안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.
이번 상담은 기존의 진행을 했던 상담 사례들과 비교를 했을 때 좀 더 무겁고, 마음이 아픈 사연입니다.
사실 좀 무서운 느낌이 들기도 했습니다.
별다른 공부없이 2021년에 집값이 너무 오르는 것같아서 전재산에 신용대출까지 받아서 집을 구매했다가 2023년 현재 기준 평가손익으로만 따지면 전재산이 1년 만에 사라지게 되었습니다.
내담자가 집을 구매할 2021년 그당시 많은 부동산 전문가들이 진심으로 무주택자들을 걱정 해주면서 '1주택, 내집 마련은 필수이다'라고 했던 것이 저도 기억이 납니다.
정말 이 당시에는 경험많은 투자자가 아니였다면 무주택자 입장에서 조급해서 집을 안살 수가 없는 분위기 였습니다.
이번 내담자께서는 진지하게 까지는 아니지만 한순간 삶을 포기하려고 했다고 하셨을 정도로 심각하다고 느껴졌기 때문에 저희도 좀 더 조심스럽게 상담을 진행해드렸습니다.
본 포스팅은 아래 링크를 통해서 좀 더 편안하게 감상하실 수 있습니다.
내담자 정보
나이: 30대초반
가족 구성원: 4인가구(부부+ 2자녀)
직장 및 소득: 현재 남편 홀벌이에 투잡까지 뛰는 중.
현금: 1억원(부동산 투자에 전액사용)
대출 보유 상황:
-1. 주택담보대출 2.5억원/ 정부지원 디딤돌대출 금리 1.6%/ 30년만기 월 115만원 상환(원금+ 이자)
-2. 신용대출 : 5천만원 / 1-2 금융권 이자율 평균 9~10%/ 5년만기 월 100만원
=> 대출 총액 3억원
투자 대상 아파트: 2021년 경기도 수원시 호매실 지구 인근의 금곡엘지 24평형 4억원에매수(현재 실거주중)
2023년 현재기준 실거래가 및 호가가 3억초반까지 하락을 한 상태입니다. 매수 가격대비 25% 손실을 본 것입니다.
매수가격인 4억원에서 1억원정도가 마이너스가 된 상태라고 보시면 됩니다.
원래 보유했던 현금이 1억원이기 때문에 현재 주택을 매도하면 원래 본 투자 현금이 모두 날라가는 상황입니다.
말 그대로 '하우스푸어'가 되신거죠.
이러한 상황을 어떻게 타파하고 전략을 짜야할까요?
솔루션 제시
먼저 현재 내담자가 보유 중인 금곡엘지 아파트의 입지와 상품성을 판단해서 장기투자를 해도 가격이 다시 회복할 수 있는 물건인 지를 판단을 해야합니다.
실거래가 기준으로 금곡엘지 24평형은 2020년 전까지 평균 매매가격이 2억원이였습니다.
2020- 2021년말까지 단기간에 거의 2억원이 넘는 금액이 상승을 했다가 다시 매매 가격 기준 3억원까지 빠지게 된 상황입니다.
객관적으로 보았을 때 이정도 하락률이면 주변의 시세 변동률이나 전국적 시세 변동률을 기준으로 보았을 때 과대 낙폭은 아닌 것으로 볼 수 있습니다.
금곡엘지 24평형 고점이 2021년에 4.3억원이였고, 현재 3억까지 빠져서 고점대비 하락률은 30%가 빠진 것인데, 이건 어떤 자산에서도 충분히 발생할 수 있는 아주 정상적인 결과라고 할 수 있습니다.
기존에 저희 영상이나 글을 통해서 이보다 더 많이 빠진 도시들 예를들어 대구, 송도 같은 곳들도 고점대비 50% 빠진 곳에 예시도 말씀드렸었죠.
특히 서울이나 성남시, 바로 인접한 수원시 조차도 고점대비 30~40%까지 빠진 아파트들이 많습니다.
즉, 가격적으로 금곡아파트는 현재 주변 아파트가 하락한만큼 가격이 빠진 것입니다.
호매실동의 아파트들이 다시 가격이 오르려면 이보다 더 상급지인 수원 시내, 의왕, 안양 이런 곳들이 상승을 해주어야 가격이 따라서 오를 수 있을 것으로 봅니다.
호매실지구의 입지는 수원시 내에서도 외곽입니다.
추후의 신분당선이 호매실지구까지 연결이 된다면 앞으로 입지가치가 좋아지긴 하겠지만, 그래도 수원 시내나 더 상급지들을 넘어설 순 없습니다.
특히 주변에 입주물량도 꽤 많구요.
호매실지구 북쪽으로도 수원당수지구나 의왕, 동쪽으로는 수원, 남쪽으로 화성 쪽으로도 입주물량이 계속해서 예정이 되어 있는 상태입니다.
그렇기 때문에 솔직히 일반적인 갭투자나 여유가 있는 투자자라고 했다면 제 답변은 '매도'를 하시고 더 입지좋고 상품성 좋은 아파트로 갈아타라고 말씀드렸을 것입니다.
수원 시내에서 현재 입주를 앞두고 있는 아파트들만 매수하더라도 충분히 메리트 있는 가격에 매수를 할 수 있습니다.
다만 지금 내담자 상황이 이 아파트를 3억원에 팔면 현금이 '0'원이 되는 상황이기 때문에 쉽게 답변을 드리기가 어려웠습니다.
여러분이라면 어떤 선택을 내리실 것 같으신 가요?
우선 저희는 간단히 2가지로 생각했습니다.
앞으로 가격이 오를 것같으면 계속 실거주하시고, 가격이 계속 빠질 것 같으면 매도후 전월세로 갈아타기.
하나씩 살펴보겠습니다.
1. 계속 실거주하기(가격 상승 베팅)
일단 지금 사용하고 있는 디딤돌대출 금리 1.6%가 엄청난 메리트라고 보았습니다.
현재 매달 주담대 이자가 115만원, 신용대출 100만원을 부담 중이십니다. 도합 215만원 정도의 이자비용입니다.
원금과 이자를 함께 갚고 있으시기 때문에 사실 저축의 개념도 있습니다.
다만 내담자(남편)이 투잡을 뛰면서까지 이자를 갚으면서 살기에는 너무 힘들어 보입니다.
그렇기 때문에 신용대출만이라도 대환대출을 통해서 만기일시상환 방식이 가능한 상품으로 갈아타시는 것을 권해드렸습니다. 현재 사용 중인 대출 금리도 9~10%면 너무 높구요.
요즘 대환대출 모바일로도 가능하니까 위 어플들 이용해보시라고 추천을 드렸습니다.
5000만원 신용대출을 최소 금리 6%대로 갈아타면서 이자만 낸다면 매달 상환금액은 25만원 정도로 줄게 됩니다.
그렇게 되면 이자 납부금액은 기존에 215만원 -> 140만원으로 감소하게 됩니다.
이런식으로 지금 당장은 월부담을 줄인상태에서 일단 실거주를 이어가는 것을 권해드렸습니다.
가격이 다시 반등할 수도 있기에 장기 보유를 염두해 두어야하기 때문에 월 상환금액을 최대한 줄여야합니다.
이제 미래에 대한 이야기를 해보면 현재 실거주 중인 금곡엘지에서 평생을 거주하시라고 말씀드리기에는 아파트의 입지적 측면과 구축이라는 상품성 측면에서는 아쉬운 부분이 많습니다.
계속해서 지금 갚고있는 디딤돌 대출을 원리금으로 상환하면서 돈을 저축한다는 개념으로 모으고, 장기적으로는 좀 더 상급지로 갈아타기 전략이 필요해보입니다.
버티면서 저축을하고 시세 회복에 따른 투자금 회복이 된다고 하면 계속해서 수원 시내의 신축 아파트 25평형 매수기회를 노리는 것이 좋습니다.
수원시내에도 입주물량이 올해부터도 계속 이어지기 때문에 신축 아파트 입주장을 노려볼 수 있습니다.
현재 수원센트럴아이파크자이가 2023년 7월 입주하는 데, 25평형이 5억초반대에 호가로 나오고 있습니다. (기존 고점 7억중반)
이러한 아파트들로 갈아탈 준비를 하면서 타이밍을 보고 입주장때 급매를 잡는 것을 목표로 해야합니다.
하락장에서 상급지로 갈아타기를 한다면 재작년 상승장 때보다 훨씬 적은 투자금으로 이동이 가능하고 추후 상승장이 도래하면 더 큰 시세차익도 기대해볼 수 있습니다.
2. 매도후 전월세 거주(가격 하락베팅)
만약에 앞으로도 계속 가격이 더 떨어질 것 같다?라고 생각이 된다면 주택 매도를 권해드렸습니다.
그렇게 되면 보유 현금이 '0'원이 되는 상황입니다.
우선 현재 나이가 30대초반이시기 때문에 1금융권에서 안심전세대출을 받아서 보증금의 90%까지 대출을 받을 수 있습니다.
현재 신용대출 5000 보유한 것 중에서 2500만 갚고, 2500만원만 남기면 위 아파트에 이사가 가능합니다.
현재 전세대출 금리가 4%수준이니까 2.25억원을 빌리게 되면 매달 75만원 정도의 이자를 내면 됩니다. 신용대출 이자 포함해서 110~120정도 내시겠네요.
월 대출 이자 비용이 기존 대비 50%수준으로 줄어들게 됩니다. 특히 앞으로 금리 하락 사이클 시작이기 떄문에 이자부담은 계속해서 감소할 것입니다.
그리고 무일푼에서 다시저축을 통해 투자금을 모으면서 청약을 노리는 전략을 권해드렸습니다. 수원에 실거주를 하면서요.
앞으로 자녀 2명만 있어도 다자녀 특별공급의 대상이 됩니다. 그렇게 되면 수원시 당해거주 요건 + 다자녀 특공 기준에 충족하기 때문에 당첨확률을 높일 수가 있습니다.
앞으로 분양을 할 신축 아파트 25평형 중에서 일반 분양가 4~5억원 대를 노리면 좋을 것 같습니다.
참고로 앞서 본 수원역 센트럴 파크 59타입도 일반분양가가 4억중후반대였습니다.
청약에서 일반분양가 4~5억원이면 계약금 10%, 4000~5000만원이면 계약이 가능합니다.
중간에 중도금은 중도금대출. 잔금 때에는 주택담보대출을 받아서 실거주를 한다는 전략입니다.
내담자가 따로 투자공부를 안한다는 가정하에서 계속 수원 거주 의지가 있다면, 청약을 노리는 전략도 현실적으로 가능한 전략중 한가지입니다.
결론
오늘 말씀드린 사례는 누구에게나 발생할 수 있습니다.
저희 부모님 친구분께서도 2000년도 후반 용인 주상복합을 비싼 돈에 매수하셨다가 하우스푸어가 되셨던 적이 있으셨고, 주위를 돌아보면 이런 경우가 참 많습니다.
제가 드리고 싶은 말씀은 이런 상황에 처한다고 포기를하지 않으셨으면 좋겠습니다.
오히려 이번 계기가 전화위복이 되어서 부동산 투자 공부를 제대로 시작하게 된다거나.. 교훈을 얻게되거나 하는 식으로요.
누구나 포기하지만 않으면 충분히 재기할 수 있습니다.
비슷한 사례에 처하신 분들이라면 오늘 사례 공부를 통해서 다시한번 재정비하시고, 전략을 다시 짜시는 계기가 되셨으면 좋겠습니다.
화이팅입니다!
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