부동산 시장은 입주물량이 많이 대기중이죠.

매도 가격은 4억후반을 매도 목표로 매도 하시는 것을 권해드립니다.

이 상태에서 2가지 솔루션을 드리겠습니다.

솔루션 1. 안산 실거주 하면서 3.5억으로 재개발 투자

2023년 현금 3.5억의 가치는 2021년 현금 5~6억원의 가치와 대등해졌습니다.

지금 투자가 가능한 지역은 먼저 내담자 관심지역인 성남시 재개발도 가능합니다.

이외에는 경기도 광명뉴타운, 은평구 대조1 갈현2, 상계뉴타운 정도를 투자 대상으로 놓을 수 있습니다.

저희 주관적인 기준이지만 4가지 투자지역에서 투자의 우선순위를 뽑자면 같은 금액이라면 '대조 > 성남 원도심 = 광명뉴타운> 상계' 순서입니다.

재개발 투자에서는 투자금도 중요하지만 이보다 더 중요한 것은 총매수가(매매가 + 추가분담금)입니다.

현재 총매수가 기준으로 대략 확인을 해보니 아래와 같습니다.

대조, 갈현 84타입 총매가가 10억대

성남 산성구역 84타입 총매수가 9대

광명 11구역 기준 84타입 총매수가 9억대

상계 2구역 기준 84타입 총매수가 8억중반

초기투자금 3억대로 가능한 물건들은 각 동네마다 중심지는 59타입 정도, 역세권이 아니라면 84타입도 받을 수 있는 물건들을 매수할 수 있습니다.

모두 2021년 고점이 13~15억은 했던 동네이기 때문에 물건마다 총매수가를 얼마나 싸게 살 수 있는 지?가 투자의 핵심 키입니다.

성남 기준으로만 말씀드리면 투자금 3억대면 상대원 2구역 기준으로 84타입 총매수가 7억초반에 가능하고, 수진1구역도 예상 총매수가지만 7~8억대의 84타입 매수하실 수 있는 물건들도 있습니다.

재개발이다 보니 매물마다 초기투자금이 더 많이 들어가면 더 싸게 살 수 있기 때문에 참고만 하시면 됩니다.

솔루션 2. 고잔푸르지오3차 매도. 현금 6.5억으로 서울 상급지 재개발 진입!

먼저 내담자의 관심투자 구역인 신림 1구역 한번 보겠습니다.

신림1구역입니다. 현재 건축심의 통과했고, 사업시행인가 대기중입니다.

현재 현금 4억대 정도면 투자가 가능합니다.

출처: https://blog.naver.com/realtors1385/223011493828

다만 현재 신림 1구역은 84타입 기준 예상 총매수가가 추가분담금 내면 10억대이기 때문에 가격 메리트가 떨어집니다.

앞서 말씀드린 성남 재개발 수진1구역 84타입 현재 예상 총매수가가 7-8억대이기 때문에 이정도 가격차이가 날만한 입지 차이는 아닙니다.

그렇기 때문에 저희는 현금 6억대라면 좀 더 상급지 재개발을 추천드렸습니다.

위치상 앞서 보여드린 투자금 3억대 지도보다 조금더 서울 중심부 쪽으로 붙는 것을 목표로 제시해드렸습니다.

현재 북아현2,3구역기준으로 말씀드리면 84타입 예상 총매수가 12~13억대 투자를 하는 것입니다.

현재 시세보다는 적게는 2억~ 3억 정도 싸게사는 수준입니다.

사실 그렇게 안전마진이나 시세차익을 높게 기대할 수는 없지만 여기서 투자 메리트는 서울 핵심지의 신축아파트 84타입 신축을 현금 6억대에 매수해놓을 수 있다는 것입니다.

마포 신축 기준 기존 고점이 20억까지 갔었던 아파트들입니다. 다시 그렇게 가격 상승을 하면 투자금도 10억대 이상 넘어가겠죠.

장기적인 관점에서 우리나라 부동산 시장이 다시 전고점을 회복을 기대하고, 핵심 입지의 신축 아파트를 가질 수 있다는 점에서 꽤 매력적인 투자입니다.

https://blog.naver.com/gustjr-6762/222902769016

실제 아현 3구역 매물을 다른 부동산 블로그에서 캡쳐해서 가져와봤습니다.

초기투자금 5억~6억대로 가능한 물건들이 있더군요.

저희는 내담자께 이런 구역들을 추천해드렸습니다.

결론

제가 말씀 안드린 부분이 하나있죠.

두 번째 솔루션을 드릴 때 현재 실거주중인 안산고잔푸르지오 3차를 보유할지? 매도해야 할지? 대해서입니다.

사실 안산시 내에서 고잔푸르지오3차가 가진 입지적 측면에대해서는 제가따로 말씀드릴 것이 없습니다.

다만 안산시가 가지는 도시의 입지와 추후에 푸르지오3차가 재건축이나 리모델링 사업이 가능할 지?에 대해서 두가지 말씀드려보겠습니다.

위 지도는 3기신도시 택지지구의 위치입니다.

직접적인 영향권을 받을 수 있는 곳들은 안산 장상의 15,000가구, 광명 시흥의 70,000가구, 의왕 군포 안산의 41,000가구가 예정이 되어있습니다.

당연히 공급 물량이 늘어나는 것이기 때문에 부동산 시장에 가격적인 측면에서 부정적인 영향을 끼칠 확률이 높습니다.

입주시기 때가 되면 가격이 못버틸 확률이 높습니다.

추가적으로 두 번째 재건축, 리모델링 가능성입니다. 사업성을 체크해보면 되죠.

일단 건축연한이 2003년식이라 재건축 시도자체는 10년이 넘게 남았습니다.

그 후에는 가능할까요?

용적률이 현재 199%입니다. 층수도 24층이구요.

현재 고잔동은 3종일반주거지역내에 있습니다. 용적률 최대 300%까지 가능합니다.

이 정도면 추가분담금이 몇억단위가 발생할 것으로 예상됩니다. 1억아닙니다. 몇억입니다.

지금 은마 아파트도 추가분담금 몇억 내야한다고 재건축 진행하니 마니 하는 것 들어보셨을 것입니다.

은마도 용적률이 204%입니다.

즉, 고잔푸르지오 3차 재건축, 리모델링 어려워 보입니다.

장기적으로 계속 아파트가 늙어간다면 일본의 사례처럼 그냥 아파트를 버리고 주변 신축으로 옮겨가는 날이 올지도 모릅니다.

그렇기 때문에 내담자께서는 어느정도 시세차익이 발생했기 때문에 더 상급지로, 더 신축으로 옮겨 놓으시라는 것입니다.

제가 객관적인 시각을 가져야한다는 것이 이 말씀을 드리기 위해서였습니다.

주식 격언 중에 내 종목과 사랑에 빠지지 말라는 말이 있죠.

여러분도 객관적인 시각에서 내가 가진 물건의 가치가 어떤 지? 가격이 어떤 지? 더 나은 선택은 없는 지 고민해보시면서 투자하시길 바라겠습니다.

감사합니다.

더홈즈 유튜브: https://www.youtube.com/@AnalystTHEHomes

더홈즈 상담신청폼: https://forms.gle/6to29mVWA2z3dGxw8