썸네일: 소액으로 투자 가능한 아파트? 분양권 투자? 접근 방법
안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.
'부동산 투자는 40대의 학문이다'라는 말이 있죠.
일반적으로 많이들 투자하시는 주식과 비교했을 때
초기투자금이라고 할까요.. 투자 금액의 허들 자체가 높기 때문에 그렇게 불리우는 것 같습니다.
서울의 아파트 가격만 봐도 기본이 몇억~몇십억단위이죠.
실제 주변에서 부동산 투자로 돈을 번다.. 번다.. 해서, 막상 직접 투자를 해보려고 하면
집값이 너무 비싸서 엄두를 못내는 경우가 대부분입니다.
물론 입지도 좋고 아파트 상품성도 훌륭한 '비싼 아파트'만 투자의 고려대상으로 생각 한다면 그 생각이 맞습니다.
그런데 누가 압구정현대 아파트, 반포아크로리버파크가 우리나라에서 제일 좋은 아파트인지 모를까요?
당연히 돈이 없으니 그보다 저렴한 곳에.. 싼 곳에 거주를 하고 투자를 하는 것이죠.
그렇다면 상대적으로 서울수도권 보다 입지가 떨어지는 지방의 저렴한 아파트들은 가격이 아예 오르지 않을까요?
아닙니다.
실제 시기 좋게 잘만 투자를 했던 분들은 현금없이.. 또는 현금을 돌려받거나 .. 투자금 2000~3000만원으로
몇천만원~억단위를 버신 분들도 있습니다.
즉 절대적 금액대나 투자 금액이 중요한 것이 아닙니다.
저렴한 가격에 좋은 물건을 샀다면 돈 한푼 없이도 수익을 낼 수 있는 것이 소액 투자의 메리트입니다.
현재 기준 소액 투자 가능한 아파트
최근에 아무리 집값이 30%~40% 하락을 했다고 하더라도, 전세 가격도 비슷하게 떨어졌습니다.
2023년 상반기 현재 소액으로 투자를 하기 위해서는
지역적으로는 경기도 외곽, 인천 쪽이나 지방에서도 광역시가 아닌 중소지방도시에 투자해야 합니다.
상대적으로 가격 수준 자체가 저렴한 지역들이 그 대상입니다.
그렇다면 한번 찾아보겠습니다.
호갱노노를 통해서 소액 갭투자 물건 검색이 가능합니다.
호갱노노에서 갭가격(매매가 - 전세가)을 통해서 쉽게 검색할 수 있습니다.
확인을 해보니 전국 중소지방도시에서 위와 같이 30년차가넘은 1억대의 구축 아파트는 갭차이가 3000만원 이내로도 충분히 투자가 가능한 곳들이 많았습니다.
위 지도의 위치는 익산시 영등동입니다. 익산에서도 영등동의 입지는 뛰어난 편에 속하지만 신축 아파트가 아닌 구축들은 여전히 1억대입니다.
이외에도 강원도, 충청도, 전라도, 경상도에서 광역시급 인근에 붙어있는 중소도시에서 비슷한 컨디션에 소액투자 가능한 아파트들을 물색해보실 수 있습니다.
그게 아니라면 준신축, 20년차 구축 중에서도 투자 수요가 적고 실거주 수요만으로 거래가 되는 아파트들은 매매가와 전세가가 딱 붙어 있습니다.
군산시의 위 아파트처럼 매매가는 3억원이지만 전세가가 2억중후반이라 3000만원으로 투자가 가능한 것이죠.
또한 인천, 수도권 같은 경우는 대부분 갭투자를 한다고 했을 때 전반적으로 아파트 가격이 더 비싸고 매매,전세 갭이 많이 벌어져있기 때문에 쉽지 않습니다.
위 아파트처럼 건축연도, 세대수와 같은 상품성이 떨어지는 아파트들 중에서, 지하철역 바로 앞이라 실거주하기 좋은 아파트들은 갭이 딱 붙어 있는 곳들도 있습니다.
소액투자 접근법
정리를 해보자면 여러분들이 현재 소액투자를 하려면 2가지 종류의 아파트 투자가 가능합니다.
투자 가능 대상은 지방 중소도시라고 한정 하겠습니다. (5대 광역시 제외)
1. A급 입지의 몇천만원~1억대 실거주 상품성 낮은 저층아파트
2. B,C급 입지의 실거주하기 좋은 중층 아파트
아파트의 가격을 이루고 있는 요소는 크게 입지와 아파트 상품성입니다.
하나씩 각 특징을 알아보겠습니다.
1. A급 입지의 몇천만원~1억대 실거주 상품성 낮은 저층아파트
먼저 이 가격대 아파트들은 입지적으로 지방 중소도시에서 그 도시 내 A급 입지라고 불리우는 곳들도 투자가 가능합니다.
이보다 큰 중대형 도시에서는 B,C급 입지의 투자가 가능하겠죠.
아파트 상품성을 보았을 때에는 대체적으로 상품성이 낮은 편입니다.
보통 이런 경우의 실거주 가치가 낮고, 노후되어있고 저층인 경우가 많습니다.
특히 2023년 상반기 기준 이 가격대에서 소액 투자로 접근을 하기위해서는 재건축 호재가 없거나, 재건축 사업성이 안나오는 아파트들이 그 대상일 경우가 많습니다.
재건축 사업성이 낮기 때문에 그만큼 투자수요가 들어가지 않고 실거주 수요가 대부분이기 때문에 매매가와 전세가의 가격차이가 거의 안납니다.
실제 재건축 아파트 같은 경우는 매매가가 1억대여도 매매 전세 갭이 훨씬 차이가 많이 납니다.
위 지도는 강원도 원주시에서 재건축 사업이 진행 중인 단계주공 아파트입니다.
그 옆에 재건축 호재가 아직 없거나 대지지분이 적은 아파트들은 갭이 500, 2500, 3000만원 정도이지만
단계주공은 투자금이 1.3억원이나 필요하죠.
그렇기 때문에 가격대가 몇천~1억대 아파트 중에서 투자금 3000만원 이하로 살 수 있다는 것 자체가
재건축 사업성이 없거나, 재건축 추진이 안되고 있는 아파트라는 것을 의미합니다.
이런 아파트에 투자를 해서 수익을 내려면 어떤 방식으로 접근을 해야할까요?
어느 도시도 마찬가지지만 부동산 가격은 대장 아파트부터 오릅니다.
그 대장 아파트 가격이 오르면서 주변의 준신축, 구축 아파트들이 상대적으로 저렴해보이면서 가격이 함께 올라가는 구조를 가지고 있습니다.
또는 다른 한가지 방법으로는 그 아파트 주변의 개발 호재가 있어서 재개발, 재건축을 통해서 인프라가 좋아지거나 교통이 좋아지면서 입지가치가 상승해서 가격이 오르는 경우도 있습니다.
그렇기에 1억대 아파트 소액투자 전략은 최대한 A급 입지에 붙어서 대장 아파트 가격이 오를 때 수익을 내거나, B급 C급 입지에서 주변의 재개발 재건축 하는 곳 주변의 저가 아파트를 매수해서 입지가치가 높아지면서 수익을 내는 전략이 주효해 보입니다.
다만 가격대 자체가 몇천만원~ 1억대라면 아무리 주변 가격이 올라가더라도 가격적 한계가 존재하기 때문에 대장 아파트들 처럼 몇억원~10억원 씩 오르는 것은 불가능 합니다.
보통 이럴 때에는 여러 채를 사서 수익률을 극대화시킨 경우도 많았습니다. 다만 이 경우 하락장에 잘못물리면 망할 수도 있으니 보수적으로 접근하셔야 합니다.
2. B,C급 입지의 실거주하기 좋은 중층 아파트
실거주하기 좋은 중층 아파트를 소액으로 갭투자하기 위해서는 입지적으로
지방 중소도시 같은 급에서는 B급,C급 입지의 부동산에 투자가 가능하고
광역시급 중대형 도시에서는 투자가 가능한 아파트가 거의 없습니다.
아파트 상품성을 보았을 때에는 1억대 이하의 아파트들보다 상대적으로 훨씬 좋습니다.
용적률이 높고 중고층이라는 것 자체가 건축연도가 1990년후반~2010년대 급일 확률이 높습니다.
다만 입지가 떨어지고 중층 아파트이다보니 재건축 가능성이 낮습니다.
특히 가격 움직임 자체가 전세가가 먼저 움직이면서 매매가를 올리는 때가 많습니다.
제가 느끼기에는 서울,수도권 빌라투자랑 비슷한 느낌이라고 봅니다.
빌라도 건축연한이 오래되지 않은 신축, 준신축 같은 경우는 전세가격과 매매가격의 차이가 거의 없는 편입니다.
2022년 전까지의 부동산 상승장 때만 하더라도 주변 아파트의 전세가격이 너무 올라서
빌라 전세 가격이 함께 오르면서 매매가격이 같이 올라가는 경우가 많았습니다.
전반적으로 입지적 가치가 낮기 때문에 호재에 따라 가격이 급격하게 변화되기 보다는
전세가격의 움직임을 바탕으로 부동산 시장의 흐름을 그대로 따라가는 투자 전략을 사용해야합니다.
중소도시 급에서도 핵심입지의 투자를 못하기 때문에 가격이 오를 때도 가장 늦게 오르고, 떨어질 때도 먼저 하락할 확률이 높다는 특징이 있습니다.
그렇기에 금액대도 2억대, 3억대로 1억대 아파트들보다 가격자체가 2~3배 비싸기 때문에
가격이 하락을 했을 때 1억대 이하의 아파트보다 하락의 크기 자체가 큽니다.
투자자 입장에서는 잘못하면 몇천만원~ 1억대이상의 손실 가능성도 있다는 점을 유의하고 투자하셔야 합니다.
실제 충북 청주시에서 2018부터 2020년까지 입주물량이 많았었는데
옆에 붙어 있는 지역인 세종시, 대전시에도 입주물량이 한꺼번에 터지면서
청주시 부동산 자체가 전세가 폭락하고, 역전세 발생하고 정말 난리도 아니였습니다.
기존에 갭투자하셨던 분들 입장에서는 갑자기 몇천만원~억대의 보증금을 돌려주거나
급급매로 아파트를 던지는 방법밖에는 없었던 상황이 발생한 것입니다.
실제 이 당시 청주시의 한 아파트인데 이 당시 매매가보다 전세가 하락이 더 심했던 것을 알 수 있습니다.
그렇기에 금액대가 높은 아파트를 소액으로 갭투자 할 수록 입주물량 체크가 중요합니다.
이런 시기에 잘못 물리게되면 자신이 처음에 투자한 현금에 더해서 추가적으로 돈을 더 마련해야 할수도 있습니다.
분양권 투자는 어떨까?
지금시기의 투자만을 목적으로 소액으로 가격 상승에 베팅하는 분양권 투자는 양날의 검이 될 수도 있습니다.
분양권 투자는 보통 일반 분양가의 10%정도의 계약금만 내고 입주할 때까지 가격 상승에 베팅을 해볼 수 있는 투자방법입니다.
다만 위에 동대구역화성파크드림의 예시만 보더라도 잘못하면 분양가 밑으로 손해를 보고파는 마이너스 프리미엄, 즉 마피가 발생할 수도 있습니다.
마피3천만원이라는 것은 아파트 분양을 받은 투자자가 3000만원을 손해보고 다른 사람에게 매도를 하겠다는 의미입니다.
현재 대구의 부동산 시장 자체가 입주물량이 너무 많고 전세가격이 폭락을 했기 때문에 입주가 얼마안남은 아파트 분양권 같은 경우는 급하게 매도를 해버리는 것입니다.
실제 위 아파트인근의 33평대 전세가 3억초반이기 때문에 갭투자를 하려면 현금이 2억원정도 필요하고, 그게 아니라면 주택담보대출 받아서 입주를 하는 것 말고는 방법이 없죠.
현재 전국의 부동산 시장은 매매가, 전세가 동반 하락 추세가 이어지고 있는 상황입니다.
위의 KB부동산 주간 아파트 매매, 전세가 변동률을 보시면 아직 하락추세가 진행 중인 것을 아실 수 있습니다..(파란색)
그렇기에 분양가가 4억, 5억 이상의 분양권 투자는 금액대가 워낙 높기 때문에 최악의 상황에 실거주를 하겠다는 각오를 하시고 투자를 하시기를 바랍니다.
결론
지금 당장 소액으로 갭투자를 한다면 최대한 가격이 많이 빠진 곳중에서 고르기보다는
오히려 가격이 덜 빠진 중소도시 중에서 앞으로 입주물량이 적은 곳을 투자대상으로하는 것을 권해드립니다.
과대 낙폭 지역의 경우, 예를들어 고점대비 하락률이 30%이상 되는 곳들은 대부분 전세가 폭락이 함께 발생한 경우가 대부분이기 때문에 소액으로 투자가 불가능합니다.
그리고 이 지역들 중에서 아파트를 고를 때에는 오늘 말씀드린 A급 입지의 저가 아파트와 B,C급 입지의 중층 아파트 중에서는 A급 입지의 저가 아파트 투자를 추천드립니다.
지금은 하락장이다보니 입지가 좋지않은 B,C급 입지까지 매수 수요가 유입되기 어려운 환경입니다.
수요 자체는 A급 입지의 대장 아파트로 몰릴 확률이 높습니다.
그렇게 되면 반등, 회복을 하더라도 같은 A급 입지의 저가 아파트부터 가격 상승의 영향을 받을 수 있을 것으로 보입니다.
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