안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.
문재인 정부 시절 신설되었던
임대차 3법 중, 가장 악법이라고 말이 많았던
임차인의 계약갱신청구권 관련
분쟁사례에 대한 판결이 나왔습니다.
여기서 계약갱신청구권이란 주택에 거주하는 임차인(세입자)들을
보호하기 위해서 정부가 임대차 계약을 1차례
다시 연장할 수 있는 권한을
세입자에게 보장을 해주는 법입니다.
그 것도 기존 보증금의 5% 상한 이내에서요.
(기존 보증금 1억이라면 -> 갱신후 1.05억이 한도임)
이렇게되면 세입자는 한번 이사한 집에 4년이상
거주할 수 있는 권한이 생기고, 집주인 입장에서는
임대차 계약을 맺으면 보증금을 시세대로 못받고
전월세가 껴있다보니 매도하기도 어려웠습니다.
그러다보니 집주인들 입장에서는
편법을 사용해서 세입자를 내보내는 경우가
많았습니다.
이 편법 중하나가 이번에 기사로 나온
집주인이 임차계약에 실거주한다는 조건으로
세입자 계약 만기시점에 계약갱신을
거부하는 방법입니다.
이렇게 세입자를 내보내고나면
주택매도가 수월해지기 때문에
저희 고객님들 중에서도 이 사례를
질문 주신 분들이 많았습니다.
오늘 글은 위 판결에 따라
집주인이 거짓으로 실거주를 한다하고
주택을 매도했을 때
실제 벌금이 얼마나 나왔는 지?
이렇게 불법, 벌금을 내고라도
의미가 있는 것인 지?에대해서
알아보는 시간 갖겠습니다.
계약갱신청구권 거절시, 벌금은 얼마?
이번 재판부 판결이 나온 것을 보니
계약갱신청구권을 거절하고
실거주안한 집주인에게는 손해보상으로
세입자가 원치 않는데도 비용을 내게된
월세, 이사비, 중개수수료를 지급하라는
판결이 나왔습니다.
총 금액은 2800만원 정도인데
이 금액이 정해진 기준은 아래와 같습니다.
세입자가 다른 집을 임대하는데
발생하는 월세부담 비용 2000만원
이정도 금액이면 월세가 150만원일 때
13번정도 부담을 할 수 있는 금액입니다.
추가적으로 이사비와 부동산 중개수수료가
861만원정도가 나와서 합산 금액이
2,861만원 인 것입니다.
이사비가 보통 100~200만원정도이고
중개수수료가 600만원정도 나온건데
월세로 중개수수료가 600만원이면
상당히 비싼 집인 것 같습니다.
임대차 중개수수료가 금액기준으로
12~15억이면 보증금의 0.5%정도니까
대략 13억짜리 고가 전세에 거주하시는
세입자라고 보시면 될 것 같습니다.
(13억의 0.5% = 650만원)
실제 기사내용을 보니 이번 소송 대상이였던
아파트는 서초구의 아파트인데 기존 전세 보증금은
12.4억이였고, 매매는 36.7억에
매도를 하였습니다.
서초구에서 이정도 가격의 아파트는
반포동의 2009년식 래미안퍼스티지
35평형 정도가 있습니다.
실거래내역을 보면 2022년 11월 36.5억
매매 실거래가 찍힌 것 확인 가능합니다.
현재 매매호가를 살펴보게 되면
34평 최저가 매물기준 31억 선이고
전세는 13억~14억선입니다.
2023년초 현재를 기준으로 손익을 따지자면
단기적인 관점에서 집주인은 고점에서
최상의 조건으로 매도를 잘하신 것 같습니다.
만약 세입자의 계약갱신청구권을
받아들이고 계속 보유했다면
현재 매매호가 기준으로 5~6억정도
손해를 볼 수 있었습니다.
계약갱신청구권 손해배상금 2800만원이
무서워서 팔지 못했다면
5억이 넘는 돈을 손해볼 뻔했던 것입니다.
결론적으로 우리나라 최고 입지의
최고가 아파트에게 벌금이 2,800만원 정도면
이보다 하급지역 같은경우는
차등적으로 1,000~2,000만원 정도의
손해보상금이 발생하는 데 아파트 시세차익을
생각해보면 패널티가 그리 크지는 않아보입니다.
이 사례에서 배울 점?
이번 사례를 통해서 배울 점이라고 하면
매도를 하고 싶은데도, 정부 말만 믿고
계약갱신청구권을 보장한 집주인들은
바보가 되었습니다.
실제 매도 타이밍이라고 생각했어도
벌금이 두려워서 매도하지 못한 분들이
꽤 많았을 것입니다.
정부 말을 안듣고 불법을 저지른 분들은
큰 손해없이 수익실현을 하였습니다.
투자는 정부 정책따라 하는 것이 아닙니다.
집을 살 지? 팔 지?
계속 보유를 할 지?에 관한
의사결정은 투자자 자신의
소신대로 투자를 해야합니다.
지금의 매매 가격이
적정한 가격인지?를 평가하는
눈을 길러야 하고
너무 비싸다 생각하면
양도세를 내건, 벌금을 내건
이번 사례처럼 매도할 용기가 필요하고
반대로 지금의 가격이
너무 싸다고 생각하면
시장 대부분에 의견과 반대로 가더라로
매수할 수 있는 용기가 필요합니다.
사실 개인적 의견이지만 이번 계약갱신청구권을
무시 후 주택을 매도한 것이 정말 불법 정도의
큰 잘못이라고 보지는 않습니다.
전세 사기처럼 남에 인생을 망칠 수 있는
사기행위는 현재 정부의 방침처럼
일벌백계로 강력히 징벌해야하지만
자본주의, 자유주의 국가에서
개인의 소유권을 국가가 침해하는 것에 반해서
약간의 불법, 편법을 저지르는 것은
이번 정부 입장에서도 크게
도를 넘었다..
선을 넘었다..라고
보지는 않는 것 같습니다.
빠른 시일 내에 이렇게 부동산 시장 정상황에
불필요한 법들은 제거 또는 축소시켰으면
좋겠다는 바램입니다.
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THE 홈즈 | 부동산 애널리스트
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