안녕하세요! 더홈즈 이종호입니다.
이 번에는 저희 손님 중 한분이 투자 상담을 받고 가셔서 이에 대한 사례 공유해드리려고 합니다.
고민은 현재 2주택을 보유하고 있는 다주택자인데 이번 하락장에서 좀 더 안전성을 높이거나 수익성을 높일 수 있는 말 그대로 좀 더 나은 투자결정을 제대로 해보고 싶다고 하셔서 방문을 해주셨습니다.
오늘은 이에 대한 맞춤형 상담 솔루션을 제공해드려보도록 하겠습니다.
내담자 정보
보유 주택: 광교자연앤힐스테이트 33평형(실거주), 헬리오시티 18평(보유)
현금 보유: 1억내외.
나이: 50대 부부
소득: 외벌이 월 600~700만원
직장 위치: 강남권
추가정보)
송파 헬리오시티는 기존 가락시영 아파트를 재건축한 아파트 단지입니다.
내담자는 가락시영때부터 보유하던 조합원이고 관리처분인가 이후 그 당시 아파트 시장이 좋지않아서 추가분담금을 줄이기 위해서 18평을 선택하셨습니다. (이 선택에 대해서 매우 아쉬워하심.)
가락시영 아파트 재건축 이주단계에서 내담자는 광교 자연앤힐스테이트 33평을 매수하면서 이사를 하신 상황입니다.
결론적으로 주택보유 현황은 2주택의 다주택자인 상황이고, 둘중 어느주택을 매도해도 시세차익이 꽤 있는 편이기 때문에 양도세는 일반과세(6~45%)를 내는 상황입니다.
이 조건에서는 어떠한 선택을 내리는 것이 가장 효율적인 선택일까요?
참고로 두 아파트는 고점대비 하락률이 헬리오시티 18평 기준으로는 30%대, 광교 33평형 기준으로는 26%정도가 빠진 상황입니다.
솔루션 제시
우선 첫 번째 솔루션입니다.
기존 보유 두채 모두 매도후 서울 상급지 신축 아파트 급매 매수후 실거주 전략입니다.
현재 50대 부부이시고 직장도 강남권이기 때문에, 그리고 자녀 분들도 20대라서 학군이 중요하지 않은 상황입니다.
이러한 분들은 앞으로 신축아파트 입주장 때 급매를 잡아보시는 것을 권해드립니다.
강남권을 기준으로 2023년 최근 기준 개포동에 올해 3월부터 내년 1월까지 개포자이프레지던스와 디에이치퍼스티어아이파크가 입주를 진행합니다.
개포동 래미안블래스티지기준 84타입(33평형)의 기존 고점은 2021년 10월 32억원이였습니다.
현재 디에이치퍼스티어아이파크 기준 저층이긴하지만 고점대비 10억원이 빠진 상황입니다.
하락률로는 고점대비 32%정도됩니다.
현재 보유중인 헬리오시티나 광교 아파트의 하락률보다 하락률이 더 높은 상황이죠.
입지 기준(학군, 일자리, 환경)으로나 아파트의 상품성(대단지, 신축, 30평대)면으로 차후 부동산 시장이 더 나빠진다는 가정이라면 좀 더 상급지로 이동하는 전략이 투자의 안전성을 우선한다고 했을 때에는 추천드릴 수 있겠습니다.
현재 15억초과나 다주택자도 추가 대출이 가능하게끔 바뀌었기 때문에 기존 보유주택 중에서 1주택을 먼저 매도후 일시적 1가구 2주택 처분조건으로 먼저 갈아타기도 가능하실 수 있는 부분이 있기 때문에 좀 더 유동적으로 선택하시는 것도 방법일듯 합니다.
15억초과 주택 LTV50%라면 22억기준 대출이 10~11억정도는 받을 수 있습니다. 실거주시 실투자금 11~12억정도면 가능합니다.
두 번째는 헬리오시티 18평을 매도하고, 광교주택은 보유하는 것입니다.
이 상태에서 추후 신축아파트가 될 수 있는 재개발, 재건축 추가 매수 전략이 있겠습니다.
아시다시피 송파헬리오시티와 가장 비교를 많이하시는 둔촌주공 올림픽파크포레온의 84타입(33평형) 국민평수의 계약률이 100%가 될 것같다는 기사가 나왔습니다.
역시 입지 좋은 서울의 부동산은 아무리 부동산 시장이 좋지 않아도 실거주 + 투자 수요가 몰리는 것 같습니다.
다만, 둔촌주공에서도 29, 39, 49타입과 같은 10~20평대 초반의 소형 아파트의 계약률은 예전 기대보다는 못할 것이라는 예측이 많습니다.
1인 가구 증가율이 역대 최고인 우리나라에서 오히려 소형 아파트가 더 인기 있어야 하는 것은 아닌 지?에 대해 궁금해하시는 분들이 많습니다.
이는 우리나라 부동산 시장에서 중소형 평형대의 공급이 중대형 평형의 공급속도나 공급물량보다 훨씬 쉽다는 것을 알지 못하면 헷갈릴 수 있는 부분입니다.
현재 부동산 시장에서 10~20평대는 오피스텔, 도시형생활주택, 생활형숙박시설, 빌라, 다가구 주택등으로 매매,전세,월세 물량을 공급할 수 있습니다.
특히 오피스텔의 경우 상업지역에서 200~300평대의 토지만 있어도 빠른 공급이 가능하기 때문에 아무리 서울의 강남이여도 사업성만 확보된다고한다면 건설업자들이 빠른 공급을할 가능성이 높습니다.
특히 2025~2026년이후 청약물량이나 공급이 될 3기신도시의 아파트 평형대만 보아도 59타입 이하의 비율이 매우 높은 상황입니다.
더더욱 소형평형은 경쟁자들이 많습니다. 장기적인 투자 관점에서 현재 내담자의 상황 기준에서는 헬리오시티 18평을 매도하시는 것을 권해드리는 가장 큰 이유입니다.
현재 헬리오시티 18평형 기준으로 층수와 동호수만 괜찮다면 9억중반정도면 급매인 상황이기 때문에 이를 매도후 다른 물건으로 갈아타는 것을 권해드립니다.
특히 현재 강남3구를 제외하고는 모두 비규제지역이고 2주택까지는 취득세가 1~3%이기 때문에 세금부담도 적은 상황입니다.
매도 후 현금이 5억대 정도 확보된다는 가정 하의 저희는 성남 재개발 구역을 추천드렸습니다.
재개발, 재건축 모두 신축아파트를 짓는다는 면에서 동일합니다.
재개발은 간단하게는 기존 단독주택, 빌라 노후 동네를 철거하고 신축아파트를 만드는 사업이라고 보시면 됩니다.
성남시도 기존 고점이 산성역포레스티아 기준 84타입이 2021년도에 14.45억을 찍은 지역입니다. 지금 현재 시세로는 9억후반까지 하락을 했습니다.
산성역포레스티아 기준 고점 대비 하락률로는 33%~35%정도 됩니다.
성남에서 고점대비 하락률이 크고 투자할만한 메리트가 있는 곳들을 말씀드리겠습니다.
크게 현재 신축아파트 매수를 하셔도 되지만 당장 실입주가 필요없는 상황에서 투자기간을 좀 더 장기로 가져가면서 시세차익을 확대할 수 있는 물건들을 권해드렸습니다.
상대원 2구역같은 경우 입지는 포레스티아보다 한급지정도 낮고, 현재 이주 마무리단계여서 입주시기는 2027년 하반기입니다.
101타입(40평) 실투자금 4억중반, 매수가 8억초반 / 84타입(34평) 실투자금 4억초반 총매가 7억초반이기 때문에 단순 계산으로 포레스티아 84가 14.45억이였는데 이 곳 40평을 8억초반에 매수한다면 다음 상승기 때에는 6~7억정도의 시세차익을 기대해볼 수 있습니다.
그게 아니라면 좀 더 초기 단계인 분당선 모란역과 8호선 수진역 인근의 수진1, 신흥1구역 투자를 권해드렸습니다.
입지는 수진1구역의 경우 포레스티아보다 반급지정도는 높게 쳐줄 수 있을 것 같습니다.
현재 사업시행인가를 앞둔 상태라 입주시기는 2029년예상입니다.
84타입을 받는 매물의 경우 수진1, 신흥1구역 대지 20평대 단독주택을 매매가 기준으로 6억초반대, 실투자금은 대출을 이용하면 3억대로도 투자가 가능합니다.
초기 재개발의 경우 추가분담금을 감안해서 매매가에서 2억정도를 더한다고 치면 84타입을 8억초반에 매수하는 것입니다.
아니면 대지지분이 30평대 이상인 아파트 입주권 2개를 받을 수 있는 큰물건을 매수하는 것도 권해드리는데 수진1구역의 경우 매매가 12억대 정도면 84타입과 59타입을 한번에 받을 수 있는 투자 물건의 경우 대출포함 6억대 정도면 투자가 가능합니다.
현재 기준으로도 84타입 시세가 10억대, 59타입시세가 7억대는하기 때문에 현재 기준으로도 추가분담금 감안해도 안전마진이 있는 편입니다.
추후 상승기 때 다시 84타입이 14억대, 59타입이 11억대까지 올라가준다면 자산 규모의 엄청난 상승을 기대하실 수도 있습니다.
좀 더 투자를 수익률을 극대화 시키면서도 투자 기간에 따른 리스크를 감안한다면 재개발, 재건축 투자도 권해드립니다.
결론
지금 상황에서 안전성을 추구하느냐 아니면 저점이라고 생각하고 수익률을 극대화시키느냐에 관한 것은 투자자의 성향에 따라 달라질 수 있습니다.
두가지 선택지 모두 매력적이라 보여지고 상담을 하시면서도 내담자의 모든 상황이나 깊은 이야기에 대한 언급은 안해주실 수 있기 때문에 투자 선택은 자신에 맞게 하시면 됩니다.
현재 가격이 하락을 했기 때문에 투자자나 실거주자 입장에서 어찌되었던 새로운 선택지가 만들어진 상황은 맞습니다.
이 시기에 맞추어 적절한 선택을 하신다면 충분히 하락에 잘 대처하시면서도, 수익까지 얻을 수 있는 선택지들이 많은 것 같습니다.
여러분도 비슷한 상황이라면 꼭 개포동, 성남재개발이 아니더라도 이런 방향성을 가지고 투자 고민을 해보셨으면 하는 바램에서 오늘도 글 공유해드렸습니다.
더홈즈 유튜브채널: https://www.youtube.com/@AnalystTHEHomes
'부동산 투자 조언' 카테고리의 다른 글
[무엇이든 물어부동산] 래미안루센티아, 당산현대5차, 부평동 욱일아파트 보유중인 3주택자입니다. 추가 주택 매수를 해야할 지? 매도를 해야할지 고민입니다. 도와주세요~ (0) | 2023.02.17 |
---|---|
진짜.. 주식 코인 투자 망한 것보다 부동산 투자 망하면... (1) | 2023.02.14 |
1기신도시 분당 재건축 이주시 전월세 대란 발생할까? 이에 따른 수혜지역은? (0) | 2023.02.10 |
[무엇이든 물어부동산] 퇴직한 50대 중년 부부입니다. 현재 주택 1채 보유 중인데 어떤 선택을 내려야할 지 모르겠습니다. 조언 부탁드립니다. (0) | 2023.02.08 |
한국, 금리 인상 끝 (0) | 2023.02.02 |