안녕하세요! 더홈즈의 이종호입니다.
오늘은 대구광역시 부동산 상담사례에 대해서 공유해보고자 합니다.
상담을 신청해주신 분들은 직장, 생활권이 모두 대구광역시이신 분들이였습니다.
앞으로도 계속 대구에서 거주하실 예정이라고 말씀하셨는데요.
많은 분들이 아시다시피 대구광역시의 부동산 시장은 최근 입주물량도 너무 많고, 가격도 너무 많이 빠져서 시장 분위기 자체가 안좋습니다.
몇몇 아파트는 매매가가 고점대비 -50% 하락한 곳들도 있고, 전세가도 마찬가지입니다.
이러한 상황에서 상담 신청을 해주신 분은 어떠한 이유로 상담을 신청하셨을 까요?
상담 신청을 하신 분께서는 2021년 하반기에 대구 범어동의 30평 후반 아파트를 11억중반에 매수하습니다.
대출은 없는 상황입니다.
현재 이 집은 가격이 하락해서 8억초반까지 하락을 한 상황입니다.(고점 대비 하락률 30%)
이외 보유하고 있는 현금은 2억 정도가 추가로 있다고 하셨습니다.
위 지도상 노란색의 넓은 바운더리 내의 있는 곳의 내담자가 보유 중인 주택이 있고, 원래 목표는 빨간색 원 내에 있는 수성3가 쪽 아파트를 매수하고 싶었다고 하셨습니다.
다만 2021년도에 주택 매수를 고민 할 때 '대구 최강입지'인 수성3가 쪽은 아파트 가격이 15억후반~16억대까지 호가했었던 상황이였어서 매수를 포기했었다고 하셨습니다.
원래에도 상급지로 가고 싶었던 상황에서 하락장이 오니, 대구 최강입지 쪽의 아파트들도 가격이 많이 빠진 상황이라 지금 조금 무리를 해서 상급지로 갈아타도 되는 지? 아니면 남은 현금 2억원으로 추가 투자를 해야할 지? 고민 중이시라고 하셨습니다.
이 상황에서 어떠한 선택이 최선일까요?
이에 대한 저희 의견 정리해보았습니다.
대구 광역시 상급지로 갈아타도 될까요?
갈아타기를 고민하기에 앞서서 먼저 수성 3가 쪽 아파트의 가격 정보를 먼저 취합해 보았습니다.
수성3가롯데캐슬 58평형을 기준으로 삼았습니다.
호갱노노 기준 고점대비 실거래가 기준으로는 상담 신청하신 분이 보유 중인 주택 가격하락률과 비슷하게 30% 하락이 발생했습니다.
우측은 네이버 부동산 호가 정보인데 실제 호가는 13억대로 실거래가보다는 2억정도는 비싼 상황이였습니다.
호가 기준으로는 실제 고점대비 하락률은 20%정도입니다.
내담자 입장에서 대구 광역시의 최강 입지 쪽으로 갈아타기를 하기에는 더 큰 손해를 감수하고 움직여야 합니다.
지금 보유 및 거주 중인 아파트도 추후 대구의 부동산 시장이 반등할 때에는 대구 광역시 최상급지를 따라서 빠르게 반등할 수 있는 입지와 상품성을 갖추었습니다.
그렇기에 실거주가 아닌 투자성만을 보았을 때, 대구 광역시 내의 상급지 갈아타기는 추천드리지 않았습니다.
취득세, 중개수수료 만으로도 몇천만원이 추가로 발생할 수 있기 때문입니다.
다만, 만약에 전국의 부동산 시장이나 대구 부동산 시장에 한번의 추가적인 가격 하락이 발생을 한다면 이야기가 달라질 수 있습니다.
내가 보유 중인 주택의 가격하락률과 내가 사고 싶은 주택의 가격하락률이 비슷해진다면 실거주와 투자를 목적으로 상급지 갈아타는 것은 괜찮은 선택이라고 봅니다.
지금은 가격 하락률 측면에서 10%정도 하락률 차이가 있기 때문에 손해가 너무 큰 상황이라서 갈아타기 타이밍은 아니라고 봅니다.
추가적으로 현재 실거주 주택은 그대로 보유하면서, 남은 현금 2억으로 대구 부동산 추가 투자에 대한 저희 의견입니다.
답변을 드리면 이 방식도 지금은 추천드리지 않습니다.
그 이유는 대구의 입주물량과 시장상황이 녹록지 않기 때문입니다.
위 '아실' 대구시 아파트 입주물량을 보시게 되면 올해와 내년에 적정수요대비 공급물량이 훨씬 많습니다.
이 입주물량들이 해결되려면 시간이 좀 더 걸릴 듯 합니다.
그 전까지는 지금 시장 상황처럼 전세가격이 오르질 못하면서 매매가와 전세가의 갭이 많이 벌어진 상태를 유지할 것입니다.
갭투자를 하는 이유는 좋은 물건을 적은 돈으로 투자하기 위함인데, 돈을 많이사용해서 갭투자를 하는 것은 비효율 적이라고 봅니다.
특히 대구시의 아파트 매매가, 전세가 흐름도 하락을 멈추지 않은 상황입니다.
추가 현금이 있다고 하더라도 지금 대구 갭투자는 쳐다도 보지 말아야 합니다.
그렇다면 대안은?
만약에 지금 거주 및 보유 중인 주택을 매도한다면 대구 시내에서 투자를 하는 것보다는 눈을 서울, 수도권 쪽으로 움직여 보시는 것을 권해드립니다.
투자성만 놓고보면 비슷하게 고점대비 가격 하락률 25~35%정도를 기록한 서울수도권 내에서 선택을 하는 것이 더 낫습니다.
이 이유는 수요의 크기와 소득수준 차이 때문입니다.
위 지도 두개는 우리나라에서 인구가 어디 모여있는 지? 소득의 양극화가 얼마나 심각한 지?를 보여줍니다.
인구 숫자와 소득 수준이 높은 사람들 자체가 서울수도권에 몰려있다는 것입니다.
이러한 수요의 양(Quantative)과 질(Qualitative)적 차이는 당연히 부동산 가격의 차이를 불러일으킵니다.
대구에서 가장 비싼 아파트 58평이 고점이 15.8억원이였고, 서울특별시 내에서도 입지가 중하위권을 차지하는 강서구 화곡동 쪽 아파트 48평이 고점이 16.8억원을 기록했습니다.
추후에 부동산 시장이 다시 좋아져서 가격이 반등을 한다고 가정해 봅시다.
어느 도시가 기존 고점을 뚫고 더 높은 가격대를 형성할 가능성이 높을 까요?
인구 수가 감소중이고 일자리나 산업자체가 한계가 많은 대구와 앞으로도 인구수와 일자리가 몰릴 수 밖에 없는 서울수도권과 비교했을 때요.
저희 개인적인 의견입니다만 실거주는 지방에서 전월세로 살아도 투자는 서울 수도권으로 옮겨놓는 선택이 더 나아 보입니다.
내담자 기준으로 지금 주택을 8억에 매도해서 그 돈으로만 투자를 한다고 했을 때 선택지를 고민해보면..
저번 글에서도 말씀드렸지만 서울특별시 송파구의 거여마천(기존 33평 고점 17억대)이나 마포구 아현뉴타운, 노량진 뉴타운을 1~2억정도 더 추가해서 투자를 한다고 하면 장기투자로 서울 핵심지 내의 대단지 신축 아파트를 갖을 수 있습니다.
그리고 실거주는 직장, 생활권 대구니까 전세대출 80%를 받아서 계속 대구에서 거주하면 됩니다.
현재 기준으로 대구에서는 가장 비싼 동네 40평대가 전세가 5~6억, 30평대도 4~5억정도면 충분합니다.
5억정도를 현금 1억만 넣고, 전세대출 4억 받는다면 지금 이율로 3.9%정도 됩니다.
매달 이자 130만원 정도면 된다는 거죠. 1억의 130만원 짜리 집에 거주한다고 생각하시면 됩니다.
결론
투자는 확률 싸움입니다.
너무나 많은 변수로 인해 부동산 가격의 예측은 언제나 쉽지않습니다.
그래도 부동산 투자자라면 동일한 돈으로 자신이 투자할 수 있는 것들을 비교해보았을 때 가장 높은 성공확률을 보일 수 있는 물건을 투자하는 것이 맞다고 봅니다.
저희는 서울수도권이 더 낫다고 보는 거구요.
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