[무엇이든 물어부동산] 곧 결혼 예정인 30대초반 체육교사입니다. 신혼집 구하는 데 어떤 선택을 내려야 할지 모르겠어요. 도와주세요!

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안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.

결혼예정이신 분들 이런 고민 많으시죠?

제 지인이 올해말~내년 쯤 결혼을 앞두고 매매든 전월세든 집을 알아보아야 하는데,

어떤 선택을 해야할 지 모르겠다고 저에게 상담을 받으러 왔습니다.

비슷한 상황이신 분들 계실 것 같아서 사례 공유를 해보고자합니다.

내담자 정보

우선 조건은 이렇습니다.

남자: 나이 30대초반, 직업 용인 수지 체육교사, 거주지 용인 수지 (본가는 지방)

여자: 나이 30대초반, 직업 판교직장인, 거주지 경기도 시흥(본가)

보유 현금: 둘이 합치면 현금 2억

월소득: 합쳐서 500~600만원

제 지인 분은 부동산 투자에 관심이 있어서 계속 유튜브나 책을 읽으며 공부중이신 분이고

여자 분도 공인중개사 시험을 준비중이였습니다.

주식 투자 실패 경험이 있어서 위험하다는 인식이 있는 상태라 돈을 투자한다면

부동산에만 투자하고 싶고, 나머지는 저축을 하겠다는 마인드입니다.

특히 부모님이 부동산 투자 경험이 많으셔서 자연스레 관심을 가지게 된 케이스인 것 같습니다.

이러한 상황에서 어떤 선택이 최선일 까요?

솔루션 제시

저는 두가지 솔루션을 제시했습니다.

우선 지역 선택은 실수요나 실거주 관점에서

직장 근처인 성남시와 용인 수지로 한정을 두었습니다.

두 명의 성향이 부동산 투자 자체를 적극적으로 지역, 상품 자체를

넓게넓게 보는 스타일이 아니였기 때문에 최대한 아는 지역과

안전성을 중심으로 추천을 하였습니다.

1. 버팀목 전세 대출 이용해서 직장인근 아파트 반전세 거주하면서 + 청약 준비하기.

전세 대출은 금리 1%대에 받을 수 있는 청년 버팀목전세자금대출을 추천하였습니다.

최대 2억원 이내의 임차보증금 80%까지 대출이 나오기 때문에

2억원을 빌린다하더라도 이자 1.8%기준이면 월이자는 30만원 정도만 내면 됩니다.

신혼부부니 방 두개정도로 투룸을 추천했는데 지역은 성남시를 추천하였습니다.

성남시를 추천한 이유는 다시 말씀드리겠습니다.

제가 랜덤으로 네이버 부동산을 기준으로 미금역 역세권 까치 주공 2단지 15평형 투룸을 찾아보았습니다.

가격은 반전세로 2억/40만원 정도인데

이 집에 거주 비용을 계산했을 떄

버팀목 80% 1.6억 대출을 받고, 나머지 4000만원만 현금을 준비하면 됩니다.

1.6억 대출시 금리 1.8% 기준 월이자는 24만원입니다.

나머지 월세 40만원이면 실제 주거 월 비용은 64만원 정도인 것입니다.

총 투입비용은 보증금 4000만원에 월세 64만원으로써 왠만한 오피스텔 원룸 비용과 비슷한 수준입니다.

성남시를 추천한 이유는 제 지인의 일자리 수지구청과 지인분 여자친구의 일자리가 판교였기 때문에

두명 모두 미금역에서 신분당선을 이용하면 출퇴근이 매우 편리한 위치이기 때문입니다.

추가적으로 가격을 좀더 주더라도 용인시가 아닌 성남시를 추천한 이유에 대해서 말씀드리겠습니다.

신축 아파트 청약을 받기 위해서 청약의 당해지역 조건을 맞추기 위함입니다.

청약의 우선순위를 갖기 위함이죠.

성남 원도심은 북쪽에는 강남과 위례 남쪽에는 분당, 판교가 위치해 있는 입지좋은 도시입니다.

성남시 원도심에 앞으로 일반 분양할 물량이 2030년까지 계속 준비되어있습니다.

성남원도심은 분양하는 아파트마다 세대수가 2,000세대, 3,000세대, 5,000세대, 10,000세대와 같이

대단지 아파트들이 많습니다.

현재 보유한 현금과 더불어 앞으로 반전세로 거주하면서 최대한 저축이나 적금을 통해 돈을 모으면서

추후 성남 원도심의 신축 분양을 받게된다면 부동산 투자 횟수를 많이가져갈 필요없이

좋은 입지의 신축아파트를 내집마련할 수 있습니다.

전월세 거주하면서 분양을 받는 전략은 긴 호흡으로 투자를 하고 싶으신 분들 그리고

거래횟수를 최대한 줄이고 보수적으로 내집마련을 하고 싶으신 분들께 권해드리는 전략입니다.

2. 특례보금자리론을 이용해서 인근지역 아파트 급매 매수해서 실거주하기

이 방법은 현재 가진 유동자금을 이용해서 실거주 주택을 매수해서

가격 상승 베팅을 하는 것입니다.

최근 국내 부동산 시장 상황은 많게는 고점대비 30~40%이상의 하락률을 보이며

재작년 대비 훨씬 저렴한 가격에 아파트를 매수할 수 있는 기회로 볼 수도 있습니다.

2023년 1월 30일부터 정부에서 특례보금자리론을 출시하면서 9억이하의 주택을

최대 5억원까지 대출을 받아서 주택을 매수할 수 있게 되었습니다.

현재 현금이 2억정도 있으니 최대 7억원 정도의 주택까지는 매수할 수 있는 것입니다.

대출 5억원의 금리 4.15%를 기준으로 체증식 방법으로 40년만기 대출을 받아서 주택매수를 하게되면

대략 3년까지는 월상환금액을 이자 위주로 170~180만원대로 맞출 수 있습니다.

현 소득이 500만원 정도라면 현 소득의 36%정도를 대출 이자에 사용하는 것입니다.

상당히 나쁘진 않은 조건입니다. 특히 집값이 싸다는 가정만 있으면 더더욱 괜찮습니다.

이러한 조건에서 가성비 있는 투자는 크게 성남 원도심 신축 아파트나 수지구청역 인근 아파트 급매 매수가 좋을 것 같습니다.

제가 추천한 아파트는 성남원도심 긍광동의 이편한세상금빛그랑메종 59타입 6.8억 매물입니다.

같은 지역내 산성역포레스티아 59타입 고점이 2021년 3월 11.4억이였습니다.

11.4억을 기준으로 6.8억까지 빠졌다면 고점대비 하락률은 약 40%정도입니다.

우리나라 부동산 시장이 역사적으로 IMF, 2013년 하락장 때 고점대비 40~45% 하락률을 기록하고 반등을 했다는 가정하의 이 정도 가격에 매수해서 실거주를 한다면 나쁘지 않는 선택이라고 볼 수 있습니다.

남자쪽 직장 접근성은 조금 떨어지지만 그 것만 빼고는 5,000세대급 대단지 신축아파트라 실거주하며 투자하기는 매우 좋은 환경입니다.

위 아파트가 아니라면 그 다음 선택지는 용인 수지, 죽전 쪽 급매를 매수하는 방법입니다.

기준은 고점대비 하락률이 얼마나 높은지를 기준으로 매수하라고 추천했습니다.

매매가 6~7억대 아파트들을 살펴보면서 실수요, 실거주 투자를 하는 것입니다.

만약 여러분도 '부동산 시장이 하락을 멈출 것 같다.'

'지금이 기회인 것 같다.'라고 생각하신다면

이런 방식으로 투자해보는 것을 권해드립니다.

앞선 청약 전략보다는 짧은 호흡의 투자 방식입니다.

거래횟수를 늘리는 전략으로 시세차익을 보면서 상급지로 계속 갈아타는 전략입니다.

장기적 로드맵으로는 시세차익을 얻는다면 서울 상급지 재개발, 재건축 매수를 통해서

결국에는 신축 아파트를 소유하는 쪽으로 가는 것이 좋을 듯 합니다.

결론

모든 사람이 조건이 다르고 성향이 다르고 필요한 것들이 다릅니다.

제일 효율적인 투자는 그 사람에 맞는 선택을 통한 투자를 해야합니다.

이번 사례에 경우는 '신혼부부'만 받을 수 있는 혜택을 이용할 수도 있습니다.

여러분도 이 글을 읽고 지금까지 부동산 관련 의사결정을 너무 쉽게 하지는 않았는 지?

혹시 잘못된 선택을 통해 후회를 하고 있지는 않은 지? 고민해보시길 바랍니다.

결혼생활 전반에 영향을 미칠 수 있는 중요한 결정이니만큼 정보 탐색과 부동산 상담을

받고 진행하십시오!

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THE 홈즈 | 부동산 애널리스트

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