안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.
지금 보유하고 있는 물건을 팔지, 말지 고민 중이신가요?
최근에 진행했던 부동산 투자 상담사례를 공유해드리고자 합니다.
상담을 신청한 내담자께서는 2021년 운좋게 서울의 아파트를 고점에 매도한 후에 현재 무주택자이며 전세로 거주중이신 분입니다.
다만 2022년 초 가격이 더 오를 것 같아서 부모님 명의로 청약을 해서 경기광주 탄벌동의 두산위브광주센트럴파크 33평형(84타입)을 당첨 받으셨다고 합니다.
부모님이 경기 광주에서 전세로 거주 중이라고 하셔서 부모님 명의를 이용하신듯 합니다.
두산위브광주센트럴 투자 시에 명의는 부모님 명의로 했지만 투자금은 본인이 내고 있다고 합니다.
이 당시 기준금리 상승, 중도금 대출금리 상승 추세라서 금리가 너무 비싼 거 같아서 중도금대출을 받지 않으셨습니다.
기존에 서울 아파트를 매도한 여윳돈으로 중도금을 납부 중이라고 하십니다.
탄벌동 두산위브의 위치입니다. 분양가는 5.2억정도 였습니다.
제가 알기로 2022년 상반기 까지만해도 분양가의 P(프리미엄)는 1억정도까지 붙었었습니다.
다만 2023년 4월 현재 기준으로 프리미엄은 0원이고, 시세차익은 제로가 된 상황입니다.
이러한 상황에서 내담자께서는 광주 두산위브 센트럴파크를 계속해서 보유할 지? 아니면 매도해야 할지 모르겠다고 상담을 요청하신 것입니다.
부동산 투자에 대해서 잘 모르고 관심이 없었기 때문에 어떤 선택을 내려야 할 지 감이 안온다고 하셨습니다.
운좋게 고점에 판 것이고, 또 운 좋게 아파트 청약이 당첨되었던 것이니까요..
이럴 때에는 어떤 판단이 최선 일까요?
매도를 해야할 까요? 아니면 계속 들고 가야할 까요?
오늘은 비슷한 상황에서 고민 중이신 분들을 위해서 판단의 기준을 세우는 방법에 대해서 말씀드리겠습니다.
부동산 의사결정 판단 기준
우선 판단의 기준은 3가지입니다 .
1. 주변 시세 비교
2. 공급물량
3. 미래가치
이 정도는 정보를 얻고 분석을 해야 제대로된 판단을 할 수 있습니다.
순서대로 말씀드리겠습니다.
1. 주변 시세 비교
탄벌동 광주센트럴파크 주변 아파트와 가격 비교를 해보면 됩니다.
먼저 두산위브 센트럴보다 상급지의 대장 아파트인 경기광주역세권 아파트들이 얼마인 지? 살펴보겠습니다.
2016년식 e편한세상광주역은 호가 기준으로 33평형이 최저가 기준 6억초반에도 나오고 있습니다. 실거래가도 비슷합니다.
기존 고점이 8억중반까지 갔었던 아파트니까 하락률이 25~30%정도 입니다.
비슷한 입지의 2011년식 경남아너스빌2단지 41평이 2023년 3월 4.8억에 거래되었습니다. 기존 고점은 6억입니다.
고점대비 하락률은 20%입니다. 경남아너스빌2단지 41평이 두산위브 광주센트럴 33평보다 싸게 거래된 것입니다.
고점대비 하락률이 20%라는 것은 평균 하락률보다는 낮은 준수한 하락률입니다.
2. 주변 공급 물량 판단
경기도 광주시 전체를 봤을 때 2023년, 2024년의 아파트 입주물량이 상당히 많은 수준입니다.
올해 3,000세대, 2024년에 5,000세대가 입주를 진행합니다.
두산위브 광주센트럴 아파트가 위치한 탄벌동 인근으로도 입주물량이 많습니다.
경기광주역세권에도 1,690세대급 아파트(광주더파크비스타데시앙)가 2026년에 입주를 합니다.
당분간은 공급 물량으로 인한 전세 가격 눌림 현상이 계속될 것으로 봅니다.
실제 탄벌동 경남아너스빌 32평 전세가 2022년초까지만 해도 4억초반까지 올랐다면, 현재는 최저가 2.8억정도에 거래가 되고 있습니다.
e편한세상광주역 84타입은 현재 3억후반 정도면 입주가 가능합니다. 최고점은 6억대도 찍었었던 아파트 입니다.
특히 문제는 경기광주보다 입지적으로 상급지인 성남 원도심에 입주물량도 올해 4,000세대가 예정되어 있다는 점입니다.
성남 원도심은 작년부터 아파트 입주가 진행되고 있죠. 이 것 때문에 전세가격도 산성역 포레스티아 기준으로 84타입이 고점 9억원대까지 올랐다가 현재 5억중반까지 빠진 상황입니다.
작년에 입주한 이편한세상금빛그랑메종 기준으로는 84타입 전세가 현재 4.5억이면 입주가 가능합니다.
경기 광주에서 살던 수요자들이 충분히 성남시로 흡수될 가능성이 있다는 점이 당분간은 전세가격 반등이 어려울 것으로 봅니다.
전세가가 안받춰주면 갭투자하기도 투자금이 많이 들고, 실거주수요만으로 매매 거래가 된다고 보아야합니다.
3. 미래 가치 판단
수도권 외곽 도시에서 가장 큰 호재는 아무래도 서울과 연결이 되는 교통이 나아진다는 것이겠죠.
크게 인근 교통 호재는 2가지입니다.
첫 번째는 수광선 추진입니다.
계획상으로는 수서~광주까지 잇는 지하철(수광선)을 2025년까지 실시설계하고, 2030년까지 공사 마무리 계획입니다.
그 다음은 내년 착공을 앞두고 있는 위례신사선의 연장으로 위례삼동선이 있겠습니다.
강남 신사, 삼성역까지 이어지는 핵심 노선이라고 할 수 있습니다.
위례신사선 완공이 2028~2029년 정도로 예측되고 있으니 위례삼동선은 좀 더 걸린다고 보시면 됩니다.
전반적으로 호재들이 드라마틱하게 아파트 가격을 상승시킬만한 요인은 아닌 것으로 보입니다.
이 정도 호재가 없는 서울, 수도권 동네는 거의 없으니까요.
가격이 오르기 위해서는 경기 광주시보다 상급지인 성남, 분당 쪽이 가격 상승을 해주어야 함께 따라 오를 것이 예상됩니다.
그렇다면 여기서 궁금줌은 두산위브 광주센트럴이 만약에 2021년 고점이였다면 가격이 얼마정도까지 올랐을까요?
앞서 e편한세상광주 84타입 고점이 8억중반이라고 말씀드렸습니다. 오늘 내담자가 보유중인 탄벌동 두산위브광주센트럴은 고점 때에는 7억대라고 보아야 할 듯합니다.
부동산 시장이 전고점까지 회복하고 상승장이 돌아와야 2억정도 버는 투자입니다.
그렇다면 가격이 빠진다면 얼마나 빠질까요?
한번 7억원으로 고점 가격을 잡아보고 만약에 고점대비 하락률이 25%일 때하고, 30%일 때라면 현재 시세가 어느정도가 적정한 지를 말씀드려보겠습니다.
7억원에서 가격이 25% 빠졌을 때 5.25억
7억원에서 가격이 30% 빠졌을 때 4.9억원
즉 현재 분양가인 5억초반이 시세 적정가라는 것을 알 수 있습니다.
여기서 많이 빠져서 고점대비 35~40%까지 빠진다면 최대 4억초중반까지도 빠질 수는 있습니다.
다만 최근 인상된 건축비나 일반 분양가를 감안해보면 이 정도 가격까지 빠지기는 쉽지 않아보입니다.
솔루션 제시
저희 의견은 경기 광주에 꼭 살아야한다면 좀 더 경기 광주역쪽으로 붙는 것이 좋을 듯합니다.
솔직히 투자적으로만 봤을 때에는 경기 광주가 아닌, 좀 더 서울과 붙는 것이 맞다고 봅니다.
서울 남동부쪽만 보신다면 성남 원도심으로만 옮기셔도 기대 시세차익을 극대화시킬 수 있습니다.
원도심은 34평기준 기존 고점이 14억대까지 올라갔던 동네입니다.
현재 시세기준으로 신축을 사도 8~9억대, 재개발을 사면 7억대로도 34평을 매수할 수 있는 상황입니다.
다시 전고점을 간다면? 아파트를 사면 5~6억, 재개발을 사면 6~7억을 벌 수 있는 투자를 할 수 있는 것입니다.
투자금도 3~4억대로도 가능하죠.
현재 경기광주보다는 투자성, 안전성, 거래가 잘되는 동네가 성남 원도심 말고도 많기 때문에 매도를 하시는 것을 권해드렸습니다.
갈아타기만 하셔도 재작년 상승장 때보다 훨씬 유리한 조건이라고 봅니다.
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