아파트 1층이 신고가로 거래가 되는 이유는 뭘까?

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안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.

여러분들은 아파트 1층, 저층 투자에 대해서 어떻게 생각하시나요?

프라이버시도 보호가 잘안되고, 벌레도 많이 들어오고 상대적으로 아파트 저층을 비선호 하시는 분들이 많습니다.

상식이나 경험적으로도 아파트 저층 투자는 부동산 투자시 최대한 피해야 한다는 생각을 대부분 가지고 사는데요.

특히나 지금과 같은 부동산 하락장에서는 1층이던 중층이던, 고층이던 다 저렴해졌기 때문에 굳이 1층, 저층은 관심자체를 안가지시는 분들이 많습니다.

선택지에서 아예 제외를 해버리시는거죠.

다만 오늘 제가 말씀드리고 싶은 내용은 이러한 상식을 깨고 오히려 '지금과 같은 하락장 때에 1층 투자를 적극적으로 고려해봐야한다.'입니다.

오늘 영상글을 보시게 되면 왜 아파트 투자시 층수가 그렇게 중요하지 않은 이유와? 하락장에 1층 투자를 하면 어떠한 메리트가 있는 지? 그리고 마지막에는 지금과 같은 하락장인데 어떻게 1층이 신고가로 거래가 될 수 있는 지 그 이유에 대해서도 말씀드려보는 시간을 갖도록하겠습니다.

끝까지 봐주시면 여러분의 투자에도 꼭 도움이 되실 껍니다.

아래 링크를 통해서 편안하게 영상 감상하실 수 있습니다.

https://youtu.be/84GjydS4u6g

아파트 층수에 대한 고정관념

앞서 말씀드린대로 아파트 투자 시 층수는 투자의 기준이 될 수 없습니다.

다만 부동산에 조금이라도 경험이 있는 사람이라면 상급지, 로얄동 로얄층 매물은 상승장에는 제일 많이 오르고, 하락장에서는 가격방어가 제일 잘된다는 고정관념이 어느정도 있으실 껍니다.

같은 아파트 단지여도 층수가 안좋거나 비선호동이라면 그만큼 실수요가 적기 때문에 가격도 잘 안오르고, 하락장에서 가격 방어가 안될 것이라고 생각을 하는거죠.

여러분 상승장에서 네이버 호가 보신 적있으신가요?

재작년만 해도 네이버부동산들어가서 호가를 보면 1층이던, 중층이던 가격 차이가 별로 없습니다.

상승장이다보니 로얄층과 비선호층의 가격차이가 줄어들고, 오히려 1층으로 신고가 찍는 경우도 많았죠.

이 이유는 상승장에서는 팔려는 사람보다 사려는 사람이 많기 때문입니다. 투자자가 물건을 사고 싶어도 호가로 2~3개, 많아봐야 3~4개 정도 내에서 고르는 경우가 대부분이다보니 선택의 폭이 적으면 저층도 선택을 받을 수 밖에없습니다.

실제 예시로 대치은마 건너편에 원래부촌인 한보미도맨션 1,2차만 봐도 2019년 84타입기준으로 2층에서 신고가가 터지고 그이후로도 저층 거래가 많다는 것을 알 수 있습니다.

반면 하락장에서는 어떨까요?

작년~올해 하락장 실거래가를 살펴보면 상급지의 잠실엘스의 경우 19층 고층 매물도 매매가가 14.9억까지 저점을 찍어버리는 경우도 있습니다.

왜 이런 일이 발생했을 까요?

이 이유는 매도인들 입장에서 급하니까 로얄층이던 로얄동이던 상관없이 매도가 급하다보니 저층 매물 호가보다 더 싸게 던져버리는 겁니다.

하락장 때 1층 투자가 메리트 있는 이유!

여러분들 경제위기가 왔습니다. 집값이 막떨어질 것 같습니다.

그런데 내가 공교롭게 같은 단지의 하나는 중층, 하나는 1층 아파트를 보유중이라고 합시다. 뭐부터 파시겠습니까?

아마도 내가 보유하고 있는 물건 중에서 상대적으로 비선호되고 못난이 물건인. 1층 물건부터 팔려고 할 것입니다.

사람들은 이성적이던 본능적이던 무조건 매도를 해야하는 시기가 온다면 투자가치가 없는 것부터 던집니다. 제일 소중하고 귀하다고 생각하는 물건들은 어떻게는 지키려는 경향을 가지게 되죠.

그렇기 때문에 상승장에서는 1층이던 중층이던 실거주 수요와 더불어 투자수요까지 많기 때문에 층별로 가격차이가 거의 안벌어지지만, 지금과 같은 하락장에서는 층별로도 이 가격차이가 꽤 많이 벌어지는 경향이 있습니다.

여기서 기회가 발생합니다.

쌀 때 더 싸게 살 수 있다는 것입니다.

즉 지금 중층, 로얄층 물건을 매수해도 싸게 살 수 있지만, 1층 저층 물건은 중층의 가격과 호가를 근거로 더 비선호 물건이기 때문에 더 깎아서 매수할 수가 있습니다.

어차피 투자는 하락장에사서 상승장에 팔아햐 돈을 버는 게임입니다.

부동산을 투자적으로만 접근한다면 여러분이 생각하는 실거주 가치나 실제 사용할 때 쓰는 층수와 같은 효용을 생각하지 말고 아파트의 입지, 상품성, 가격만 놓고 투자를 하는 것이 맞습니다.

1층 투자법?

그렇다면 아파트 1층 투자의 기준을 말씀드리겠습니다.

1층 투자의 기준을 말씀드리면 당연히 가격이다.

가격이 로얄층 대비 얼마나 저렴한 지? 저평가된 메리트가 있는 지를 판단하셔야 합니다.

일반적으로 투자자나 실거주자들이 비선호하는 물건을 사는 데 당연히 그만한 메리트가 있어야 합니다.

다 다르겠지만 헬리오시티의 공시지가 차이만 보더라도 중층과 1층의 차이는 6%정도 입니다.

일반 분양 당시에도 로얄층과 저층의 분양가 차이는 9~10%차이는 났습니다.

요즘 일반적으로 네이버 매물을 보면 호가는 5%~10%정도 차이가 납니다 . (헬리오시티기준. 저층 중층 가격 5%차이)

저희가 추천드리는 기준은 기본적으로 로얄동 로얄층의 가격과 저층은 7~8%차이는나야 투자 메리트가 있다고 볼수 있습니다.

그렇다면 어떻게 7~8%이상의 차이가 나는 아파트를 찾느냐? 이건 신축 아파트 입주장 때를 노리시는 것을 권해드립니다.

2023년 7월 입주하는 수원센트럴아이파크자이 매매호가 실거래가입니다. 이런식으로 신축 입주장을 공략해보면 매물들이 많기 때문에 좀 더 싸게 매수하는 찬스로 이용이 가능합니다.

또는 신축아파트 입주후 2~3년차를 노리십시오. 일반 분양받은 분들이나 조합원들이 2년 실거주하고 비과세 받을 수 있는 시점에 매물들이 늘어나는 시기이기 때문에 기회가 될 수 있습니다.

아파트 저층 투자는 내가 하락장에서 정말 최저점을 찍겠다는 마인드로 접근해야합니다.

저층이여서 이미 싼데 여기서 집주인이 급하기까지해서 급급매로 사겠다를 목표로요.

보통 이런경우는 지금과 같은 하락장에 집주인이 전세보증금을 못돌려주거나, 다주택자여서 어쩔 수 없이 매도해야할 때 정말 저렴하게 살 수 있는 기회가 있습니다.

지금 신고가를 찍고 있는 1층 매물들은 뭘까?

지금과 같은 하락장에 그 것도 1층이 신고가를 찍는 경우들이 있습니다.

몇가지 살펴보죠.

여의도 광장 아파트, 반포주공1단지에서 모두 2023년 1월에 1층이 신고가로 거래 되었습니다.

공통점이 보이시죠?

모두 재건축진행 중인 아파트입니다.

재건축 사업은 위와 같은 구축 아파트를 부시고 새로이 신축 아파트로 짓는 사업입니다.

특히 재건축 사업의 특징은 물론 아파트마다 다르긴 하지만 동호수를 추첨해서 지금 1층, 저층이여도 추후에 고층이나 로얄층을 받을 확률이 생깁니다.

그래서 저희가 앞으로 아파트 투자시 신축이나 신축이 될 수 있는 아파트를 강조드리는 점도 바로 이 것 때문이였습니다.

(다만 같은 가격이라면 당연히 고층 가는게 나음 감정평가액이 다르기 떄문)

다만 비슷하지만 다른 리모델링을 하는 아파트라면 저층 투자는 조심해야 합니다.

위 아파트는 기존 개포 우성 9차를 리모델링 사업을 통해서 신축화한 개포더샵트리에입니다.

보통 리모델링 사업은 집주인입장에서 원래 갖고 있는 동호수를 다시 받는 경우가 많은데요.

이럴 경우 투자를 할 때에는 원래 아파트를 살 때처럼 최대한 저렴하게 매수해야하고, 위 재건축 처럼 저층을 신고가로 찍으면서 사기까지 한다는 것은 큰 부담입니다.

결론

투자는 심리게임이라는 말을 많이 합니다.

지금과 같이 매수 심리가 안좋을 떄는 당연히 매도자가 불리합니다. 그러니까 가격을 깎을 수 있는 기회가 있죠.

반면 상승장 돌아오면 아예 뒤바뀝니다. 제말 매도 해달라.. 가격 올려줄테니 팔아라.. 제가 중개하고 있는 성남 재개발만 보더라도 2021년 계약한다고 하니까 그자리에서 2000~3000만원 올리는 경우도 있었습니다.

오늘 말씀드린 내용을 적용해본다면 지금과 같은 하락장에서는 1층과 같은 비선호물건을 그만큼 더 많이 깎아서 싸게 매수한뒤 상승장 때 남들과 비슷한 가격에 파는 것입니다. 그렇다면 수익률 측면에서는 훨씬 더 훌륭한 투자처가 될 수 있겠죠.

여러분도 한번 투자에 적용해보세요!