[무엇이든 물어부동산] 퇴직한 50대 중년 부부입니다. 현재 주택 1채 보유 중인데 어떤 선택을 내려야할 지 모르겠습니다. 조언 부탁드립니다.

안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다. 

 

퇴직을 하신 50대 중반 이후의 가장이라면 노후준비에 대한 고민이 많으 실 수 있습니다. 

 

제 지인분 중에 친척 분이 퇴직 후 소득이 없는 상태에서 집한채로 노후대비를 어떻게 해야할 까?에 대한 고민을 가지고 찾아주셨습니다. 

 

집값이 하락한 상황에서 현재의 상황에서 어떤 선택을 내려야 할 지 고민이 많다고하셔서, 이번에도 맞춤형 투자 상담을 진행 해드렸습니다. 

 

오늘도 비슷한 상황이신 분들께 도움이 될 것 같아서 사례 공유해드립니다. 

 

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내담자 정보

 

 

가족 구성은 80대 할머님을 모시고 사는 4인 가족입니다. (80대 할머님, 50대 부부, 20대 직장인 딸)

 

 

거주하면서 보유중인 아파트는 문래동5가 문래현대3차 아파트입니다.

 

평수는 94타입(28평형)이고, 최고 실거래가는 2022년 5월 9일 9.37억원 입니다. 

 

 

현재 네이버 호가는 7.5억~7.8억까지 하락한 상황이라 고점 대비 하락률은 20%정도입니다. 

 

내담자는 2007년도에 3억원에 문래동현대3차아파트를 매수하셨기 때문에 여전히 시세차익은 5억원 정도있는 상황입니다.

 

추가적으로 주택에 깔린 대출금은 거의 없는 상황이라서 매도하면 모두 현금화가 가능한 상황입니다. 

 

현재 퇴직을 하셔서 소득은 월 200만원 대로 적은 편이지만, 현금으로 1억정도를 보유하고 계시다 하셨습니다.

 

요약을 해보면 주택을 7억대에 매도하면 현금 8억에 월 소득 200만원이 있는 상태에서 투자 고민을 한다고 보시면 됩니다. 

 

우선 가장 고민이 되는 것이 지금 보유 중인 문래동 현대 3차 아파트를 매도하느냐? 쭉 보유하느냐에 대한 것입니다.

여의도 근접 지역. 2호선 역세권

입지도 나쁘지 않고, 문래현대 3차 아파트 자체가 현재 리모델링 사업을 추진 중이기 때문에, 추후 신축아파트로 탈바꿈할 가능성도 있습니다. 

 

또 이 아파트를 매도한다고 해도 무엇을 매수해야할 지? 고민이신 것 같습니다. 

 

이 상황에서 어떤 선택이 가장 효율적인 선택이 될 수 있을까요?

 

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솔루션 제시

 

저희는 현재 상황에서 내담자 분께 주택 매도를 권해드렸습니다. 

 

그 이유는 문래현대 3차아파트의 고점대비 하락률이 낮은 것이 가장 큽니다. 

 

문래동 현대3차의 고점대비 하락률이 호가 기준으로는 20%대라고 말씀드렸습니다.

 

이 아파트를 현재 호가중에서 가장 초급매로 7억초중반에 아파트를 매도하는 것을 목표로 잡았습니다.  

 

전농동 래미안크래시티

 

위에 예시로 잡은 전농동 래미안크레시티 아파트처럼, 현재 입주물량 영향이나 고금리 여파에 따라서 급급매로 실거래된 아파트들이 고점대비 하락률이 30~40%인 것에 비하면 문래동 현대3차 아파트는 상당히 잘버텨주고 있는 상황입니다. 

 

그렇기 때문에 지금은 상급지 갈아타기, 좀더 신축 대단지이면서 입지도 괜찮은데 하락률이 높은 아파트로 갈아타기를 하시는 것이 방법이 될 수 있을 것 같다고 말씀드렸습니다. 

 

입지가 비슷한대도 하락률이 더 심하다면, 1주택자가 갈아타기 전략을 시도해도 괜찮을법한 전략입니다. 

 

특히 지금 시기에 추천드릴 수 있는 전략은 신축 아파트 청약입니다. 

 

 

2023년 상반기에 주목해야할 곳은 이문, 휘경 뉴타운 청약이 있습니다.

 

전농동 래미안크레시티 북쪽에 바로 붙어 있는 지역입니다. 입지도 1호선 역세권이고 근처 경희대, 외대가 있는 동네입니다. 

 

아시다시피 최근 서울 강북 장위뉴타운에서 <장위자이 레디언트>를 일반 분양 했었는데, 1,330가구 중 일부가 미분양이 발생했었습니다. 

 

이문 휘경에서 2023년 상반기 일반 분양으로 나올물량은 3개의 아파트 단지 합쳐서 3,280가구입니다. 

 

그렇기에 가점이 낮거나 1주택자여도 기회가 발생할 수 있습니다. 그 전까지 무주택자가 되면 더 좋구요. 

 

충분히 서울 거주 중이고 청약통장이 있다면 1순위 청약을 노려볼만합니다. 

 

 

최근 미분양이 발생했던 장위자이 레디언트의 입주자 모집공고를 살펴보게 되면 서울 강북구는 청약과열 지구이고, 서울특별시에 2년이상 거주한 분들(당해 조건)에게 우선 순위로 당첨을 시켜준다는 것을 알 수 있었습니다. 

 

 

다행이도 내담자 분은 청약통장이 있으시기 때문에 1주택자 조건으로, 1순위 청약이 가능한 상황입니다.

 

2007년부터 서울 거주를 하시고 계시므로 당해지역 우선 청약 조건도 맞출 수 있죠. 

 

 

이번 장위자이 레디언트 분양가가 59타입이 7억후반, 84타입이 9억중후반에 나왔었고 아시다시피 결과가 좋지 않았기 때문에 시장 호가, 매매가도 하락하고 있는 상황입니다.

 

이문 휘경 뉴타운의 일반 분양가는 장위동보다 더 저렴할 가능성이 높습니다. 

 

 

북쪽의 장위뉴타운과 남동쪽의 이문휘경뉴타운

 

특히 노란색 하이라이트로 칠한 장위뉴타운보다는 남동쪽 이문휘경 뉴타운이 위치한 외대, 회기역 인근이 좀 더 서울 중심부와 붙어있는 입지이고 1호선 역세권이기 때문에 입지적으로 상급지입니다. 

 

장위자이 레디언트처럼 청약 1순위 조건을 만족하는 상황이라면 1주택자여도 당첨 가능성이 있습니다.

 

계약금 10%의 이자 후불제 조건이 동일하다면 내담자입장에서는 입주까지 계약금 10%만 넣으면 됩니다.

 

입주까지 2~3년이 남았기 때문에 낮은 초기 투자금으로 주택가격 상승의 베팅을 하면서 내집마련이 가능합니다. 

 

ex) 59타입 분양가 7억중반 이라면 계약금 7000만원 , 84타입 분양가 9억중반이라면 계약금 9000만원

 

계약금 10%면 7~8억대까지는 현재 보유하고있는 현금 1억원으로도 청약이 가능한 상황입니다. 

 

 

59타입정도를 노리고 당첨만 된다고하면 7억중반에 매수한다고 했을 때, 현재 실거래가도 9.2억대로 안전마진이 1억중반정도 있습니다.

 

기존 고점 11.45억을 바라본다면 시세차익이 4억정도는 나올 수 있는 투자처입니다. 

 

 

당첨후 입주를 한 뒤에는 추가 투자를 멈추시더라도 노후를 위해 새로 매수한 주택을 주택연금이라는 제도를 통해서 월수입을 늘리기 위한 방법으로 사용할 수 있습니다. 

 

자신이 보유하고 있는 주택을 정부에 맡기고 매달 연금을 받는 제도가 주택연금입니다.

 

부부 모두 사망할 때까지 평생 연금을 받을 수 있습니다.  

 

 

나이 65~70세 기준으로 주택 가격이 8~9억원 선이라면 월 받을 수있는 수령액이 200~200만원 후반정도 됩니다. 

 

기존에 가입해 놓은 국민연금과 함께 생활 하시게 되면 월 300~400만원대 생활비가 나오기 때문에 노후대비도 주택으로 충분히 할 수 있습니다. 

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결론 

 

기존 문래현대3차 아파트는 소규모 세대수(166세대), 리모델링 추진 중이라 장시간이 소요되는 데

 

이 아파트를 매도후 이문,휘경 뉴타운 쪽에 분양을 받으면 대규모 세대수(1,000~4,000세대급), 신축아파트, 재개발로 주변 동네 천지개벽 한 곳으로 갈아타면서 향후 미래가치 및 시세차익을 청약이라는 제도를 통해 낮은 투자금으로 투자를 해볼 수 있습니다. 

 

입주 전까지는 남은 현금으로 전월세를 거주하시면 되구요. 이 때 전월세는 원하는 지역에서 편하게 거주하시면 될 듯합니다. 

 

이후 신축 입주후 시세가 어느정도 회복된 후에 추후 주택연금을 신청한다면 평생 월소득 걱정없이 신축 아파트에 거주하면서 노후준비까지 해결 할 수 있는 솔루션을 드렸지 않나 싶습니다. 

 

여러분도 비슷한 조건이라면 똑같이 꼭 이문휘경을 고집할 필요 없고, 각각의 맞는 투자금에 따라 시도해보실 수 있습니다. 

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더홈즈 유튜브채널: https://www.youtube.com/@AnalystTHEHomes

THE 홈즈 | 부동산 애널리스트

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