안녕하세요! 더홈즈의 이종호입니다 .
최근 온라인 커뮤니티나 뉴스 나오는 것들을보면, 투자 자산들의 폭락.. 투자자들의 극심한 손해 및 파산과 관련된 자극적인 정보들이 많이 보이는 것 같습니다.
오늘은 실제 투자자들이 어떻게 하다가 큰 돈을 잃고.. 파산을 하고.. 극심한 경우에는 자살까지 선택하게되는 이유가 무엇인 지? 그 과정은 어떻게 되는 지?에 대한 이야기를 해드리려고 합니다.
마지막 부분에는 이러한 사례들을 통해서 배울 점은 무엇인지? 자산 투자를 어떻게 접근해야 하는 지?에 대한 저희 의견으로 마무리 짓겠습니다.
주식 코인 망하는 사례
주식이나 비트코인을 처음 투자하는 사람들은 처음부터 큰 돈을 가지고 투자를 하는 경우는 많지 않습니다
보통 작은 돈으로 시작합니다.
투자 공부를 하지않고, 자산에 대한 공부없이 투자를 하시는 분들은 보통 주변이나 뉴스에서 사람들이 투자를 통해서 돈을 왕창벌고 있다..는 것에 혹해서 투자를 시작하게 되는 경우가 많습니다.
이렇게 공부없이 시작한 투자는 확신도 없고 변동성에 쉽게 흔들리기 때문에 결국에는 도박, 투기와 비슷한 형태의 투자를 하게 됩니다.
주식, 코인 투자를 투기나 도박처럼하더라도 처음 투자했던 그 돈으로만 투자를 하면 괜찮습니다.
다만 주식과 도박이 비슷한 것이 사람들의 손실 회피 성향, 수익 극대화 성향을 자극시키기 때문에 결국에는 큰 돈을 잃게되는 경우가 많습니다.
이와 비슷한 사례는 기존의 주식시장이나 코인 시장의 사례를 통해서 간접적으로 경험을 해볼 수 있습니다.
위 차트는 미국 게임판매 회사인 게임스탑(GameStop)의 주가 차트입니다.
게임스탑 주식의 가격은 1달러에서 시작해서 120달러까지 상승을 하였습니다.
가격이 120배가까이 상승하는데 걸렸던 시간은 2020년 연말부터 2021년 1월말까지 단 1개월만에 발생한 일입니다.
만약에 100만원만 투자했어도 1.2억원까지 상승을 한 것이고, 1000만원만 투자했더라도 12억원이 되는 것입니다.
근데 실제로 주식이 120배나 올랐었지만 이당시 돈을 번 사람들은 극소수에 불가합니다.
오히려 위 포브스 기사의 헤드라인을 보면 주식 투자자들이 게임스탑 주식을 통해서 수십억원이나 되는 돈을 잃었다고 적혀있습니다.
어떻게 이런 일이 발생했을까요?
아마 주식을 투기, 도박처럼 하시는 분들은 장기적으로 이와 비슷한 과정으로 돈을 잃게 될 것이라고 봅니다.
돈을 잃게되는 투자 과정은 아래와 같습니다.
<투자자 들이 돈을 잃는 과정>
1. 작은 돈을 투자해서 돈을 번다.
2. 돈을 더 많이 벌 수 있다는 기대감과 자신이 투자를 잘한다는 자만심에 투자금을 늘린다.
3. 이 행위가 반복된다.
4. 그러다 갑자기 하락장이 시작된다. 하락장 시작에서는 하락 속도와 하락 비율이 엄청 큰 편이다.
5. 늘어난 투자금에 비례해서 손실을 보는 금액이 커진다.
6. 복구가 안되는 큰 돈을 잃는다.
7. 망한다.
이제 게임스탑 차트를 상승이 아닌 고점 기준에서 얼마나 하락했는 지?에대한 관점에서 살펴보겠습니다.
이번에도 한달이 안되는 시간만에 고점 대비 90%이상 하락을 하는 모습을 보여주었습니다.
이제 위에 말씀드린 <투자자들이 돈을 잃는 과정>을 게임스탑 사례에 비추어 적용해봅시다.
1. 일반적인 투자자들은 처음에는 이 주식이 오를지 떨어질지도 모르기 때문에 소액으로 게임스탑에 100만원을 투자해서 2~3배를 법니다.
2. 주식가격이 멈추지 않고 계속 오르는 것을 보며, '이 건 일생일대의 기회다!'라고 생각하면서 자신의 전재산과 신용대출까지 끌어서 몇천만원~몇억이나 되는 돈을 계속해서 넣습니다.
3. 여기서 투자를 멈췄다면 그나마 다행인데, 만약에 이 당시에도 계속해서 주식 가격이 미친듯이 폭등을 한다면
그 때에는 주변 가족, 친구 돈까지 빌리거나 권유를해서 투자를 지속합니다.
4. 이렇게 룰루랄라 인생 졸업했구나하면서 매도타이밍을 잡고있다가 갑자기 손쓸 때도 없이 하락장이 시작됩니다.
5. 이미 주위 사람들 돈, 내 전재산까지 투자했기 때문에 한번에 몇십프로가 빠지게 되면, 특히 위의 게임스탑 차트처럼 단 몇일 만에 70~80%가 빠지게 되면 아주 큰 손해가 발생합니다.
6. 특히 저렇게 투기성 있는 자산은 매도할 기회를 주지 않기 때문에 한 순간에 자신이 투자한 돈의 대부분이 사라지게 됩니다.
7.기존에 아무리 몇배, 몇십배, 100배 이상을 벌었어도 그 돈은 한순간에 휴짓조각이 됩니다.
이렇게 되니 몇십억씩 돈을 잃었던 투자자들도 많았던 것입니다.
이 사례는 1~2달만의 발생한 정말 극적인 예시일 수 있지만, 실제 비트코인 같은 경우 주기(Cycle)가 짧아서 1~2주만에도 발생할 수 있는 일이고 보통 주식 투자를 한다면 몇 년에 걸쳐서 이런 현상이 발생할 수 도 있습니다.
부동산 투자 망하는 사례
그러면 부동산 투자는 잘못하면 얼마나 심각할까요?
일단 패가망신에서 '가'라는 단어는 집을 뜻하는 한자어입니다.
부동산 투자야 말로 잘못 투자하면 집안 전체가 망가질 수도 있는데, 이번 상승장이 워낙 길었기에 많은 사람들이 부동산 투자는 안전하다고 착각을 했던 것 같습니다.
앞서 말한 주식, 코인 투자는 옵션이나 선물투자만 하지 않는다면 돈을 잃더라도 자신이 투자한 돈 한도 내에서 끝이납니다.
반면 부동산 투자는 자신이 투자한 돈을 초과해서 손실을 메꿔야 하는 상황이 올 수도 있습니다.
최근 부동산 시장에서 '역전세', '깡통주택'이라는 단어 많이 들어보셨을 것입니다.
우리나라에서는 다른 나라에는 없는 '전세'라는 주거 형태가 있습니다.
일반적으로 월세계약은 1년치 월세에 해당하는 보증금과 월세를 매달 지불하는 구조로 되어있다면, 전세 계약은 따로 지불하는 월세없이 보증금을 임대인에게 맡겨서 거주하는 방식이라고 보시면 됩니다.
2020년부터 2022년 상반기까지 우리나라 부동산 시장은 국가의 저금리 정책에 힘입어서 매매가, 전세가가 폭등을 하는 시장이 연출되었습니다.
하지만 2022년 상반기 이후로 2023년 상반기까지만 놓고보면 기준금리가 빠르게 높아지면서 전세가와 매매가 둘다 동반 폭락하는 상황이 발생했습니다.
예시를 하나 보여드리면 2022년 4월 강남구 대치동의 동부센트레빌 아파트 54평형의 전세 가격이 36억까지 치솟았다가, 2023년 2월 현재 전세가격이 15.7억까지 하락하며 53.82%의 하락률을 기록하였습니다.
이게 바로 '역전세'입니다.
이렇게 전세 가격이 갑자기 폭락을 하게되면 어떤 일이 발생할까요?
집주인 입장에서는 기존 2021년~2022년 계약 만기 시에 전세 시세가 하락한만큼의 돈을 다시 돌려주어야 합니다.
대치동 동부센트레빌 아파트 기준으로는 약 15억원을 돌려주어야 하겠죠.
만약에 집주인이 기존 전세 계약을 34억원에 체결하고 다른 부동산에 투자를 했거나, 주식투자, 코인 투자를 해서 큰 손실이 발생을 했다고 가정해본다면, 집주인 입장에서는 돌려줄 돈이 모자른 상황이 발생할 수도 있습니다.
특히 위 아파트는 2022년 4월 9일 47억원에 거래된 이후로 거래가 한번도 발생을 안했었고, 네이버 호가 기준 43억원이 가장 급매인 상황이기 때문에 실제 어떤 가격에 거래가 될 지는 모릅니다.
강남도 현재 고점대비 20%이상은 하락했다고 보고 있기 떄문에 실제 거래는 30억 후반까지는 내려와야 거래가 될 듯 싶습니다.
만약에 실거래가가 30억후반이고 앞서 전세를 고점에 맞춘 가격이 34억원 이라면 집값과 전세가격이 얼마 차이가 안나는 상황이 발생합니다.
이게 바로 '깡통 전세'입니다.
강남구는 실제 토지거래허가제로 묶여있기 때문에 갭투자는 불가능하지만, 공부를 위해서 한번 가정해보겠습니다.
실제 어떤 A라는 사람이 2022년 4월에 47억원에 매수를하고, 전세를 최고점 36억원에 계약을 체결했다고 합시다.
말 그대로 갭투자를 한 것이죠. 돈은 단순 계산으로 매매가에서 전세가를 뺀 11억원이 들어갔다고 해봅시다.
2023년 2월 현재 기준으로는 고점대비 20% 하락한 38억원정도로 매매가격이 하락했고, 전세호가는 현재 네이버 부동산 기준으로 가장 저렴한 금액이 19억원 정도 됩니다.
지금 팔기에는 너무 아까워서 어떻게든 전세를 맞춰보려고 해도, 기존 전세 고점 36억원대비 현재 시세는 19억까지 하락했기 때문에 약 17억원을 돌려주어야 해서 자신이 투자한 11억에 추가로 6억원을 더 돌려주어야 합니다.
결국에는 주택을 매도해야하는데, 38억원에 매도를 한다면 자신이 매수한 47억원 보다 9억원 싸게 파는 것입니다.
투자금 11억원에서 2억원정도만 회수가 가능한 상황인거죠.
그나마 강남이고 하락률을 20%를 잡았기 떄문에 그나마 자기 투자금을 회수 할 수 있었습니다.
예를 들어 하락률이 25%, 30%, 35% 였다면 자기 투자금에 더해서 적게는 몇억에서 많게는 10억 단위 이상의 돈을 더 추가해야하는 경우가 발생할 수도 있습니다.
이제 다른 지역에 아파트를 4~5채, 10채 이상, 수십채를 갭투자했다고 한다면 이게 얼마나 위험한 상황인 지 이해가 되실 것입니다.
특히 고점에 비싸게 샀다면 현재 고점대비 30~40% 하락한 곳들이 많은데 이러한 집들은 매도를 한다고 해도 해결할 수 가 없습니다.
보통 해결을 못하니까 집들이 경매에 넘어갑니다.
그런데 여기서 잠깐, 집이 경매에 넘어가면 다 끝일 까요?
그렇지 않습니다. 경매에서 낙찰이 되더라도 집주인이 빌린 돈을 다 갚지 못하면 집주인의 다른 재산, 소득, 자동차에 가처분, 가압류, 압류가 들어와서 결국은 '파산'을 하게 됩니다.
이렇게 인생이 한번에 무너지니까 사람들이 극단적인 선택을 하는 것이죠.
부동산 '갭투자'는 말그대로 상승장 때에는 소액의 투자금으로 몇억짜리 집을 매수해서 수익률을 극대화 시킬 수 있지만, 반대로 지금처럼 하락장이 오면 똑같이 남들보다 몇배나 되는 하락률을 맛볼 수 있습니다.
특히 갭투자 1채도 변동성이 이렇게 심한데, 주택 숫자를 여러 채 보유한다면 하락장에서는 지옥행이 열리는 것입니다.
부동산 투자는 잘못 투자한다면 앞서 말씀드린 주식, 비트코인보다 인생에 미치는 파급력 자체가 워낙 큽니다.
결론
그렇기에 투자는 신중하게 해야합니다. 공부도 꼭 하셔야하구요.
이번 하락장을 겪고 '나는 이제 투자 안하련다.. '이런 마인드도 위험합니다.
2020년~2021년 겪으셔서 아시겠지만 남들 다 돈벌고 부자되는 데, 나만 혼자 돈을 못벌고 자산 격차가 커져서 오히려 '상대적 거지'가 되는 것도 엄청나게 스트레스 받는 일입니다.
자산 투자는 죽을 때까지 평생을 해야합니다.
모든 투자에서 핵심은 '싸게사서 비싸게 판다'와 '각 투자 자산의 사이클을 아는 것'입니다.
누가봐도 괜찮은 자산이라면 계속해서 떨어지기만 하는 자산은 없고, 반대로 아무리 좋은 자산이라도 계속해서 오르기만 하지도 않습니다.
이번에 기회를 놓친다면 무리해서 잡지말고 다음 기회를 잡는 것도 현명한 투자입니다.
오늘 제가 말씀드린 사례들을 꼭 제대로 공부하셔서 투자에 적용하시면 좋을 것 같습니다.
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