지금 시점에서 1주택에서 2주택자로 바뀌는 선택은 옳은 선택일까?[무엇이든 물어부동산]

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안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.

현재 1주택 보유중이신 분들 중에서 현금 여력이 있거나, 전세를 놓고 추가 주택 매수를 통해서 추가로 투자를 해야할 지? 말아야 할지? 고민 중이신 분들이 꽤 많으신 것 같습니다.

저희도 이번에 이와 관련된 사례에 대해서 상담을 진행했구요.

가장 핵심적인 고민거리는 앞으로 가격이 하방으로 많이 빠지지 않을 것인 가?에 대한 의문과 현재 보유 현금으로 무엇을 사야할 지? 또 현금을 얼마나 남겨야 할지와 관련된 리스크 관리측면에서의 투자일 것입니다.

오늘 내담자 사례 공유를 통해서 이와 관련해서 저희 더홈즈의 의견을 드리는 시간을 갖도록 하겠습니다.

내담자 조건

내담자는 자녀 1명이 있는 30대후반 부부이고, 2019년에 과천써밋푸르지오 24평(59타입)을 청약을 통해서 분양을 받으신 분들입니다.

이때 과천써밋푸르지오 24평형(59타입)의 분양가가 10~11억대였죠.

내담자는 11억에 분양을 받고 이 당시에 4억원 정도 주택담보대출을 받고, 2020년 4월에 입주하셔서 지금까지 실거주중인 상황입니다.

과천써밋푸르지오는 2021년 고점 17.4억까지 상승을 했었고, 지금 시세는 13억중반이 최저가 수준입니다.

고점 대비 하락률은 23%정도 됩니다. 과천의 현재 대장 아파트이고 실거주 수요도 많기 때문에 상대적으로 가격 선방을 잘하고 있는 아파트라고 보시면 됩니다.

지금 현재 전세시세는 7~8억원정도로 호가가 형성되어 있는 것으로 확인했습니다.

내담자께서는 지금 과천푸르지오써밋을 매도하지 않고 선순위 융자금 4억원을 남긴상태에서 전세 7억에 맞추는 것을 고려중이셨습니다.

자신들은 전세금을 받고 현금 3~4억으로 직장 근처로 전세 실거주를 하고, 나머지 3~4억원으로 추가 주택 투자를 하면 어떨 지?에 대한 상담을 요청하셨습니다.

선순위 융자를 남긴 상태에서 전세를 맞추는 것이 가능한 이유는 현재 과천써밋푸르지오 시세 13.5억이, 주택담보대출금액과 전세보증금액을 합친 금액보다도 높기 때문입니다.

그만큼 세입자 입장에서는 보증금을 지킬 확률이 높은 것이죠.

시세 높은 아파트 중에서 이런 조건으로 네이버 부동산 보시면 융자금을 남기는 집들이 있습니다. 대신에 전세 가격은 시세보다 저렴하거나 제일 저렴하게 내놓는 편이죠.

결론적으로 현재 보유 중인 과천써밋푸르지오가 입지, 상품성 다 괜찮은 아파트이기 때문에 매도 고려는 안하셨고 이 상황에서 어떤 판단이 최선일 지를 여쭙으셨습니다.

솔루션 제시

1. 과천을 전세 놓고 월세 살면서 7억으로 몰빵 투자? (비추천)

우선 내담자께서 전세를 7억에 놓고 이 돈 전체를 가지고 몰빵을 해서 투자하는 것도 고민을 해보셨지만, 저희는 이 선택은 무리라고 말씀드렸습니다.

현재 과천써밋푸르지오 시세를 13.5억이라고 가정하고, 대출이 4억정도면 시세대비 30%정도 대출이 있는 것이기에 무리는 아닙니다.

다만 과천써밋을 전세로 놓고 현금 7억원정도를 가지고 추가 갭투자, 재개발 투자를 하게되었을 때의 리스크는 최악의 상황에 감당하기 어려울 수 있습니다.

현재 과천써밋을 13.5억에 매도를 한다고 하면 실보유 현금, 실자산은 시세13.5억 - 대출금 4억원을 빼서 약 10억원 수준입니다.

이 상황에서 서울수도권 핵심지를 갭투자를 통해서 투자를 한다면 대략 15~16억짜리 아파트를 추가매수할 수 있는 데, 이 때는 과천써밋 13.5억과 추가 갭투자 아파트 시세 15~16억을 더하면 약 30억원 시세가치의 아파트를 보유하게 되는 것입니다.

본인 현금은 10억이구요. 이 상태에서 혹여나 집값이 한번 더 하락을 하게 되었을 때, 예를 들어 20%만 더 빠진다고 하면 30억의 20%는 6억정도이기 때문에 내담자의 실현금 가치는 약 4억원으로 줄게 됩니다.

본격적인 상승장이라면 자산 가치의 급격한 상승을 만끽할 수도 있지만 지금 상황에서는 대외적인 변수나 국내 부동산 시장 측면에서 바로 가격이 급등할 것이다라고 예측하기에는 쉽지 않기 때문에 몰빵 투자 추천은 드리지 않았습니다.

2. 과천을 전세 놓고 직장 근처 전월세 거주 + 3~4억대로 재개발 투자

이 선택지가 내담자께서 고려 중이신 솔루션입니다.

과천써밋푸르지오를 전세로 놓고, 전세금 7억을 통해서 전세금의 50%는 자신이 실거주하는 데 쓰고 나머지 50%는 추가 주택 투자에 사용하는 방법입니다.

이렇게 몰빵을 안하는 이유는 당연히 가격 하락에 따른 리스크를 대비하기 위함입니다.

혹여나 가격이 더 빠지는 최악의 상황에서는 과천써밋의 전세가격도 더 떨어질 수가 있기 때문에 전세금의 50%인 3~4억정도를 예비로 놓고 버티는 방법입니다.

여기에서 나머지 50%인 3~4억으로 투자하는 것은 당연히 저희가 계속반복해서 말씀드리는 수도권 핵심지 재개발 투자입니다.

그중에서도 입지와 상품성은 괜찮은 데 입주물량 때문에 가격이 많이 빠진 곳들이죠.

저희는 성남 재개발, 광명 뉴타운, 대조갈현, 장위까지를 놓고 최저가 매물을 잡으시라고 추천해드렸습니다.

자세한 설명은 아래 영상을 보시면 됩니다.

https://youtu.be/u6Q6AXpvUEI

현재 성남, 광명과 같은 재개발 구역들도 고점대비 30~35%정도는 빠진 상황이고 추후 다시 시세가 회복되고 입주를 하게되면 시세차익이 5~6억정도는 기대를 할 수 있는 구역들입니다.

앞서 과천써밋도 기존 고점이 17.4억이면 다시 회복하면 3~4억정도는 시세차익을 벌 수 있습니다.

이렇게되면 기존 현금 10억정도가 시장 타이밍만 잘 맞으면 20억까지 뻥튀기가 될 수 있기 때문에 충분히 이정도 투자로도 메리트가 있습니다.

3. 과천 매도후 상급지 갈아타기. 2년거주 채웠으니 12억이하 비과세로 양도세도 최저이다.

양도세 계산을 한번 해봤습니다.

2020년 3월 입주해서 2023년 4월에 13.5억에 매도를 한다고 가정해보면 양도세가 150만원이 나옵니다.

이렇게 적게 나오는 이유는 현재 주택 비과세 기준이 매매가액 12억까지 상향 조정되었기 때문입니다.

예전에 9억이하 비과세였다면 몇천만원의 양도세가 나왔겠지만 지금은 양도세도 최저로 내고 주택 매도가 가능합니다.

저희는 지금 이렇게 양도세 비과세 혜택이 크기 때문에 주택을 매도후 현금 10억원 정도로 더 상급지의 재개발, 재건축으로 상급지 갈아타는 방법도 있다고 말씀드렸습니다.

현금 10억으로 지금 투자를 한다면 정말 서울 핵심지 투자가 가능합니다.

재건축으로는 여의도,일원, 개포 재건축 아파트를 몸테크로 실거주하면서 투자가 가능합니다.

재개발 쪽으로는 성수나 한남 뉴타운 쪽의 재개발 투자도 가능하구요.

현재 과천 신축정도면 서울 목동과도 비견되기 때문에 정말 서울 상급지로 입성하겠다는 목표로 갈아타는 것도 장기적인 관점에서는 수익을 볼 수 있는 확률을 높이는 길이 될 것으로 봅니다.

사실 내담자께서 직장이 여의도라고 하셔서 여의도 재건축 투자도 향후 고층, 마천루로 탈바뀜된다면 우리나라 원탑급 입지가 될 것이 분명하구요.

현재 보유중인 과천써밋푸르지오는 신축이기 때문에 하락률 측면에서 선방이 잘된 부분이 많지만, 지금 재개발이나 재건축 구역들 중에서 급하게 급매로 나오는 물건들도 많습니다.

과천써밋을 고점대비 하락률 23%정도에 매도하고, 재개발 재건축을 고점대비 하락률 30%대가까운 물건을 잡는다면 이득인 부분이 더 커보입니다.

과천이 아무리 입지가 좋다고는 하지만 과천이나 지정타 입주물량, 3기신도시, 인덕원권 신축아파트 입주물량이 많기 때문에 공급측면에서 향후 전월세 가격 하방 리스크가 있는 부분이 우려스러운 부분입니다.

지금 타이밍에 매도후 갈아타기도 충분히 고려해볼만한 부분이라고 봅니다.

결론

오늘의 솔루션은 어떻셨나요?

정말 지금은 현금 보유하고 계신 분들이 승리자인 것 같습니다.

재작년만해도 이정도 현금이면 간신히 노량진 뉴타운 25평 매수할까 말까한 금액인 데, 지금은 대한민국 최상급 입지의 부동산들을 매수할 수가 있게 되었으니까요.

여러분도 현재 비슷한 상황이시면 오늘 사례 통해서 직접 적용해보시고 투자하셨으면 도움이 되실 것 같습니다.

감사합니다!

더홈즈 유튜브: https://www.youtube.com/@AnalystTHEHomes

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