안녕하세요! 더홈즈의 이종호입니다.
'돈이 없어도 입지는 절대 포기 하지마라.'라는 말이 있습니다.
지방 아파트 살래? 서울 빌라 살래?라고 물어보면 입지적으로 더 우세한 서울에 빌라를 선택하시려는 분들도 많죠.
빌라나 단독주택 투자는 아파트보다 상대적으로 소액으로 투자가 가능하다는 장점이 있는데요.
다만 집을 사려는 사람도, 팔려는 사람도 정확히 알기 어려운 것이 빌라/ 단독주택의 시세와 미래가치 판단입니다.
아파트처럼 실거래가나 호가등이 보기 쉽게 정리가 되어있지 않고, 물건마다 개별성이 엄청 강하기 때문입니다.
그래서 이번 글에서는 빌라와 단독주택의 적정시세 판단과 미래가치 판단 방법에 대해서 알려드리는 시간을 갖도록 하겠습니다.
오늘 알려드리는 방법을 잘만 이용해보신다면 빌라, 단독주택 투자를 통해서 아파트에 못지 않은 높은 수익률과 시세차익을 얻어가실 수 있으실 것입니다.
본 포스팅은 아래 영상을 통해서 좀 더 쉽게 감상하실 수 있습니다.
빌라/단독주택 미래가치 판단방법
-빌라
빌라가 아파트 급으로 시세차익을 발생시키려면 2가지 방법 밖에 없습니다.
1. 허물고 아파트를 짓는다. (재개발, 가로주택정비, 신통기획, 모아타운, 역세권시프트)
2. 허물고 신축 빌라, 꼬마빌딩, 상가를 짓는다.
2번 째 방법은 보통 빌라 통매입을 통해서 진행이 되는데요. 이 방법은 소액투자는 아니기 때문에 뒤에 단독주택 설명 시에 간단히 알아보도록 하겠습니다.
결국 소액으로 투자한다면 1번 방법을 노려야합니다.
빌라의 미래가치 판단은 재개발이 되는 지? 안되는 지?에 따라서 시장에서 평가받는 가격 자체가 달라지기 때문입니다.
실제 이미 재개발이 진행되고 있는 구역 내의 빌라와 비재개발지와의 가격 격차는 길하나 차이로 몇억원씩이 발생할 수 있습니다.
위 지도를 보면 비재개발지 빌라는 3.5억원에 실거래 되고, 우측에 재개발 구역내 빌라는 5~6억대에 거래가 되었다는 것을 알 수가 있습니다.
비재개발지 같은 경우는 차후 재개발이 안된다면 계속해서 빌라로 남는 것이기 때문에 미래의 신축아파트가 되는 재개발 구역과 차이가 나는 것입니다.
그렇다면 투자자 입장에서 어떻게 미래의 재개발 사업이 진행될 수 있는 구역인 지를 찾아볼 수 있을 까요?
말그대로 재개발 예정지 투자인데요.
법적으로 정비구역 지정 요건에는 크게 위와 같이 4가지 조건이 필요합니다.
요약을 해보면
필수요건: 노후도(동수) 2/3이상, 구역면적 1만제곱미터 이상
선택요건(1개만 충족하면됨): 노후도(연면적) 2/3이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/ha
필수요건과 선택요건 1가지를 충족해야 정비구역 지정이 가능합니다.
*여기서 참고로 노후도 대상은 건축연한 기준으로 철근콘크리트 건물이면 30년 이상, 그외는 20년이상입니다.
지금부터 말씀드리는 두가지 사이트만 이용하시면 어느정도 재개발 사업이 가능할 지? 불가능 할지를 확인해볼 수 있습니다.
먼저 부동산 플래닛 사이트 입니다.(링크: https://www.bdsplanet.com/main.ytp)
부동산 플래닛 사이트 내에서 '실거래가조회 -> 탐색 기능'을 클릭 하면 노후도 창이 뜹니다 .
짙은 빨간색일수록 30년 이상의 노후한 건물을 의미합니다.
위 지도는 성남시의 재개발 구역 지도를 캡쳐해온 것이라서 노후도 비율이 엄청 높습니다.
여러분이 관심있는 지역에 지도를 켰을 때 최대한 이런느낌이 난다면? 재개발 가능성이 높다라고 생각해주시면 됩니다.
그외 주택접도율, 과소필지 여부를 파악해보는 팁을 드려보면 네이버지도, 카카오맵를 통해서 거리뷰를 켰을 때 차가 지나다닐 수 있는 도로가 적으면 적을 수록 주택 접도율이 높고, 과소필지가 많다라고 볼 수 있습니다.
이런 곳들이 흔히 말하는 '소방차가 진입을 못한다.. 건축물들이 엄청 빼곡히 지어져있다..'에 예시이겠죠.
대부분 위 사진과 같이 임장만 가보면 바로 알 수 있는 것들입니다.
이런 식으로 법적요건을 체크해보면서 재개발 예정지를 찾아보시면 됩니다.
여기서 투자자 입장에서 고민이 들 수 있는 부분은 현재 서울 수도권에서 이런 식으로 재개발 예정지들을 수십개는 찾을 수 있는 데 도대체 어떤 동네를 투자해야하는 지?에 관해서입니다.
이에 대해서 말씀드릴 수 있는 것은 재개발 예정지 투자도 결국에는 부동산 투자와 동일하다는 것입니다.
투자의 핵심은 '좋은 입지의 부동산을 싸게 산다'입니다.
재개발 사업이 꼭 필요할 정도로 노후한 동네라고 할지라도 입지가 안좋으면 말짱 꽝입니다.
아파트를 지어놔도 분양이 안될 것 같은 입지라면 처음부터 재개발 사업을 시작하지 않거나, 하더라도 중간에 중단될 확률이 매우 높습니다.
예를 한번 들어보겠습니다.
A 동네 | B 동네 | |
법적요건 | 법적요건 충족 | 법적요건 애매하게 충족(신축 섞임) |
조합원 숫자대비 일반 분양 물량 | 충분 | 적음 |
주변 신축 34평 아파트 가격 | 5억 | 20억대 |
A동네 같은 경우는 소위 말하는 법적요건과 재개발 사업성이 좋다고 판단할 수 있습니다.
충분한 일반 분양 물량을 통해서 분양 수익을 통해서 추가분담금을 줄 일수도 있겠죠.
다만 하나 아쉬운 점이 주변 신축 아파트 가격이 너무 낮다는 것입니다.
실제 일반 분양 시기에 현재 건축비를 감안하면 현재 신축 아파트 시세보다 더 높게 분양해야할 수도 있는 데 이렇게 됐을 때 분양이 안될 수도 있는 우려가 있을 수 있습니다.
분양 완판만 되면 추가분담금 부담은 없겠지만, 미분양 리스크 때문에 사업을 진행하기 어려울 수도 있는 거죠.
특히 그 동네 주민 입장에서도 신축 아파트를 지어도 5억원 밖에 못받는다면 시세차익을 기대할 수가 없습니다.
재개발 사업이 보통 빨라야 10년정도나 걸리는 데 사업이 끝나도 돈을 못번다고 생각한다면 투자자 입장에서는 매수 메리트가 떨어져서 가격이 잘 붙지도 않을 확률이 높습니다.
이제 B동네를 보겠습니다.
노후도도 애매하고, 일반 분양 물량도 거의 없어서 사업 진행 시에 추가분담금이 많이 발생할 것이 확실합니다.
그런데 A동네와는 달리 주변 신축 아파트 가격대가 20억원대를 호가 하고 있습니다.
재개발을 통해 신축 아파트만 받을 수 있다면 추후에 20억대는 충분히 받을 수 있을 것이라고 예상이 되는 상황입니다.
이러한 상황이 실제 서울에서 번번이 일어나는 일입니다.
위 아파트는 래미안첼리투스라는 용산구 이촌동에 있는 아파트인데 재개발이 아닌 재건축 사업으로 진행하기는 했지만 그 당시 일반분양 물량 거의 없었습니다. 보통 1대1 재건축을 한다고 표현을 하죠.
기존 아파트 세대수만큼만 신축 세대수를 짓는다는 의미입니다. 이렇게 되면 신축 아파트 건축비를 일반 분양 물량에서 털어낼 수 없고 조합원들이 다 부담을 해야해서 추가분담금이 많이 나옵니다.
위에 래미안첼리투스 소유주들은 재건축 사업 진행 시에 추가분담금을 많이 부담하더라도 입지를 믿고 미래에 투자를 했기 때문에 가능했던 선택이였다고 생각합니다.
그렇기에 오늘 글 서두에 말씀드린대로 '입지는 포기하지 마라'라는 말이 나오는 것 같습니다.
'추가분담금은 적게 내도 추후 시세가 안올라서 덜 버는 것'
VS
'추가분담금은 많이 내더라도 추후 시세차익이 극대화 되는 것'
당연히 투자자라면 후자를 선택해야 한다고 봅니다.
정리를 해보면 재개발 예정지 투자는 법적요건도 중요하지만, 결국에는 '입지'가 핵심이다.라고 말씀드릴 수 있겠습니다.
-단독주택
단독주택은 3가지 정도의 방식으로 아파트 수익률을 뛰어넘을 수 있습니다.
1, 재개발 재건축 사업(빌라와 동일)
2. 리모델링, 신축을 통해서 수익률 높여서 상가 가치 높이기.
3.부자들이 선호할만한 럭셔리 단독주택(희소성)
1번 방식은 빌라에서 말씀을드렸기 때문에 제외를 하고 2,3번 방식만 간단히 예시로써 설명드리겠습니다.
먼저 2번 방식입니다. 리모델링, 신축을 통해서 수익률을 높이는 방식입니다.
오래된 단독주택을 용도변경을 통해서 상가로 만들거나, 허물고 신축을 통해서 꼬마빌딩을 세우는 방식으로 진행을 합니다.
위와 같이 음식점, 카페로 바꾸는 경우도 인기가 많고, 아니면 회사 사옥으로 쓰는 경우도 많습니다 .
이렇게 되면 기존에 구축이였기 때문에 임대 수익이 매우 낮았던 것에 비하면, 훨씬더 고수익의 수익형 상가오피스로 바꿀 수 있기 때문에 단번에 시세차익이 몇억~십몇억 씩 상승합니다.
3번 방식입니다. 이 방식은 희소성있는 고급주택을 매입하는 방법입니다.
사실 땅을 매입하는 것과 같다고 볼 수 있습니다.
이 동네에 살고싶은 부자들이 많을 수록 가격이 오르고, 공급이 적을 수록 희소성 때문에 가격이 많이 오릅니다.
서울에서도 성북구의 고급주택지나, 한남동 같은 곳들을 떠올려 볼 수 있습니다.
다만 이런 주택들은 가격만 몇십억원에서 100억원대를 넘어가는 경우가 많기 때문에 소액투자로는 불가능합니다.
결국에는 소액투자라면 단독주택 또한 재개발,재건축 사업 가능성을 보고 투자를 해야한다고 정리해볼 수 있습니다.
시세 파악하는 법
지금까지 빌라/단독주택의 미래가치 판단 방법에 대해서 알아보았습니다.
좋은 물건을 찾는 방법은 알았으니 마지막으로 알아야 할 것은 내가 사는 가격이 적정한 지?에 대해서 판단을 내려야 합니다.
단독주택, 빌라의 적정 시세 판단은 크게 2가지 방법을 통해서 최대한 정보를 많이 수집해서 합니다.
1. 실거래가 파악(부동산 디스코, 부동산플래닛)
2. 호가 파악(네이버 부동산)
실거래가는 부동산 디스코, 호가는 네이버부동산을 통해서 보실 수 있습니다.
이 사이트들을 통해서 언제 실거래가 되었는 지? 어떤 가격에 실거래가 되었는 지? 실거래된 물건의 대지지분/건축연도/ 건물연면적/용도지역/ 공동주택가격/공시지가 등의 수많은 정보를 확인하실 수 있습니다.
빌라, 단독주택의 경우 매수하려는 물건과 최대한 비슷한 조건의 최근에 거래된 물건들의 정보를 수집하는 것이 핵심입니다.
거래가 너무없다면 좀 더 예전 거래라던 지, 좀 더 다른조건의 매물이라던 지도 비교 대상으로 수집을 하면 됩니다.
여기서 주의할 점 하나는 주변 실거래 가격과 너무 차이가 나는 실거래 자료는 초급매/ 증여/ 가족간 거래 등일 수도 있기 때문에 그런 자료들은 제외하시는 것을 추천드립니다.
이렇게 실거래가와 호가가 얼마나 차이가 나는 지? 또는 주변 호가 대비 투자하려는 물건이 얼마나 저렴한 지? 등을 통해서 계속 비교해보면서 이 물건이 저렴한 지? 아닌 지를 계속해서 고민하고 판단을 내리시면 되겠습니다.
재개발 빌라/단독주택 투자는 추후 감정가가 얼마나 높게 나오는 지가 중요하기 때문에 대지지분, 평당가격, 공동주택 가격, 용도지역 등이 감정가가 높게 나올 수 있게 큰 지 작은 지에 따라서 실제가치가 달라집니다.
최대한 실거래, 호가 정보를 많이 모으고 최대한 비교를 많이해서 적정시세를 도출하시면 됩니다.
결론
아파트 투자보다 돈을 더 벌고 싶다? 남들이 못버는 추가 수익을 얻고 싶다?
아파트 살 돈은 없지만 입지는 도저히 포기 못하겠다?
그렇다면 오늘 말씀드린 내용들을 활용하셔서 여러분의 투자에 적용해보시면 좋겠습니다.
빌라, 단독주택 투자 방법까지 갖추신다면 여러분의 투자 가능한 포트폴리오를 다각화 시키고 투자 기회를 넓히실 수 있으실 것입니다.
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