안녕하세요! 더 홈즈 이종호입니다.
2023년 1월 부동산 시장 브리핑 2탄입니다.
부동산 핫이슈 뉴스 헤드라인 분석 시간입니다.
총 6가지 헤드라인을 준비해보았고 저희 코멘트도 함께 달아놓았습니다.
이 것만 보셔도 최근 부동산 시장 분위기를 파악하실 수 있게끔 준비했습니다.
1. 2023년 1월 5일부터 규제지역 해제
서울특별시 강남 3구(서초구, 강남구, 송파구)와 용산구를 제외한 모든 지역에서 규제가 해제됩니다.
이에 따라 최근 시장 분위기를 살펴보면 갑자기 규제지역이 해제가 된 성남시 분당구, 수정구, 과천, 하남 쪽에 급매물들이 소진되거나 매물이 거둬지는 현상이 발생하고 있다고 합니다. 물론 이에 따라 강남3구와 용산구 또한 추후에 규제 지역이 해제 될 것을 예상하고 함께 매물이 거둬지는 현상이 벌어지고 있구요.
정부가 부동산 시장을 부양시키겠다는 의지와 이에 따른 시장 참여자들의 기대감이 계속해서 생기고 있는 상황입니다.
이 상황에서 이번 하락의 가장 큰 요소였던 금리와 유동성 부분에서 다시금 긍정 기대를 줄 수 있는 것들이 터지기만 한다면 바로 상황이 반전될 수 있습니다.
2. 정부의 부동산 양도세 규제 완화 추진
정부에서 재산세,종부세 규제 완화에 이어서 양도세 규제 완화까지 바로 추진합니다.
기존 2년 보유를 해야 양도세 일반과세를 적용했던 방식에서 앞으로는 1년보유만 하면 일반과세가 가능하도록 규제 완화를 한다고 합니다.
추가적으로 1년미만 보유할 때에도 기존에 양도세가 시세차익의 70%였다면 앞으로는 45%로 축소를 시킵니다.
또한 2022년 윤석열 대통령 당선이후 다주택자 양도세 중과 완화를 한시적으로 2023년까지 적용시켰는 데, 이 번에 2024년까지 한번 더 이 기간을 연장시켰습니다.
정부 계획으로는 아예 다주택자 양도세 중과를 폐지하는 수순으로 정책을 입안시킬 것이라고 합니다.
그만큼 현재 부동산 시장 상황이 넉넉치 않다는 것을 알 수 있는 부분이기도 합니다.
3. 주택구입부담 또 사상최고
이건 당연한 수순입니다.
작년, 재작년 영끌해서 부동산을 매수하신 분들은 주택담보대출을 변동금리로 빌리셨을 것이기 때문에 이번에 금리인상에 취약할 수 밖에 없습니다.
2021년말~ 2022년 초까지만해도 주택담보 대출금리가 3%대였다면 현재는 시중은행 금리가 5.7%대까지 상승을 한 상황입니다.
5억을 빌렸다 가정하면 이자만 계산해도 3%대에는 125만원이 였던 것이 5.7%로 계산해보면 237만 5000원으로 거의 두배이상 증가하게 됩니다.
2023년 상반기 정부에서는 서민 부담을 줄여주기위한 '특례보금자리론'을 신설할 예정입니다.
해당되신다면 꼭 갈아타기 하시는 것이 좋겠습니다.
4. 정부도 재건축 돕는데.. 집지은 건설사가 없다.
정부가 재건축을 돕는 다는 의미는 재건축 사업 진행 단계에서 기존 문재인 정부에서 깐깐하게 보았던 기준들을 완화시켜서 사업 진행을 원활하게 한다는 의미입니다.
2022년 윤석열 정부 출범 이후 이에 대한 기대감 때문에 1기신도시에서도 리모델링을 추진하다 재건축으로 급선회한 아파트 단지들이 많았습니다.
다만, 이제 재건축 사업을 하려고 하니까 시장상황이 받춰주지 않아서 시공사 선정 단계에서 건설사들이 입찰 참여를 안하는 상황입니다.
현재 시장 상황 자체가 건설사 입장에서 돈을 차입을 할 때 금리가 높아 비용이 많이들고, 시장 변동성이 큰 상황입니다. 또한 건설 자재비, 인건비도 역대 최대 수준이구요.
이러니 재건축 사업을 진행하는 조합입장에서도 사업속도를 늦추거나 공사비를 더 올려줄 수 밖에 없습니다.
부동산에 투자하시는 분들 입장에서는 이 상황이 어느정도 호재로 볼 수도 있는 것이 앞으로 공급물량이 감소하거나 공급의 시기가 뒤로 늦춰진다는 것이니 좋게 해석해볼 수도 있는 기사입니다.
부동산 시장에서 가격을 결정짓는 요인중 '공급'만한 것이 없기 때문입니다.
5. 새로 바뀐 분양제도 Q&A
국토교통부에서 발표한 새로바뀐 분양제도 Q&A 자료입니다.
크게 5가지를 말하였습니다.
첫 번째 전매제한 기간이 축소됩니다.
기존에 8년, 10년 강제로 보유해야했던 신축 아파트 분양권의 전매제한 기간이 앞으로는 3년, 비수도권은 1년만 보유하면 자유로이 거래가 가능해집니다.
이를 통해 시장의 공급 물량이 늘어나서 시장 안정화를 시킬 수 있다는 기대감이 섞이 정책인 것 같습니다.
두 번째 청약당첨자 중에 실거주 의무 기간이 있는 분들은 규제 완화까지 조금더 기다려야 합니다.
국토교통부에서는 주택법 개정 이후 소급 적용을 해야 실거주 의무가 사라진다고 하였습니다. 이건 야당인 더불어민주당과 함께 풀어나가야할 숙제인 것 같습니다.
세 번째 과거 중도금 대출이 막혔던 분양 단지도 앞으로 대출이 가능해집니다.
앞으로 가능해진다고 합니다. 기존 분양가 12억까지 가능했던 중도금 대출도 그 가격이상의 아파트들에서도 풀리게 됩니다. 이는 다주택자나 고가의 강남권 아파트 분양권에 당첨이 된 사람들에게는 희소식이 되어줄 것 같습니다.
네 번째 지방 1주택자도 거주지 상관없이 서울 수도권의 무순위 청약이 가능해집니다.
무순위 청약 소위, 아파트 줍줍은 주택 소유 여부나 거주지 상관없이 모두 가능합니다. 무순위 나온 물건들 중에 시세차익을 기대할 수 있는 곳이거나 실제 실거주할 분들은 무순위를 노려보는 것도 방법이 될 듯합니다.
다섯 번째 분양가 9억원이 넘어도 아파트 특별공급이 가능해집니다.
주택청약 특별공급이란 사회적 정책적 배려가 필요한 사람들을 위해서 정부가 일반공급과의 경쟁없이도 청약이 가능하게끔 특혜를 주는 제도입니다.
기존에 분양가 9억을 넘으면 특별공급이 없었는 데 앞으로는 이 규제를 완화시켜서 9억 초과한 아파트들에서도 특별공급이 가능하게끔해서 분양기회를 줄 예정인 것 같습니다.
6. 주택 매매 최저, 전월세거래량 증가세
이 기사 헤드라인처럼 월세 거래비중이 높아졌다는 것도 눈여겨보아야 하는 점입니다. 고금리 때문에 월세 선호현상이 높아지고 있다는 것은 모두가 아는 이야기죠.
다만 여기서 다른시각으로 이 기사를 보자면 주택매매가 역대 최저였고, 전월세거래량의 총합이 계속해서 증가하고 있다는 점입니다.
전월세 거래량합산을 보면 2020년에 451,798건이 였던 것이 2021년 500,033건, 2022년에는 509,199건으로 급증을 하게 됩니다.
이 의미는 주택을 매수하려는 실수요자 입장에서 집값이 너무 비싸져서 전세 또는 월세를 선택했다고도 볼 수 있습니다.
즉, 미래에 집을 살 수 있는 '잠재수요'가 작년부터 급증하고 있다는 것일 수도 있습니다. 소위 시장에 매수 '에너지'가 축적이 되고 있다는 것이죠.
만약 이 상황에서 전월세 거주자들이 매매가격이 충분히 저렴하다고 생각하고, 정부가 이번에 지원하는 것처럼 특례보금자리론을 이용해서 4%금리의 상품까지 이용할 수 있게 된다면 전월세 포지션에서 바로 주택 매수 포지션으로 갈아탈 가능성이 높습니다.
또한 최근 심리적으로도 전세 사기니 역전세니 깡통전세니 하는 말들은 전월세로 거주하고 있는 실수요자들을 주택 매수 포지션으로 바꿀 수 있는 계기될 개연성이 충분히 있어 보입니다.
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THE 홈즈 | 부동산 애널리스트
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