일산 아파트 매도해야할 까요? 일산에 재건축 아파트 미래에 대해 알려드립니다. [무엇이든 물어부동산]

안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다. 

 

이번 상담사례는 일산에서 거주 중인 부부가 오셨습니다. 

 

실거주 1주택만 보유 중이고 보유 현금 2.5억으로 추가 투자를 한다면 어떠한 선택이 최선인 지?를 여쭙고 가셨는데요.

 

과거의 분당 정자동의 아파트를 매도하고 일산으로 이사를 가신 것이라 본인들도 그 때 선택이 아쉽다고 하셨습니다.

 

다만 내담자께서는 일산은 앞으로 1기 신도시 재건축 특별법 때문에 미래가치가 있다고 보셨는데요. 

 

기존 주택 매도는 고려를 안하시고 계셨습니다. 

 

이 상황에서 어떠한 선택이 최선의 선택일까요? 그리고 오늘은 일산의 재건축에 대한 이야기도 같이 해드리려고 합니다. 

 

오늘 글도 끝까지 읽어주시면 여러분 부동산 투자의 도움 되실 것입니다. 

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일산이 재건축을 한다면?

 

일산신도시는 다들 잘 아시겠지만 서울특별시 북서쪽에 위치한 1기신도시입니다. 

 

1990년대 초반 분당신도시와함께 조성이 되었고 현재 30년차가 되면서 아파트 재건축 기대감이 급격히 증가하고 있는 도시입니다. 

 

 

일산신도시 내의 3호선 주엽역 인근 아파트들의 용적률을 살펴보게 되면 위 사진과 같이 대부분이 100%후반정도입니다. 

 

아파트의 층수를 결정하는 일산의 용도지역은 제2종,제3종일반주거지역입니다. 

 

제 3종의 경우 제한 용적률은 250%정도로 민간에서 재건축을 추진한다면 현재 일산 아파트들에서 추가로 사용할 수 있는 용적률이 70~80%정도 사용이 가능하다고 볼 수 있습니다. 

 

대부분 20~25층 중층, 고층 아파트들로 구성되어 있어서 현실적으로 재건축 사업을 할 때 저층 아파트들보다 상대적으로 추가분담금이 발생할 것입니다. 

 

 

실제 용적률 204%의 강남구 대치동 은마 아파트도 이번에 조합원들 추가분담금 추산이 4~7억원 정도 추가발생할 것으로 계산이 되었습니다. 

 

참고로 대치 은마는 30평, 34평형으로 구성된 중형면적대의 아파트입니다. 이보다 평수가 적은 다른 아파트는 추가분담금이 더발생할 수도 있습니다. 

 

일산신도시도 추가분담금이 이와 비슷한 수준으로 발생할 것으로 봐야겠죠. 

 

 

지금 구축 아파트에 4억원을 더내고 재건축을 한다면 그 정도의 가치가 있을 까요? 

 

위 지도는 일산신도시 대장 아파트라고 할 수 있는 킨텍스 인근의 아파트 단지입니다. 30평대 시세가 9억후반~10억선이죠. 

 

3호선 주엽역 역세권 30평대 구축 아파트 가격대가 6~7억대에도 있습니다. 

 

이 곳에 신축 아파트가 들어선다면 앞서 킨텍스 앞보다는 더 선호되는 입지이긴 하지만 그래도 현재 기준으로 12억원을 넘길 수 있을 지 의문입니다. 

서울 DMC 수색증산 뉴타운 내의 신축들도 현재 12~13억선이기 때문입니다. 굳이 더 먼 일산에 더 비싼 돈을 주고 매입할 사람은 많지 않겠죠. 

 

현재 일산 입지좋은 구축 30평대 가격이 6~7억원, 여기에 4억대의 추가분담금을 더해서 짓는다면? 

 

굳이 오래 걸리면서까지 시세차익도 발생하지 않는데 일산에다 민간에서 재건축을 하기 어려운 이유입니다. 

 

 

다만 일산도 재건축을 할 수 있는 방법이 있습니다.

 

정부가 용적률 500%까지 완화해주어서 일반 분양을 늘리면 됩니다.

 

이렇게 되면 아파트 모습은 어떻게될까요? 

 

 

이렇게 홍콩의 닭장 아파트처럼 용적률, 건페율 꽉 채운 모습으로 지어지는 것입니다. 

 

이런 곳에 주거만족도를 느끼며 살고 싶어하는 사람은 많지 않겠죠. 비선호 아파트가 될 가능성이 높습니다. 

 

마지막으로 일산신도시 인근에는 신도시 개발 계획이 많습니다. 

 

북쪽에는 파주 운정신도시, 남동쪽에는 고양창릉신도시를 비롯해서 일산보다 서울접근성이 좋은 택지지구 개발 계획이 많습니다. 

 

그렇다는 것은 그 주변에 더 살기 좋은 신축 아파트 공급이 많아진다는 의미입니다. 

 

이런측면에서도 중장기적으로는 일산을 매도하고 더 서울 안쪽으로 옮기거나 지역을 옮기는 것도 추천을 드리겠습니다. 

 

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내담자 정보

 

이 관점에서 내담자 정보를 알아보고 투자 조언을 해드려보겠습니다. 

 

가족: 4인가족(부부+ 2자녀)

현금 보유: 2.5억원

대출 가능: 신용대출로 2억정도 추가로 대출 가능.

 

 

보유주택: 일산 문촌마을 5단지 49평 실거주. 대출은 없음.

 

문촌마을 5단지는 고점이 8.28억이였고 지금호가는 6억중후반입니다. 

 

고점대비 하락률은 18%~20%정도로 봅니다. 

 

기존에 많이 안올랐었기 때문에 하락률도 그만큼 적습니다.

 

비슷한 크기의 분당내 아파트들이 고점 20억을 넘겼던 것에 비해서 많이 아쉽습니다.  

 

이 아파트도 재건축 가능성이 있고, 평형 구성이 36평~65평형인 중대형 평형입니다.   

 

재건축 사업도 20평대, 30평대 위주로 섞어서하면 사업성은 나올 수 있습니다.  다만 이제 건축연한이 30년차이기 때문에 실제 재건축 사업 완공까지는 앞으로도 긴 시간이 소요될 듯 싶습니다.

 

즉 재건축 기대는 최대한 낮춰야 한다고 봅니다. 

 

솔직히 저희는 매도를 권해드렸습니다. 

 

실제 40평대~50평대는 현재 고점대비 하락률이 실거래가, 매매호가 기준 20%정도였기 때문입니다. 

 

아마 1기신도시 재건축 특별법 호재가 도움이 된 듯합니다. 

 

대출없이 보유중이라고 하셨으니 이 아파트를 매도하면 현금은 9억원 정도 보유하게 되는 것입니다.  

 

이 돈으로 저희는 현금을 반만 사용해서 현금 4억~5억원정도로 투자가 가능한 지역에 재개발 투자를 권해드렸습니다. 

 

현재도 소득이 있으시기 때문에 남는 현금으로는 전월세를 거주하고, 혹여나 더 좋은 기회가 오면 추가 투자를 하는 전략입니다. 

 

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솔루션

 

현금 4~5억원으로 어떤 지역의 재개발을 볼 수 있을까요?

 

 

우선 재개발을 보게되면 일산신도시보다 좀 더 서울 안쪽으로 들어오는 강북권 재개발 구역들과 남쪽에 수도권핵심 지역인 성남, 광명 재개발을 추천드렸습니다. 

 

사실 성남, 광명은 현금 3억대로도 가능하니까 이건 개별적으로 검색해보시면 좋을 듯 합니다.  

 

관련 이야기들은 지속적으로 해드렸으니 저희 기존 글들 참고하시면 도움이 되실 듯합니다. 

 

실거주는 원하는 지역에 하면서 투자만 해놓는 거주와 투자를 분리하는 전략이라고 보시면 됩니다. 

 

재개발의 장점은 현재 그 지역 신축 아파트를 그냥 매수하는 것보다 최소 1~2억원은 저렴하게 살 수 있다는 것입니다. 

 

현재 가격이 조정된 상태에서 1~2억원을 더 싸게 매수한다면, 추후 부동산 시장이 다시 회복하고 상승장이 왔을 때 그만큼 더 큰 시세차익을 기대해볼 수 있습니다. 

 

여기서 자신의 투자성향에 따라서 현금을 더 투자해서 이 보다 더 좋은 상급지를 가거나 하는 것은 개인의 선택으로 보고 그 선택도 현재 상황에서 충분히 매력적으로 보입니다. 

 

기존에 일산을 선택했던 것이 오히려 이번 기회에 지역, 입지 선택의 중요성을 깨달으시고 그 다음 더 나은 선택을 할 수 있는 동기부여로 삼으시면 좋겠습니다. 

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더홈즈 유튜브: https://www.youtube.com/@AnalystTHEHomes

 

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