안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.
2023년 1월 부동산 시장 브리핑 1탄, 먼저 대출 금리와 시장 지표에 대해서 말씀드립니다.
앞으로 주기적으로 KB 부동산 시세, 대출금리, 금융시장 지표, 부동산 핫이슈들을 선정해서 브리핑 해드리려고 합니다.
이 이유는 당연히 투자의 도움을 드리기 위함입니다. 현재 시장 분위기와 미래 시장 예측을 위한 자료들을 드리면서 부동산 시장을 팔로우업(Follow-Up) 하실 수 있게 도와드리겠습니다.
오늘은 그 중에 가장 먼저 대출 금리와 금융 시장 지표에 대해서 브리핑 해드리겠습니다.
대출 금리
대출금리를 파악하셔야 하는이유는 부동산 시장 예측이나 현재 분위기를 파악할 때 실수요자가 어떻게 행동을 할 지에 대해서 알 수 있기 때문입니다.
실수요자 입장에서는 자신의 포지션을 매매, 전세,월세 중에서 선택을 할 때 자신에게 가장 유리하고 저렴한 방식으로 정하는 데 이 때 대출 금리가 선택의 기준점이 됩니다.
대출 금리 정보는 은행 측 자금조달비용인 코픽스(COFIX)와 실제 대출 금리(매매, 전세) 현황에 대해서 말씀드립니다.
코픽스
먼저 코픽스(COFIX)에 개념에 대해서 정리하고 시작하겠습니다.
코픽스란 시중 은행들의 자금조달금리를 가중평균해서 산출한 지수입니다. 변동금리의 기준점이 되는 지표라고 보시면 됩니다.
은행연합회 소비자포털에 들어가보시면 메인 화면에 위 처럼 4가지의 코픽스 금리를 공시하고 있습니다.
하나씩 설명드리면,
신규취급액기준 코픽스(COFIX)는 시중 은행이 대출에 필요한 자금력을 확보하여 고객에게 약속한 금리입니다. 이 지수는 매달 새로 적용되기 때문에 변동폭이 큽니다. 그래서 금리가 상승하거나 하락할 때 변동폭이 크다면 그만큼 빠르게 반영을 합니다. 2023년 12월 15일 공시기준 4.34%로 가장 높은 이유가 바로 이 이유입니다.
잔액기준 코픽스(COFIX)는 시중은행에서 최근 조달한 자금과 과거에 모집한 자금까지 포함한 금리 수준입니다. 신규취급액 기준과 다르게 시장금리 반영속도가 느리고 변동폭이 적다는 특징이 있습니다. 최근과 같이 금리 상승기 때에는 금리 반영이 천천히 되서 금리 인상의 부담이 적다는 장점이 있습니다.
신 잔액기준 코픽스(COFIX)는 은행의 실제 조달금리를 정확하게 반영하기위해 만들어졌습니다. 대출에 이용하는 금리 뿐만 아니라 일반 개인들의 예금 금리나 결제성 자금까지 포함되어 있습니다.
마지막으로 단기 코픽스(COFIX)는 만기가 비교적 짧은 기업대출, 가계신용대출용도라고 보시면 됩니다. 이 것도 당연히 빠르게 금리 반영을 하게 됩니다. 최근 마이너스 통장, 신용 대출 금리 받아보신 분들보면 이해되실 것입니다.
이 개념들을 기준으로 이해하시면 됩니다.
한가지 팁으로,
우리가 보통 은행에 전세대출, 주택담보대출을 받으러갈 때 선택할 수 있는 코픽스 금리가 신규취급액 기준, 잔액기준, 신잔액기준이 있습니다.
실수요자 입장에서 2021년하반기~2022년 상반기 금리가 빠르게 상승할 것 같다는 예측이 되면 잔액 기준, 신잔액 기준이 낫겠고, 반대로 앞으로 금리가 하락할 것 같다하면 신규취급액 기준을 이용하는게 유리하겠습니다.
여기까지가 실수요자를 위한 개념정리였습니다.
그래서 투자자 입장에서 미래 예측이나 현재 분위기 파악을 위해서는 어떤 코픽스를 기준으로 잡아야할 까요?
당연히 매달 새로 적용되는 신규취급액기준 코픽스(COFIX)를 기준으로 잡으셔야합니다.
신규취급액기준으로 보았을 때 아직 금리 고점을 찍지 않았습니다.
2020년 0.8% 이후 현재 4.34%까지 계단식으로 꾸준히 우상향하고 있는 모습 보이실 것입니다. 아직 한국은행에서도 금리 유지나 하락과 관련된 이야기를 할 때 금리 인상이 한번, 두번더 있을 수 있다는 식으로 이야기가 나오고 있기 때문에 그런 것 같습니다.
시중은행 금리(매매, 전세)
시중은행 금리에 대해서 알아보겠습니다.
제가 주로 체크하는 레오대출연구소의 자료입니다.
2023년 1월 2일 기준 주담대 금리는 6개월 변동으로 5.73%, 전세대출 금리는 4.9%정도 입니다.
2022년 12월 26일 기준 주담대 금리가 6개월 변동 5.3%, 전세대출 금리는 4.8%정도 였으니까, 시장 금리 또한 아직 고점을 찍지 않은 모습을 보여주고 있습니다.
다만, 코픽스와 시중은행 대출금리는 기준금리가 떨어지기 전이라도 확실히 기준금리가 고점을 찍고 하락을 예상하고 있다면 선반영하는 경우가 많기 때문에 앞으로 코픽스 금리와 대출 금리 꾸준히 브리핑 드리겠습니다.
금융 시장 지표
금융 시장 지표를 파악하셔야 하는 이유는 부동산 또한 자산, 금융 시장내의 속하는 하위상품이기 때문입니다.
그렇기 때문에 전체적인 금융시장의 움직임에 따라 부동산 시장이 따라서 움직일 수 밖에 없습니다 .
부동산은 주식시장, 금융시장에 움직임을 6개월 후행한다는 말이 있는만큼 금융시장이 어떻게 움직이고 있는 지를 알아야 미래 예측과 대응이 가능합니다.
자료로는 기준금리(정부), 채권금리(시장), 주식 시장 지표(미국,한국)를 안내해드립니다.
기준 금리(정부)
먼저 기준금리입니다. 이는 각국의 정부 통제에 의해서 결정이 됩니다 .
현재 미국의 기준금리는 4.5%, 우리나라는 3.25%입니다. 양 국의 금리차이는 1.25%로 미국이 더 높습니다.
한국은행에서 2023년 1월 13일 기준금리 결정을 위한 통화정책 결정회의가 열리는데 현재로는 지금보다 0.25% 인상인 기준금리 3.5%를 예상하고 있습니다. 미국은 2023년 2월 2일에 개최합니다.
현재 시장 컨센서스는 기준금리가 '상고하저'로 상반기까지 상승 및 보합하면서, 하반기 들어서며 기준금리가 하락추세로 돌아서는 것을 예측하고 있습니다.
채권 금리(시장)
시장에서 바라보는 금리 수준인 미국 정부 채권 수익률 그래프를 보겠습니다.
미국 정부 채권은 미국정부에서 돈을 조달하기 위해서 사용합니다.
채권 금리가 높을 수록 미국 정부의 부담은 늘어나는 구조입니다.
미국 정부의 부채 비율은 GDP대비 123%, 총액 31조달러 이상(약 4경 5000조원)이기 때문에 많은 전문가들이 지금과 같은 금리인상 시기가 얼마가지 않을 것이라고 예측하는 이유중 하나입니다.
먼저 단기적인 미래의 기준금리 변화를 알 수 있는 미국 2년 채권 수익률입니다. 2023.01.04기준 4.34%에 머물러 있습니다.
현재의 기준금리가 4.5%인데 시장에서는 앞으로 얼마 안되서 금리가 하락할 것이라고 예측을 하고 있는 겁니다. 실제 위 그래프를 보시면 2022년 10월말 고점 수준보다는 갭이 어느정도 벌어져 있는 상황입니다 .
장기적인 미국 10년물 국채 금리 채권 수익률 보겠습니다. 2023.01.04기준 3.681%입니다.
현재 기준금리 4.5%대비 0.8~0.9%정도 낮은 수치입니다.
최근 미국 연준에서 시장의 기대와 달리 금리 수준을 계속 높게 가져간다고 하는 바람에 깜짝놀라 채권금리가 급반등 했었지만, 현재 다시금 하향 안정화 되고 있는 분위기 인 것 같습니다.
벌써 올해 금리 인하한다는 이야기가 있는만큼, 물가 지표나 실업률 지표등이 안정화되고 있기 때문입니다.
주식시장 지표(미국, 한국)
2023년 오후 6시 기준, 미국 나스닥, S&P 500 최근 3개월 간의 지수 변화입니다.
S&P 기준 2021년 12월 고점 4,700 대비 현재 3,800대로 20% 하락한 상황입니다. 나스닥은 고점대비 33% 하락.
현재 단기적으로 나스닥 같은 경우 최근 저점을 깬 흐름이고, S&P 500 같은경우는 상대적으로 잘버텨주고 있습니다.
미국 주식시장 또한 아직 바닥을 찍었다고 말하기에는 할 수 없는, 주식 투자자에게도 힘든 장이 지나가고 있는 듯 합니다.
대한민국의 코스피, 코스닥 지수입니다.
코스피의 경우 2021년 고점 대비 32%하락, 코스닥은 35%하락한 상황입니다.
3개월 단기적으로는 2022년 11월 이후 2023년 1월 3일까지 하락만하다가 2023년 1월 4일 기준 1%중반대 반등을 한 모습입니다.
최근 전저점이 코스피기준 2,150 수준이기 때문에 코스피, 코스닥 다행이 전저점은 깨지 않았습니다.
우리나라 주식시장 또한 미국과 비슷합니다. 사실 부동산 시장도 방향성만 봤을 때는 비슷하다고 말씀드릴 수 있겠습니다.
총평을 내리면 현재는 기준금리, 주식, 채권, 부동산과 같은 모든 자산시장에서 상승 분위기는 나타나고 있지 않은 상황입니다.
다만 미래를 긍정적으로 보고 희망 시나리오를 그려보자면,
최근 인플레이션 지표 꺾임과 실업률 상승 + 대기업들의 높은 현금 유보율과 견조한 매출(소비) -> 금리 인상 중단, 하락 + 유동성 완화 정책 재개 + 경제, 시장 부양 정책 -> 자산 가격 상승 사이클이 있겠습니다.
https://www.youtube.com/channel/UC8kvgTxvYfBqJ9BSQKYC6OQ
THE 홈즈 | 부동산 애널리스트
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