안녕하세요! 더홈즈 이종호 입니다.
누가 뭐래도 2023년 1월 부동산 시장 핫이슈는 둔촌주공 올림픽파크포레온의 계약률입니다.
많은 사람들이 이번 계약률이 발표되고나서 어떤 전문가는 '이 정도면 선방했다. 시장이 안정화를 찾아갈 것이다..'라는 분들도 있고, 반면에 이와는 반대로 '무슨 소리냐 시장의 반전은 없다..'라는 주장들로 의견이 분분한 상황인 것 같습니다.
과연 이번 둔촌주공 계약률 70%가 부동산 시장에 미치는 영향은 어떨까요?
둔촌주공 계약률 발표
온라인 커뮤니티에서 둔촌주공 올림픽파크포레온 계약률 결과가 나오기 전, 실제 계약률이 몇%가 나올 것인 지?에 대한 예측치가 이슈가 되었었습니다.
한쪽에서는 침체된 부동산 시장 분위기를 반영해서 '둔촌주공 계약 마지막 주말인데 사람이 없다고?'와 같은 기사도 나왔었고,
반대쪽에서는 모델하우스가 붐비는 분위기였다는 기사도 나왔었습니다.
아시다시피 최근 부동산 시장은 매매 가격 하락세가 진행 중인 상황이고, 언제가 바닥인지도 모르는 상황입니다.
둔촌주공과 관련된 시장 참여자들의 입장을 생각해보면
청약 당첨자들은 '앞으로 시장상황이 더 나빠져서 가격이 더 떨어지면 어떡하지?'라는 심정으로 걱정이 이만저만이 아니셨을 것이고,
조합이나 건설사 입장에서도 분양이 실패하게 되면 규모자체가 조단위가 넘는 사업장이였기 때문에 손해 걱정을 했을 것이고
마지막으로 정부 입장에서도 둔촌주공이라는 입지 좋은 서울의 대단지 아파트가 미분양이 나게되면, 부동산 시장 전체적으로 침체 사이클과 미분양이 늘어나는 사이클이 더욱더 가속화될 수도 있는 기로라고 생각했을 것입니다.
이러다보니 정부측에서 선제적으로 '부동산 시장을 살리겠다. 지켜내겠다'라는 강한 의지로 정책을 폈던 것 같습니다.
정부는 둔촌주공을 위해 HUG 보증 7500억 사업비 대출 수혈과 2023.1.3 대책(중도금 대출 규제 전면 폐지 + 실거주 의무 폐지 + 전매제한 축소)으로 일명 '둔촌주공 일병 살리기' 작전을 시행했습니다.
말그대로 죽어가는 우리나라의 부동산 시장을 살려내기 위한 심폐소생 작전이였다고 봅니다.
이를 돕기위해, 둔촌주공 사업장에서도 계약률을 높이기위한 2주간의 계약기간 연장과, 계약 마감시간 추가 연장책을 도입했습니다.
이렇게 정부가 나서서 시장 안정화 시그널을 보여주다보니 청약 당첨자 입장에서도 어느정도 안심이 된 것이 아닌가? 싶습니다.
사실 1년만 먼저 둔촌주공 아파트를 분양했었으면 정부가 이런식으로 정책을 펼 필요도 없이 100% 완판 되었을 것입니다.
그 당시 인근 신축 아파트인 송파 헬리오시티 84타입(33평형)만 보아도 고점과 호가가 20억대를 넘어서고 있었습니다.
올림픽파크포레온의 59타입 분양가가 10억중반, 84타입 분양가가 13억초반정도이니 당첨자 입장에서는 '7억이상 벌겠구나라'라고 생각하며 분양이 완판되었을 것입니다.
특히 원래가진 입지나 상품성 자체가 좋은 아파트이기 때문에 기다리고 있던 사람들이 엄청 많았습니다.
그래서 이번 계약률이 어떻게 나왔느냐?를 살펴보면,
둔촌주공의 일반분양 갯수 총 4,786가구 중에서 3.380여가구가 계약이 성사된 것 같습니다.
계약률은 타입별로 상이합니다.
29,39,49타입과 같은 소형 면적 물량들은 계약률이 50% 전후이고, 59타입과 84타입과 같은 중형 면적들은 계약률이 80%대로 집계되었습니다.
총 평균 계약률은 60~ 70%를 추정하고 있습니다.
조합에서 정확한 수치를 공개 안했지만 국토교통부와 조합측 이야기입니다.
개인적으로 이정도면 선방했다고 봅니다.
39, 49타입의 일반분양가 자체가 7.1억, 8.8억대로 높은 분양 가격대였었기 때문에 지금과 같은 부동산 시장에서 소형평형 계약률 50%면 충분히 만족할만한 결과라고 보아야 할 것 같습니다.
특히 앞으로 예비 당첨자들 계약과 무순위 청약까지 넘어간다면 충분히 완판에 버금가는 결과가 나올 것으로 기대해 볼 수 있겠습니다.
무순위 쳥약은 2023년 3월에 진행한다고 합니다.
이번 계약률이 시장에 미치는 영향
앞서 이 정도 계약률이라면 선방했다고 말씀드렸습니다.
특히 부동산 시장에 미치는 영향은 계약률이 잘나왔기 때문에 부동산 시장이 반등할 것이다.. 라기 보다는
투자심리, 시장 분위기 측면에서 큰 도움을 주었다고 생각합니다.
작년 하반기 부터 계속되오던 집값 하락세에 있어서 어느정도 제동을 걸어줄만한 결과이고, 서울의 부동산 시장이 시세적으로 하방 지지를 해줄 수 있다는 기대감이 늘어나게 되었습니다 .
이렇게 되면 서울의 시세 안정화 뿐만 아니라 이보다 하급지인 경기도, 지방에 부동산 시장까지 집값 하락 공포를 줄여줄 수 있습니다.
가격 바닥을 기다리던 투자자들도 어느정도 타이밍이라고 생각할 수 있고, 실수요자 입장에서도 가격이 지탱이 되는 구나라고 생각하면서 다시 수요가 붙을 수 있는 투자 환경을 조성해준겁니다.
이와 더불어 코픽스 금리가 처음으로 꺾이면서 실수요자에게 가장 중요한 대출금리도 높은 하락세를 보였습니다.
5% 내외였던 전세대출금리가 4%초반대까지 하락했습니다.
저희는 전세시장이 무조건 회복할 것이라고 봅니다.
2021년 2%대 전세대출 금리 상황에서의 가격처럼은 아니겠지만, 최근에 전세가 낙폭이 매우 심했던 곳들은 실수요자들이 입주를 하면서 어느정도 가격 반등이 있을 것입니다.
이번 둔촌주공 계약률이 시장 분위기 반전의 트리거가 될 수 있음을 기대해보겠습니다.
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THE 홈즈 | 부동산 애널리스트
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