안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.
2023년 2월 7일 정부에서 1기신도시 특별법을 발표하였습니다.
이번에 발표된 내용을 요약해보면 '용적률 완화와 안전진단 완화(면제), 통합심의로 사업속도를 높이는' 등 재건축 사업을 추진 중인 아파트 단지들에게는 여러모로 호재인 내용들이 담겨져있습니다.
다만 이번 특별법 발표에서 1기 신도시 지자체장, 부동산 시장의 전문가들의 불만 사항 중 하나가
'이주대책'이 없다는 것인데요.
재건축 사업이란 기존 노후 아파트를 허물고 새아파트를 짓는 사업이기 때문에
'이주 - 철거 - 착공 - 입주' 단계 동안 기존의 재건축 아파트에 거주하던 소유자, 세입자들이
거주할 다른 아파트를 구해야만 합니다.
만약에 추가적인 아파트 공급 물량 없이 이주를 시작하게된다면, 부동산 시장에서는 건물 철거에 따라 이주를 해야하는 사람들 입장에서 선택지가 줄어듭니다.
이렇게 되면 공급 감소, 즉 전세 매물 품귀현상에 따라 전세 가격이 증가하는 현상이 발생할 가능성이 높습니다.
특히 기존 가격보다 높아진 주택 가격을 감당하지 못하는 분들은 아예 다른지역으로 밀려나는 분들이 발생할 수도 있습니다. (이건 뒤에 광명시의 사례를 통해 자세히 말씀드리겠습니다.)
이러한 상황은 지자체 입장에서 세수 확보 측면이나, 도시 경쟁력 측면에서는 안좋은 일입니다.
성남시는 100만 인구를 목표로 계속해서 인구 유입을 촉진시키는 것을 목표로 하는 도시인데 이러한 상황은 최대한 피해야겠죠.
오늘은 과연 위 뉴스 헤드라인 처럼 1기 신도시, 특히 분당신도시에 전월세 대란이 발생할 것인 가?에 대한 주제입니다.
그중에서도 이주대책이 왜 필요한 지?에대해서 기존 사례를 통해 저희 의견을 드려보고자 합니다.
그 다음 실제 분당 신도시 내에서 이주를 시작한다면 기존 거주자들은 어떤 동네를 대안으로 선택할 수 있을 지?
수혜지역은 어디인지?에 대해서도 말씀드려보도록 하겠습니다.
분당 신도시내의 재건축 아파트를 보유하는 또는 거주 중이신 분들은 이 글을 참고하셔서 추후 이주 시에 미리 대비하실 수 있으시면 좋겠습니다.
걱정대로 정말 이주 대책이 필요할까?
분당신도시 내 가구수는 9만 가구가 넘습니다. 1가구당 3명씩만 잡아도 20~30만명이 거주하고 있는 것입니다.
만약에 추후에 재건축 사업이 진행되면서 이주를 시작한다면 한 번에 몇천~몇만 가구가 이주를 진행해야지만, 향후 10~20년동안 도시정비가 끝날 수 있는만큼 1기 신도시에서 가장 큰 규모를 자랑하고 있습니다.
2023년 2월 10일 기준으로 성남시 분당구의 매매.전세.월세 매물량은 약 8,000건 정도이기 때문에 이주 시의 몇천가구가 한 번에 이주를 하게된다면 분명히 분당 내에 자체 매물 물량 만으로는 소화시키기 어려워 보입니다.
이에 대해서는 몇년전 경기도 광명시의 사례를 통해서 배울 점이 있을 것 같습니다.
위 그림의 아파트는 경기도 광명시 철산동의 2009년식 철산래미안 자이 아파트입니다.
이 아파트는 33평 전세 가격이 2021년도에 최고가 9억원을 찍었습니다.
근처의 전세 체결 가격인 5.67억, 6억에 찍힌 것들은 계약갱신청구권 사용 거래 내역이라고 보시면 됩니다. (임대차 3법)
위 호갱노노 전월세 그래프상 2020년도만 해도 위 아파트의 평균 전세 거래 가격은 5억 중반정도인데, 1~2년만에 갑자기 전세가격이 3.5억이나 폭등하는 현상이 발생했습니다.
단순히 상승률만 보자면 63% 상승입니다.
전세 가격 9억원 정도면 2021년 하반기 기준으로 서울 내에서 좀 더 상급지에서 거주가 가능했습니다.
신길동의 래미안 에스티움 33평, 마포의 마포래미안푸르지오 33평 전세 가격이랑 비슷한 수준이였다고 보시면 됩니다.
이성적으로 생각해보면 철산동의 전세 가격이 말이 안됩니다.
왜 이러한 현상이 발생한 것일 까요?
이 이유는 크게 두가지입니다.
1. 사람들은 원래 살던 생활권에서 크게 벗어나고 싶지 않다.
2. 재개발, 재건축 이주가 한 번에 진행되서 전세가격이 크게 폭등했다.
광명시에서는 몇년 전부터 대규모로 재개발, 재건축 사업이 진행되고 있는 도시입니다.
위 그림만 보셔도 광명시 구시가지의 재개발 구역만 11개 구역이고, 재건축만 6개 단지가 사업을 진행하고 있습니다.
특히 광명시 전세가가 폭등했던 이유 중 가장 컸던 것이 재건축,재개발 사업장들이 거의 동시에 이주가 진행을 했었습니다.
이주 대책을 제대로 세우지 않고 이주가 진행되다 보니 매물은 급격히 감소한 상태에서 수요가 넘쳐나다 보니까 광명시의 2009년식 구축 아파트의 전세 가격이 서울 마포나 영등포의 준신축 아파트의 전세가격과 맞먹게된 기현상이 발생된 것입니다.
이런 상황이 충분히 다른 1기 신도시에서도 발생할 수 있기 때문에 적정한 '이주 대책'은 꼭 필요합니다.
몇가지 해결 방법으로는 최대한 순차적으로 이주 기간을 나누어서 시장 충격을 최소화시키거나, 택지 개발을 통해서 이주자들이 거주할 아파트를 마련하는 등 정부나 지자체에서 미리 대책을 세운다면 가능합니다.
수혜 지역은? 성남 구도심을 주목하자!
앞서 사람들은 원래 살던 곳 인근에서 먼 곳으로 이사를 가려고 하지 않는 경향이 높다고 말씀드렸습니다.
최근 MZ세대와 같은 젊은 분들이라면 투자를 포커스 두고 '몸테크'나 갭투자도 활용할 가능성이 높습니다.
다만 나이가 들고 결혼을 해서 자녀를 갖게 되면 원래 살던 곳이 편하기도하고 자녀 교육 환경 때문이라도 기존에 자리를 잡았던 지역에서 주거를 해결하려고 할 확률이 높습니다.
이러한 관점에서 만약 여러분이 분당에 거주 중이고 돈이 부족해서 더 좋은 강남, 판교와 같은 상급지로의 이동이 어렵다면
어느 지역을 선택하실 것 같으신가요?
예상 이주시기인 6~7년 뒤 2030년에 이사를 한다고 생각해보겠습니다.
우선 가격적으로는 분당과 가격이 비슷하거나 좀 더 저렴한 곳으로 갈 확률이 높을 것입니다.
다만 생활권을 크게 벗어나지 않는다는 가정 하의 선택해봅시다.
최우선 순위는 원래 거주 중인 분당일 것이고, 그 다음은 분당과 인접한 용인시 수지구, 성남 원도심(수정구, 중원구), 경기도 광주가 있겠습니다.
하나씩 이주 가능성을 가늠해보겠습니다.
먼저 용인시 수지구입니다.
2023년 현재 기준으로는 그나마 성남 원도심이나 경기도 광주를 가는 것보다는 분당과 생활 환경이나 수준이 비슷한 용인시 수지구를 선택할 확률이 높습니다.
다만 6~7년 뒤를 가정했을 때 용인시 수지구 내의 아파트들은 건축연항이 20년~30년된 곳들이 많아서 점점 노후도가 심해질 것이 확실합니다.
수지구는 특히 리모델링이나 재건축을 추진하는 단지들도 많아서, 한번 이사를 가면 3~4년정도는 거주를 해야하는 데 거주 안정성 측면에서도 물음표가 남는 것 같습니다.
특히 2025년부터는 현대차의 하이엔드 브랜드인 제네시스가 전체 라인업을 전기차로만 출시 하겠다는 계획을 발표했습니다.
용인 수지구 내의 대다수 구축 아파트들은 아시다시피 전기차 인프라가 매우 부족합니다.
분당에서 거주중인 대부분의 분들은 어느정도 소득과 자산이 형성되어 있으신 분들이 많기 때문에 앞으로 서서히 전기차로 갈아탈 확률이 높은 데, 이러한 전기차 인프라 부족도 용인을 선택지에서 제외하는 하나의 이유가 될 수 있습니다.
그 다음, 두 번째 경기도 광주로 가는 가능성을 말씀드리겠습니다.
제가 볼 때 경기도 광주로 이사를 가는 확률은 거의 없습니다.
경기도 광주를 선택한다면 분당동과 붙어있는 경기도 광주시 신현동일대 이거나, 아니면 경기도 광주역 인근 아파트 + 태전신도시를 가는 두 가지 선택지가 있습니다.
신축에 살고 싶다면 사실 현재 성남 원도심 내 신축 아파트 전세 가격이나 매매 가격이 경기도 광주와 비슷하기 때문에 경쟁력이 낮고, 주변 동네나 인프라를 생각한다면 돈을 좀 더 주더라도 용인시 수지구가 훨씬 나아보입니다.
마지막 성남시 수정구, 중원구가 있는 성남 원도심입니다.
저는 분당 분들이 대부분 이주시 성남 원도심을 택할 것으로 보입니다.
성남시 지자체 입장에서도 분당에서 성남 원도심으로 이사를 간다면, 도시 내에서 움직이는 것이기 때문에 인구 유출 없이도 이주를 해결할 수 있는 해결책이 될 수 있습니다.
입지적으로도 원도심에서 북쪽으로 위례, 강남이 있고 남쪽으로는 분당, 판교와 맞닿아 있기 때문에 생활권이 바뀌지 않습니다.
교통적으로 분당선, 8호선이 지나다니기 때문에 직장인 출퇴근 접근성도 좋습니다.
다만 가장 걱정이 되는 부분이 학군, 상권, 인프라, 쾌적함인데 이는 재건축과 재개발을 통해서 도시 전체가 업그레이드 되고 있는 상황입니다.
위 지도는 성남 원도심 재건축, 재개발 지도인데 2030년정도면 위에 대부분의 구역들이 모두 신축 아파트로 탈바뀜 됩니다.
개별 구역마다 기본 2,000세대에서 많게는 10,000세대 가까이 되는 대형 아파트 단지들이 대부분이기 때문에 확실히 도시 환경은 크게 바뀔 것으로 보입니다.
위 지도의 수진1, 신흥 1구역이 10,000세대급으로 입주하고, 그 뒤로도 신흥3, 태평3, 상대원 3구역이 15,000세대급으로 입주를 하기 때문에 분당 신도시 내의 부족한 공급 물량을 원도심에서 채워주지 않을까 싶습니다.
그렇기에 만약 추후 분당이 재건축 사업을 통해 이주를 진행 한다면 성남 원도심 내의 신축 아파트로 이주하는 것을 권해드립니다.
아파트 입주장 때 저렴한 가격에 주택 매수나 전월세로 임차 거주가 가능할 것으로 보이기 때문에 추가 투자 또는 실거주 할 곳으로 이 동네 눈여겨 보셨으면 좋겠습니다!
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