안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.
2022년 전국 부동산 시장 하락이 시작한뒤 대략 6~8개월이 지났습니다.
2023년 2월 현재 여전히 주택 관련 통계는 마이너스를 가리키고 있고,
여전히 뉴스나 언론에서는 부동산 시장을 부정적으로 바라보고 있습니다.
확실한 것은 아직 하락장, 침체장이 지속되고 있다는 것인데요.
오늘은 과연 부동산 시장이 하락장일 때
실제 우리가 체감할 수 있는 것들이 무엇이 있는 지?에 대해서 알아봅니다.
글의 순서는 먼저 최근 부동산 시장에서 나타나는 특징들을 알아보고,
실제 2010년대 부동산 하락장 때에는 어떻하였는지?
그리고 마지막에는 작년 부동산 시장 하락이 왜 국민들에게
더 충격으로 다가왔었는 지? 그 이유에 대해서까지 알아보겠습니다.
최근 부동산 시장의 모습
최근 대구의 주택 시장은 과도한 입주물량과 고금리를 이유로
미분양이 쌓이고 매매가 전세가 하락이 진행되고 있습니다.
실제 이러한 분위기를 반영하듯 내당동 두류스타힐스라는 아파트에서
처음으로 분양가 10% 할인 + 계약 축하금 400만원을
계약 즉시 지급하고 있다고 합니다.
이 뿐만이 아닙니다.
서울 구로구 천왕역모아엘가트레뷰 주상복합 아파트는
추후 할인 분양을 해도 소급적용을 통해서 기존 분양자들에게 할인된 가격으로 분양을 하는
'안심 보장제' 조건을 내걸고 계약금 절반을 무이자로 대출 + 계약금 5%로
계약이 가능하게끔 해준다고 합니다.
보통 아파트 계약금은 적게는 10%에서 많게는 20%까지 받습니다.
이에 비하면 천왕역모아엘가는 일반 아파트의 25%~50% 계약금만 있으면
계약이 가능해지는 것입니다.
특히 제일 파격적인 것은 계약만 하면 현금 3000만원을
계약 축하금으로 지급해준다는 것입니다.
실제 분양가가 10억 정도이니까 이에 5%인
5000만원만 있으면 계약이 가능한데
현금 3000만원을 받게되니
필요한 현금은 2000만원만 있으면 되는 것입니다.
10억짜리 아파트를 2000만원만 있으면 계약할 수 있다는 것이죠.
당장에 과거 2020년 ~ 2021년만 떠올려보더라도 시장분위기가
이렇게까지 한번에 안좋아 질수도 있나?라는 생각이듭니다.
이 당시 미친듯한 청약경쟁률과 부동산 매매 가격 폭등세는
집을 안산 사람들에게 공포를 조장하며 집을 안사면
'벼락거지'가 된다는 말도 나왔었죠.
2010년대 초반 부동산 하락장의 모습
이제 과거로 돌아가 봅시다.
2013년 11월 뉴스입니다.
파주 운정신도시 내 아파트에서 미분양이 너무 길어지자 분양 대행사에서 30% 할인 분양을 한 것입니다.
기존 입주자들은 일반 분양가 전체를 내고 입주하였는 데
신규 입주자들에게만 30% 할인 가격에 분양을 한 것입니다.
일반 분양가에 분양을 받은 아파트 입주민들은 당연히 화날만 하겠죠.
분양가를 30% 낮춘다는 것은 시세가 그만큼 떨어진다는 말과 동의어이기 때문에
자신들의 재산을 빼았았다라고 까지 생각할 수 있을 것입니다.
위 기사의 사진을 보시면 기존 입주자들이 할인 분양을 심각하게 받아들였다는 것을 알 수 있습니다.
단식투쟁도하고 바리케이드도 치고 마치 성에서 농성을 하는 군인들의 모습과 비슷할 듯 합니다.
30% 할인하면 감이 잘 안오실 수도 있는 데
위 사진처럼 33평형 분양가 4.2억인 아파트를 2.9억에 할인 분양을 한 것입니다.
한 순간에 1.3억이 날라간 것이죠.
이 당시 수도권에서는 파주운정, 김포에 이러한 아파트들이 많았고
서울에서도 10~15%정도 할인하는 아파트들은 찾아볼 수 있었습니다.
이 뿐만 아니라 분양대행사에서 미분양분을 계약만 해주면 경품으로
고급 승용차, 가전제품등을 무료로 주고
발코니 무료확장이나 중도금 전액 무이자, 계약금 할인과 같은
파격적인 조건들을 내걸었었습니다.
또 한가지 재미있는 조건이 있었는 데
'전세 분양'이라는 조건입니다.
수도권에서 많이 이 조건으로 진행되었습니다.
2013년 방배동의 롯데캐슬 아르떼 분양대행사에서
미분양 물량을 해소시키기 위해서 계약금을 10%만 내면
3년간 무료로 신축아파트에서 전세로 살아보고
분양여부를 선택 할 수 있었습니다.
지금 지도에서 롯데캐슬아르뗴를 보면
2호선 7호선 4호선이 지나가며 입지도 좋고,
나름 대단지 744세대, 1군 브랜드 아파트로 써 상품성도 좋습니다.
당연히 지금 시세도
당시 9억후반에서
2021년 고점 22.9억까지
최대 13억원이 상승을 하였습니다.
투자자, 실거주자 입장에서 배울 점은 지금 당장 할인 분양을 해주거나
조건이 좋아서 계약을 하기보다는 정말 내가 사려는 아파트의
본질가치가 얼마나 좋은 지?를 판단해야한다는 교훈을 주는 것이 않을까 싶습니다.
이번 부동산 시장 하락이 충격적인 이유!
2021년하반기까지 대부분의 사람들이 우리나라 부동산 시장의
상승은 계속될 것이라고 예측을 하였습니다.
서울의 공급물량도 없었고, 저금리였고, 시장에 유동성이 풍부했었기 때문입니다.
이러한 논리를 유튜브에서 쉽게 찾아볼 수 있었죠.
많은 부동산 전문가들이 유튜브에 나와서 가격은 계속 오를 것이라 했습니다.
2022년 하락이 더 충격으로 다가왔던 이유도..
많은 분들이 대응하기 어려웠었던 이유도..
많은 부동산 전문가들이 부동산 시장의 상승! 상승!을 외쳤었기 때문입니다.
2022년 연말 MBC PD수첩에서 기존에 상승론을
설파한 전문가들을 인터뷰해서 '왜 예측이 틀린 것 같으신가요?'를
물어보려 했지만, 전망이 틀리다 보니 모두 인터뷰를 거부했다고 하는
PD의 인터뷰 내용도 나왔습니다.
대표적으로 상승론을 부르짖었던 부동산 전문가들은
영끌 5적이라는 칭호가 붙혀지며
아예 전국민의 적이 되었습니다.
우리들의 희망, 우리들의 빛이라고 할 때는 언제고 ...
그렇다면 이제 우리들은 누굴 믿어야할까요?
이번 부동산 시장 하락을 맞춘 유튜버 하락론자들을 믿어야 할까요?
그건 또 아니라고 봅니다.
저희 유튜브 채널에 관련해서 댓글이 올라왔는 데
선대인 경제 연구소장, 한문도 전문가님이 2013년도에도
부동산 시장이 끝났다고 전망했다고 하였다 합니다.
그 당시 예측이 틀렸을 때에는 주류 언론에서 사라졌다가
최근들어 다시금 인기몰이를 끌고 있는 분들이죠.
또한 라이트하우스이니 몇몇 하락론자들도
실제 부동산 시장의 하락이 시작하기 3~4년 전부터
주구장창 하락만을 외쳤었죠.
위 하락론을 설파하시던 전문가들은
2006년부터 2013년까지의 부동산 시장만 보고
영원히 하락하며 일본처럼 될 줄 알았겠지만
결과는 우리가 아는 데로 대폭등장의 시작이였습니다.
실제 이 당시 이분들의 말을 믿고 부동산 하락장이 영원할줄 알았다면
2013년부터 8년이상 진행된 부동산 상승장을 누리지 못하고
상대적 박탈감을 느끼면서 여전히 집값 상승은 말도 안된다,
주택 시세 차익은 불로소득이다, 집값이 잘못됐다라는 식의 논리로
소위 폭락이(?)가 될 수 밖에 없습니다.
즉, 아무리 인기가 많고 유명한 부동산 전문가라 할지라도
전적으로 믿고 투자 결정의 기준으로 삼으면 안된다는 것입니다.
결론
오늘은 하락장의 모습을 보며 눈에 보이는 시장에 변화와 특징들을 말씀드렸고
그러한 지표들을 참고해나가면서 시장에 대응해야한다고 말씀드렸습니다.
또한 부동산 전문가들의 말
심지어 저희가 말씀드리는 이야기들도 참고용이지
자신의 투자 결정이나 부동산 의사결정을 내리는 데에는
전적으로 기준을 삼지는 마실 것을 권고해드려보았습니다.
부동산 시장은 계속 말씀드리지만 커다란 자산 시장 내의
한가지 상품군일 뿐입니다.
넓게넓게 금융, 경제, 정치 심지어 역사까지 공부해야 정확한 시장진단이 가능해집니다.
앞으로도 계속 이러한 관점에서 부동산 시장 정보에 대해서 계속 전달해드리도록 하겠습니다.
더홈즈 유튜브채널: https://www.youtube.com/channel/UC8kvgTxvYfBqJ9BSQKYC6OQ
THE 홈즈 | 부동산 애널리스트
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