안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.
우리가 투자를 하다보면 현실적으로 투자금이 부족해서 좀 더 입지가 안좋고, 상품성이 안좋은 저렴한 가격에 아파트에 눈이 갈 수가 있습니다.
여러분이 어떤 지역을 투자 대상지역으로 선정을 했다면 당연히 가장 좋은 아파트부터 투자를 우선적으로 고려하겠죠.
그 다음 순차적으로 투자금이 모자르다면 좀 더 구축 아파트도 볼 수가 있으실 수 있습니다.
예를 들어보겠습니다. 위 지도 왼쪽 구역을 보시면 경기도 평택시에 화양지구라고 신규택지를 개발중 입니다.
우측에는 구시가지, 구축 아파트들이 포진해 있습니다. 구축이니 상대적으로 가격도 저렴합니다.
실제 왼쪽의 화양지구 34평 신축 분양가가 4.5억이고, 우측에 안중리 구축 아파트들은 매매호가가 2억초반에도 나오고 있습니다.
말그대로 신축 아파트의 50%도 안되는 가격인데요. 이정도 가격 차이라면 우측 아파트들이 더 투자적으로 매력적으로 보이는 것 같습니다.
과연 이렇게 보이는 것처럼 우측의 구축 아파트들은 투자성, 미래가치가 있을 까요?
오늘도 끝까지 읽어주시면 여러분 투자에 도움되시게끔 도와드리겠습니다.
*위 아파트는 예시일 뿐입니다. 저희 개인적인 의견입니다.
본 글은 아래링크를 통해서 영상으로 좀 더 편안하게 감상하실 수 있습니다.
부동산 필터링 효과
부동산 시장에는 '주택 필터링효과'라는 것이 있습니다.
한국부동산원 자료를 캡쳐해왔습니다.
간단히 요약을 해보면 신규주택이 공급되었을 때 그 주변 구축 아파트에 거주하던 사람들이 좀 더 생활환경, 생활의 질을 높이고 싶고 '살고 싶다'라는 수요가 있기 때문에 신규주택으로 수요가 몰린다는 이론입니다.
이렇게 되면 기존에 있던 구축 아파트에 수요는 줄어들고 최악의 상황에는 공실률이 증가할 수 있으며, 전세가 매매가가 동시에 하락하면서 상대적으로 저소득층이 유입되면서 말그대로 '슬럼화'되는 현상이 발생할 수 있습니다.
아파트 관리도 잘 안되겠죠.
과거 1900년대 미국 뉴욕에서도 중산층, 상류층들이 뉴욕을 떠나 교외의 단독주택으로 이사를가면서 뉴욕 도심은 매매 임대 수요가 줄어들으며 가격이 하락해서 그 빈자리를 저소득층 노동자들이 채우게 되었는데요.
이러한 원인이 도시 슬럼화를 발생시키면서 도시 미관, 환경, 안전 측면에서 심각한 문제를 발생시킨 역사가 있습니다.
이런 상태에서 시간이 계속 지나게 된다면 점점 더 수요자들에게 비선호될 확률이 높습니다.
그나마 뉴욕처럼 재개발, 재건축을 진행해서 지금의 부촌처럼 바뀔 수만 있다면 다행인데, 만약에 앞서 보여드린 아파트처럼 아파트 가격이 이미 저렴하고 주변에 신축아파트가 공급을 할 수 있는 빈땅이 많다면 기존 구축 아파트는 재건축,재개발을 하지않고 계속 낡아져 갈 것입니다.
일본의 다마신도시 사례가 그랬죠.
최악의 경우 사람들이 떠나서 아파트 가격이 0원이 될 수도 있습니다.
빈땅이 많으니 굳이 재개발, 재건축 할 필요없이 그냥 주변에 더 살기 좋고, 주변환경이 좋은 아파트로 이사를 하면 되기 때문입니다.
이런 식으로 주변에 신축아파트가 지어지면 주택 필터링 효과가 발생할 수 있기 때문에 특히나 지방이나 저가의 구축 아파트를 매수하시는 것은 장기적으로 추천을 드리고 싶지 않습니다.
앞으로는 비싸더라도 핵심지 신축 또는 재개발 재건축
앞으로는 2020~2021년 부동산 시장처럼 모든 아파트, 모든 도시의 아파트 가격이 동시에 오르는 일은 없을 지도 모릅니다.
인구수가 확실히 감소하면서 이 여파는 실제 출생율 감소가 가속화된 1997년 생이후가 30살이 될, 2020년대 후반 정도면 확실히 와닿을 가능성이 높습니다.
점점 더 도시가 수축을 하겠죠.
기존에 위와 같이 서울이 계속 확장하고 커지고 주변신도시들이 만들어졌다면
앞으로는 도시가 수축하고 작아지고 더더욱 핵심지로만 사람들이 몰리는 현상이 발생할 가능성이 높습니다.
젊은 사람들이 데이트, 즐기고 놀 수 있는 핫플레이스들은 서울 핵심지에 많이 포진되어 있습니다.
이러한 핫플레이스를 30분~1시간 이내의 도달할 수 있는 근처 주거지의 주거 수요가 몰릴 확률은 더더욱 큽니다.
지방이라면 광역시에서도 핵심입지에서 멀지 않은 주거단지들이 그나마 버틸 수 있을 것입니다.
천안시로 한번 더 예를 들어보겠습니다.
제가 개인적으로 이번에 천안 근처에 갈 일이 있어서 천안 임장을 다녀왔는데요.
위에 오렌지색 원으로 표시한 신불당동을 가보면 주택 필터링 효과를 확실히 느낄 수 있었습니다.
신불당동과 멀지 않은 아파트들은 30평대만해도 구축 아파트 가격이 현재 2~3억 하는 곳이 많은 데, 신불당동에 있는 아파트의 시세는 6~7억대를 호가 하고 있었습니다.
구축아파트와 신축아파트의 가격 차이가 2~2.5배 차이가 나는 것입니다.
확실히 신불당동에 가보면 주거환경이 좋다고 느껴지는 것이 일단 쾌적하고, 신도시 같고, 백화점있고, 학군 좋고, 상권 좋고, 녹지 좋고 모든 것들을 다 갖추고 있다는 느낌이 들어서 돈있다면 정말 여기 살고 싶겠다라는 느낌이 듭니다.
위 사진의 왼쪽이 신불당동이고 우측이 천안 구도심의 모습입니다.
확연히 주거 환경에서 차이가 나죠.
오늘 말씀드린 주택 필터링 효과를 적용시켜서 추후에 아파트 임장이나 투자 시에 직접 눈으로 보시게 되면 제가 무슨 말을 하는 지 더 이해가 잘되실 것이라 생각합니다.
구축이라고 다 같은 구축이 아니다.
다만 구축 아파트 중에도 신축 아파트보다 비싼 경우도 있습니다.
서울의 압구정현대 아파트가 대표적인데요.
1976년에 완공되어서 현재 48년차 아파트이지만 호가가 평당 1억원을 호가합니다.
이 이유는 당연히 이러한 구축아파트를 추후에 밀고 신축 아파트로 재건축을 하기 때문인데요.
대한민국 최고의 입지를 자랑하는 강남, 압구정동의 위와같은 신축아파트가 들어선다면 그 미래가치가 높은 시세를 결정해준다고 보시면 됩니다.
압구정 현대아파트 뿐만 아니라 잠실주공, 여의도 구축 아파트, 한남뉴타운 재개발, 성수전략정비구역 재개발 등 구축이고 현재 실거주 가치는 거의없는 수준이여도 가격 자체가 어마어마한 곳들을 많이 들어보셨을 것입니다.
이러한 구축 아파트들은 오히려 투자가치 측면에서 현재 지어진 신축아파트보다 높을 수 있습니다.
현재 신축 시세보다는 좀 더 저렴하게 매수할 수 있고, 추후에 신축아파트가 되면 그만큼 시세차익이 발생하기 때문에 투자성이 생기는 것입니다.
그렇기에 구축이라고 다 같이 안좋은 구축이라고 생각하시면 안됩니다.
부동산은 개별성이 강하기 때문에 각 물건마다 미래 가치 판단이 달라질 수 있습니다. 그 것이 가격에 반영이 되겠죠.
결론
결론입니다.
오늘은 부동산 필터링 효과에 대해서 말씀드렸습니다.
다만 이 필터링효과는 서울에서는 잘 나타나지 않을 수 있습니다.
위 사진과 같이 학원가, 학군 형성이 너무 잘된 곳은 옆동네, 주변에 신축이 생겨도 기존 학군의 파워 때문에 중심지 자체가 그대로 유지하는 경우가 대부분입니다.
특히 인프라가 잘 구축되어 있어서 교통, 상권, 학군 등이 넘사벽으로 구성이 잘되어 있다면 더더욱 사람들에 수요는 움직이지 않을 확률이 높습니다.
서울 강남만 보더라도 강남 내에서 수요가 조금씩은 움직이긴 하지만, 개포동에 신축 아파트 공급이 많이 된다고 해서 강남의 중심지 자체가 개포동으로 움직일 일은 없을 것입니다.
그렇기에 오늘 말씀드린 부동산 필터링 효과는 소도시, 지방, 입지가 확고하지 않은 지역들에서 발생한다는 점 알아가시면 좋겠습니다.
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